AFET RİSKİ ALTINDAKİ ALANLARIN DÖNÜŞTÜRÜLMESİNE İLİŞKİN YASAL SÜREÇ

11
Eki2021

AFET RİSKİ ALTINDAKİ ALANLARIN DÖNÜŞTÜRÜLMESİNE İLİŞKİN YASAL SÜREÇ

AFET RİSKİ ALTINDAKİ ALANLARIN DÖNÜŞTÜRÜLMESİNE İLİŞKİN YASAL SÜREÇ

 

İşbu yazı ile ilgili mevzuata ve yürütülen sürece ilişkin bilgiler verilmesi amaçlanmaktadır. Her ne kadar aşağıda detaylı olarak açıklanmışsa da, İdarece uygulanmakta olan usul ve esaslar hakkında detaylı bilgi sahibi olmak ve kentsel dönüşüm uygulamaları sürecinde sahip olunan haklar bakımından bilgi edinmek amacıyla alanında uzman avukatlardan danışmanlık hizmeti alınması önem arz etmektedir.

 

6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme, tasfiye ve yenileme işlemleri düzenleme altına alınmıştır.

 

Riskli yapılar ile riskli alan ve rezerv yapı alanlarının tespitine, riskli yapıların yıktırılmasına, yapılacak planlamaya, dönüştürmeye tabi tutulacak taşınmazların değerinin tespitine, hak sahibi olacaklarla yapılacak anlaşmaya ve yapılacak yardımlara, yeniden yapılacak yapılara ve 6306 sayılı Kanun kapsamındaki diğer uygulamalara ilişkin usul ve esaslara ilişkin düzenleme ise 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği’nde yer almaktadır.

 

İlgili mevzuat kapsamında, riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapıyı veya yapılar “riskli yapı “ olarak tanımlanmıştır.

 

Bu kapsamda riskli yapı olduğu düşünülen apartmanlar bakımından dönüşüm süreci şu şekilde ilerlemektedir;

 

1.Risk Tespit Raporu Alınması;

Bağımsız bölüm maliklerinden herhangi biri veya kanuni temsilcileri, masrafı kendisine ait olmak üzere Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın lisanslandırdığı risk tespit kuruluşlarına başvurarak apartmanın risk durumunun tespit edilmesini talep edebilir. Bu aşamada ihtiyaç duyulan belgeler yalnızca başvurucuya ait tapu belgesi ve kimlik belgesi fotokopisidir.

 

Risk tespit kuruluşlarının alanında uzman mühendislerden oluşması ve usule uygun olarak lisanslandırılmış olması esastır. Aksi takdirde, bu husus da risk raporuna itiraz edilmesi bakımından ayrıca bir sebep teşkil etmektedir.

 

Risk tespitine ilişkin rapor örneği, 10 gün içinde ildeki Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın il müdürlüğüne veya varsa altyapı ve kentsel dönüşüm müdürlüğü ’ne veya yetki verilmişse ilgili belediyeye gönderilir. Raporda bir eksiklik yoksa en geç 10 iş günü içinde, tapu kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilmek üzere ilgili tapu müdürlüğüne gönderilir.

 

 

  1. Tapuya “Riskli Yapı” Şerhinin İşlenmesi;

Tapu müdürlüğü riskli yapı şerhini taşınmazın beyanlar hanesine işler. Bu şerhle ilgili olarak tapu müdürlüğü ayni ve şahsi hak sahiplerine riskli yapı tespitine 15 gün içinde itiraz edebileceklerini aksi halde binalarının verilecek süre içinde yıkılacağını belirtir. Buna ilişkin tebligatları tüm maliklere tebliğ eder. Tapu kütüğüne işlenen belirtmeler hakkında, ilgili tapu müdürlüğünce ayni ve şahsi hak sahiplerine bilgi verilmesi esastır. Ayrıca taşınmaz malikleri olarak tapu kütüğüne e-devlet üzerinden erişim sağlanarak da taşınmazın şerh durumu hakkında bilgi alınabilmektedir.

 

Riskli yapı tespitine süresi içerisinde hak sahipleri tarafından itiraz edilmesi halinde, bu itirazlar, Bakanlığın talebi üzerine üniversitelerce, ilgili meslek disiplini öğretim üyeleri arasından görevlendirilecek dört ve Bakanlıkça, Bakanlıkta görevli üç kişinin iştiraki ile teşkil edilen teknik heyetler tarafından incelenip nihai karara bağlanır.

 

Risk tespit raporuna itiraz üzerine teknik heyetçe hazırlanan nihai karar, itiraz eden hak sahibine bildirilir. Bu durumda hak sahibine risk raporunun içeriği değil yalnızca neticesi bildirilmektedir.

 

İtiraz veya yargı kararı üzerine yeniden riskli yapı tespit raporu tanzim edilmesinin gerekmesi, raporun gerçeğe aykırı düzenlendiğinin tespit edilmiş olması ve yapının risk durumunu etkileyebilecek kasti bir müdahale dışında somut bir hadisenin gerçekleşmiş olması halleri hariç olmak üzere, her yapı için sadece bir adet riskli yapı tespiti raporu düzenlenebilir.

 

Bununla birlikte, teknik heyetçe karara bağlanan itiraz dışında başka bir hak sahibi tarafından aynı rapora itiraz edilmesi halinde yeniden inceleme yapılmamaktadır. Nitekim teknik heyet, itiraz sebebiyle bağlı olmadan kapsamlı bir inceleme yürütmektedir.

 

Riskli yapı tespiti neticesinin itiraz üzerine veya yargı kararı ile değişmesi halinde, durum ilgili tapu müdürlüğüne bildirilmektedir.

 

3.Raporun Kesinleşmesi;

Riskli yapı tespitine karşı yapılan itirazın reddedilmesi veya riskli yapı tespitine itiraz edilmemesi hallerinde riskli yapı tespiti kesinleşir. Bu durumda Müdürlük, gerekli tebligatların yapılmasını ve riskli yapının yıktırılmasını İdareden ister.

 

Risk raporun kesinleşmesi ile önem kazanan diğer bir durum ise, riskli yapının ne şekilde değerlendirileceği konusudur.  Taşınmaz maliklerinin apartmandaki bağımsız bölümleri ve ne şekilde dönüşüme katılacakları konusunda karar vermeleri gerekmektedir. Bu durumda taşınmaz maliklerinin, para karşılığı veya bağımsız bölüm karşılığı inşaat sözleşmesi yapma seçenekleri mevcuttur. Taşınmaz sahipleri, müteahhit firma ile teslim ve iskan koşulları başta olmak üzere kapsayıcı bir inşaat sözleşmesini noterde veya tapuda imzalamalıdır. Bu aşamada alanında uzman bir avukattan danışmanlık alınması, yıkım ve sonrasındaki yeniden yerleşim süreçleri bakımından hak kaybına uğranılmasının önüne geçilmesi bakımından oldukça önemlidir.

 

 

 

Apartmandaki maliklerin arsa payı açısından 2/3 çoğunluğunun inşaat sözleşmesi bakımından fikir birliği içerisinde olması halinde, malikler usulüne uygun olarak toplanır ve üzerinde anlaşılan inşaat sözleşmesini ve paylaşım planını da ekleyerek “ortak karar protokolü” imzalanır.

 

Ortak karar protokolüne katılmayan veya muhalif kalan bağımsız bölüm maliklerine noter kanalıyla karara katılmaları ve diğer maliklerin imzaladığı inşaat sözleşmesini 15 günlük süre içerisinde imzalamaları konusunda başka bir malik tarafından ihtar gönderilir.

 

Sözleşme imzalamayan 1/3 kapsamındaki azınlık maliklerin arsa payı, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın il müdürlüğü veya varsa altyapı ve Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü’nce veya yetki verilmişse ilgili belediyece sadece karara katılan maliklerin ve hazinenin katılabileceği açık arttırma ile satılır. Satış işlemleri sonlanınca uygulamaya geçilir.

 

4.Tahliye ve Yıkım;

Riskli yapıların yıktırılmasında ve bunların bulunduğu alanlar ile riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarındaki uygulamalarda, öncelikli olarak malikler ile anlaşma yoluna gidilmesi esastır.

 

Riskli yapı tespitinin kesinleşmesiyle ilgili belediyece maliklere, riskli yapının tahliyesi ve yıkımı için 60 günden az olmamak üzere süre verilir. Maliklere yapılacak bildirim kapsamında, riskli yapıyı kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi kullananlara tahliye için malik tarafından bildirim yapılması gerektiği de ayrıca belirtilmektedir. Malik tarafından kiracı veya sınırlı ayni hak sahibine tahliye için bildirim yapılmadığının tespit edilmesi halinde bildirim İdarece yapılır.

 

Bu süre içinde yapı, malik tarafından yıktırılmadığı takdirde, yapının idari makamlarca yıktırılacağı belirtilerek ve tekrar 30 gün süre verilerek tebligatta bildirimde bulunulur. Bu süreler içerisinde malikler veya anlaşılan müteahhit firma tarafından riskli yapı yıkılmazsa İdare tarafından yıkılır. Riskli yapının verilen süreler içerisinde malikler ve İdare tarafından yıktırılmaması halinde, hak sahiplerinin de görüşü alınarak riskli yapılara elektrik, su ve doğal gaz verilmemesi ve verilen hizmetlerin durdurulması ilgili kurum ve kuruluşlardan istenir. İdarenin talebi üzerine, ilgili kurum ve kuruluşların riskli yapılara verilen elektrik, su ve doğal gaz gibi hizmetlerini durdurması zorunludur. Söz konusu hizmetlerin durdurulmasını takiben yıkım işlemi Bakanlık tarafından gerçekleştirilir. Bakanlık veya İdare tarafından yapılan veya yaptırılan riskli yapı tespit, tahliye ve yıktırma masrafları, hisseleri oranında maliklerden tahsil edilir.

 

Bununla birlikte, riskli yapıların tespiti, tahliyesi ve yıktırma iş ve işlemlerini engelleyenler hakkında İdarece veya Müdürlükçe tutanak tutularak bunlar hakkında, Türk Ceza Kanununun ilgili hükümleri uyarınca Cumhuriyet Başsavcılığına suç duyurusunda bulunulur.

 

Riskli yapının yıktırılmasından sonra arsa haline gelen taşınmazın tapu kütüğünün beyanlar hanesindeki riskli yapı şerhi, riskli yapının yıktırılmasına ilişkin belgelere istinaden ilgililerin talebi üzerine veya Bakanlık veya İdarenin bildirimi üzerine ilgili tapu müdürlüğünce terkin edilir.

 

 

 

 

 

Yıkım ruhsatı; yapı maliklerinden biri veya birkaçının veya bunların vekillerinin müracaatı üzerine, yıkılacak yapının tahliye edildiğine ve elektrik, su ve doğalgaz hizmetlerinin kapatıldığına dair ilgili kurum ve kuruluşlardan alınmış belgelerin sunulmasına veya yapının tahliye edildiğinin ve elektrik, su ve doğalgaz hizmetlerinin fiilen kapatıldığının İdarece tespit edilerek tutanağa bağlanmasına ve yıkım sorumlusu olarak statik fenni mesulün belirlenmesine istinaden, maliklerin muvafakati aranmaksızın altı işgünü içerisinde düzenlenir.

 

Bazı hallerde hak sahiplerinin yapının yıkımı yerine güçlendirilmesini talep etmesi de söz konusu olabilmektedir. Bu halde riskli yapının yıktırılması için maliklere verilen süreler içerisinde; maliklerce, güçlendirmenin teknik olarak mümkün olduğunun tespit ettirilmesi, Kat Mülkiyeti Kanununun 19 uncu maddesinin ikinci fıkrasında belirtilen şekilde güçlendirme kararı alınması, güçlendirme projesinin hazırlatılması ve imar mevzuatı çerçevesinde ruhsat alınması gerekir. Güçlendirme işi, yapılacak güçlendirmenin mahiyetine göre ruhsatı veren idare tarafından belirlenecek süre içerisinde tamamlandıktan sonra tapu kaydındaki riskli yapı belirtmesinin kaldırılması için Müdürlüğe başvurulur.

 

Yukarıda riskli yapının yıkım süreci detaylı olarak açıklanmıştır. Yapının yıkımından sonra ise müteahhit firma inşaat ruhsatı için başvurarak inşaata başlar. Yeni yapı, projeye uygun tamamlandığında hak sahiplerine teslimler yapılır ve iskân işleri de sözleşme gereğince yürütülerek yapı yeni haliyle ikamete hazır hale getirilir.

 

İşbu yazının devamında yapı maliklerinin ve kiracıların yapının dönüştürülmesine bağlı hakları açıklanacaktır.

 

  1. Risk raporuna itiraz edilmesinin ardından teknik heyetçe verilen nihai karara karşı gidilebilecek yasal yollar;

 

1.İdareye başvuru yapılması:  İdari Yargılama Usulü Kanunu’nun 10. Maddesi ve devamındaki maddeler uyarınca İlgililer, haklarında idari davaya konu olabilecek bir işlem veya eylemin yapılması için idari makamlara başvurabilirler. Otuz gün içinde, İdare tarafından bir cevap verilmezse istek reddedilmiş sayılır. İlgililer otuz günün bittiği tarihten itibaren dava açma süresi içinde, konusuna göre Danıştay’a, idare ve vergi mahkemelerine dava açabilirler.

Otuz günlük süre içinde idarece verilen cevap kesin değilse ilgili bu cevabı, isteminin reddi sayarak dava açabileceği gibi, kesin cevabı da bekleyebilir. Bu takdirde dava açma süresi işlemez. Ancak, bekleme süresi başvuru tarihinden itibaren dört ayı geçemez. Dava açılmaması veya davanın süreden reddi hallerinde, otuz günlük sürenin bitmesinden sonra yetkili idari makamlarca cevap verilirse, cevabın tebliğinden itibaren altmış gün içinde dava açabilirler.

 

2.İptal davası açılması: İşbu makale kapsamında incelenen konu, yetkili kurum ve kuruluşlarca hazırlanan ve Müdürlüğe gönderildikten sonra onaylanarak bir taşınmazı riskli yapı statüsüne sokan kararın, bir idari işlem niteliğinde olduğudur. İdarenin her türlü eylem ve işlemlerine karşı yargı yolu açık olduğundan idari işlem niteliğinde olan riskli yapı tespitine ilişkin kararın iptali için de idari yargı düzeninde dava açılması mümkündür. İdare mahkemelerinde ilgili işlemin iptali davasının açılabilmesi için öncesinde idareye başvuru yapılması şart değildir; doğrudan dava yoluna gidilmesi mümkündür. Açılacak iptal davası kapsamında yürütmenin durdurulmasının talep edilmesi, iptali istenen işlemden doğabilecek zararların önüne geçilmesi bakımından oldukça önemlidir.

 

Riskli yapı tespitine ilişkin karara karşı iptal davası açılmış ve yıkım kararı alınmadan önce mahkeme tarafından yürütmenin durdurulmasına karar verilmiş ise söz konusu yapıya ilişkin olarak yıkım kararı alınamaz. Yıkım kararı alındıktan sonra yürütmenin durdurulması kararı alınmış olması halinde ise söz konusu yıkım kararı uygulanmaz.

 

İptal davası bakımından yetkili mahkeme, mevzuattaki özel yetki kuralı gereğince riskli yapının bulunduğu yerdeki idare mahkemesidir.

 

Her ne kadar ilgili kanunda idareye başvuru yapılması ve iptal davası açılması bakımından yetkili kişiler, “ilgililer” şeklinde geniş olarak yorumlanmış olsa da 6306 sayılı kanunda teknik heyetçe verilen nihai karara itiraz yetkisi taşınmaz maliklerine tanındığından idareye başvuru yapılması ve iptal davası açılması işlemlerinin taşınmaz maliklerince gerçekleştirilebileceğinin kabulü gerekmektedir. Ancak bu hususa ilişkin yasal bir düzenleme mevcut olmadığından doktrinde farklı görüşlere de rastlanmaktadır.

 

Yukarıda bahsedilen yasal yolların uzman bir avukatın danışmalığında ve gözetiminde yürütülmesi ayrıca önem arz etmektedir. Aksi takdirde, oldukça hassas bir süreç olan yargılama sürecinde hak kayıpları ile karşılaşılması söz konusu olabilir.

 

  1. Hak sahiplerinin sahip olduğu maddi yardım hakları;

 

1.Kira yardımı; Anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine, kiracılarına ve yapıda ikamet etmek şartıyla sınırlı ayni hak sahiplerine geçici konut veya işyeri tahsisi ya da kira yardımı yapılabilir. Burada önem arz husus, tahliyenin anlaşma yolu ile gerçekleştirilmesidir. İdarece zorla yapılan tahliyelerde kira yardımı alınması mümkün olmamaktadır.

 

Hak sahipleri tarafından, riskli olarak tespit edilen yapılardaki konut ve işyerlerinden dolayı kira yardımından faydalanabilmek için, tahliye tarihinden itibaren bir yıl içinde veya riskli yapının yıktırıldığı tarihten itibaren üç ay içinde, riskli yapının bulunduğu ilde Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü olan bulunuyorsa bu Müdürlüğe, diğer illerde ise Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğüne /Belediyeye başvurulması gerekmektedir.

 

Kira yardımından yararlanma hakkı, taşınmaz maliklerine tanındığı gibi kiracılara ve sınırlı ayni hak sahiplerine de tanınmıştır. Bununla birlikte kira yardımı başvurularının takibi A.R.A.A.D. (Afet Riski Altındaki Alanların Dönüşümü) bilgi sistemi üzerinden e-devlet aracılığı ile de yapılabilmektedir.

 

Kira yardımı başvurularının uygun bulunması halinde, konut/işyeri maliklerine Bakan Olur’una göre belirlenen tutarda 18 ay boyunca kira yardımı yapılmakta; kiracı olarak ikamet edenlere, yapının bulunduğu ilde malikler için belirlenen aylık kira yardımı tutarı esas alınarak 2 aylık kira yardımı tek seferde ödenmektedir.

Konut/işyerinde sınırlı ayni hak sahibi olarak ikamet edenlere yapının bulunduğu ilde malikler için belirlenen aylık kira yardımı tutarı esas alınarak, 5 aylık kira yardımı tek seferde ödenmektedir.

 

 

 

2.Enkaz bedeli yardımı; Kira yardımı sağlanan mülk sahibi, kiracı ya da aynı hak sahibi dışında ilgili yapıyı kullanmakta olan kişilere yapılan yardım “enkaz bedeli ödemesi” olarak adlandırılmaktadır.  Bu kişiler ile yapılacak olan anlaşmanın, bunlara yardım yapılmasının, enkaz bedeli ödenmesinin ve bankalardan kullanacakları kredilere dönüşüm projeleri özel hesabından karşılanmak üzere faiz desteği verilmesinin usul ve esasları Cumhurbaşkanınca belirlenmektedir.

 

3.Taşınma yardımı; Kira yardımı başvurusu unsurlarının tamamı taşınma yardımı bakımından da geçerlidir. Taşınma yardımı başvurusu, kira yardımı başvurusu ile birlikte yapılabilmektedir.

 

4.Konut/İşyeri tahsisi yardımı; Anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine, kiracılarına ve yapıda ikamet etmek şartıyla sınırlı ayni hak sahiplerine geçici konut veya işyeri tahsisi yapılması da mümkündür.

 

5.Kredi yardımı;  Anlaşma ile tahliye edilen, yıktırılan veya kamulaştırılan yapıların maliklerine ve malik olmasalar bile bu yapılarda kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak en az bir yıldır ikamet ettiği veya bunlarda işyeri bulunduğu tespit edilenlere konut, işyeri, arsa veya dönüşüm projeleri özel hesabından kredi veya mülkiyet ya da sınırlı ayni hak sağlayan ve usul ve esasları Bakanlıkça belirlenen konut sertifikası verilebilmektedir.  Bunlardan konutunu ve işyerini kendi imkânları ile yapmak veya edinmek isteyenlere Bakanlık tarafından kredi verilebilmektedir. Bunun yanı sıra, ilgili kişilerin bankalardan kullanmayı tercih ettikleri krediler için de dönüşüm projeleri özel hesabından karşılanmak üzere faiz desteği verilmesi söz konudur.

 

Bakanlıktan kullanılacak yapım kredileri başvurular, riskli yapı tespit raporu ve dilekçe ile birlikte çevre ve şehircilik il müdürlüğüne yapılır. İl Müdürlüklerince incelenen kredi başvurularından uygun görülenler onaylanmak üzere Bakanlığa gönderilmektedir. Bakanlık ile anlaşması bulunan bankalardan kullanılacak krediler için ise, riskli yapı tespit raporu ile birlikte bankaya kredi başvurusunda bulunulur. Banka, bankacılık mevzuatına göre inceleme yapar ve 6306 sayılı Kanun kapsamında kullandıracağı krediyi onaylanmak üzere Bakanlığa gönderir. Bakanlığın onay vermesi durumunda kullanılan krediye faiz desteği sağlanmaktadır. Ayrıca, ilgilerin yapım veya yıkım işleri bakımından kullandıkları krediler dolayısıyla lehe alınacak paralar, banka ve sigorta muameleleri vergisinden istisnadır.

 

Bununla birlikte, Dönüşüm Projeleri Özel Hesabından aynı kişiye hem kira yardımı ve hem de faiz desteği yapılamaz. Kira yardımından faydalananlar faiz desteğinden, faiz desteğinden faydalananlar ise kira yardımından faydalanamaz.

 

Yukarıda detaylı olarak açıklandığı üzere, oldukça özenli takip edilmesi gereken bir süreç olması sebebiyle ve olası hak kayıplarının önüne geçilmesi bakımından riskli yapının dönüşüm sürecinin alanında uzman avukatların danışmanlıkları ile yürütülmesi önem arz etmektedir.

 

 

Av. NUR ÜNALDI