APARTMAN YÖNETİCİSİNİN TEMSİL YETKİSİ VE YÖNETİMİN BORCUNDAN DOĞAN SORUMLULUK

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 27. maddesinde ana gayrimenkulün kat malikleri kurulunca yönetileceği, 34. maddesinde ise kat maliklerinin, ana gayrimenkul yönetimini kendi aralarından veya dışardan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilecekleri bu kimseye yönetici, kurula da yönetim kurulu denileceği ifade edilmiştir.

Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 20/10/1997 tarihli kararında; “Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre, anagayrimenkulün yönetiminin tüzel kişiliği yoktur. Yönetici, yasa ile belirlenen görevleri kendi adına ve bu sıfatla yapar. Kat malikleri kurulunun yetki vermesi gereken hallerde de bu yetkiye dayanarak dava açar.” Şeklinde hüküm tesis edilmiştir.

Bu noktada Kat Malikleri Kurulunun tüzel kişiliği olmadığını belirtmekte fayda vardır. Bu sebeple apartman veya site yöneticisinin, yönetim planından doğan ya da kat malikleri kurulu tarafından alınan kararları uygulamak noktasında, temsil yetkisi olduğu gibi, olası anlaşmazlıklarda da taraf ve temsil yetkisi vardır. Bu yetki kat maliklerinin bir arada hareket etmeleri, ayır ayrı temsil edilmeleri gibi usul yönünden doğabilecek pek çok işlemde süre ve maliyet yönünden fayda sağlamaktadır.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 23.12.1992 tarihli kararında; “Kat maliklerinin veya kat malikleri kurulunun ayrı bir tüzel kişiliğinin bulunmaması, yöneticinin Özel Kanundan doğan temsil yetkisini ortadan kaldırmaz. Yasa koyucu burada, ayrıca bir tüzel kişiliğin varlığını aramamıştır. Buna rağmen bir yönetici atanmasını ve yöneticinin ortak işlerin yürütülmesinde kat maliklerini temsil etmesini gerekli görmüştür. Böylece, ayrı ayrı kat malikleri olmakla birlikte, aynı taşınmazda bir arada yaşayan kişilerin ortak ihtiyaçlarının kolayca karşılanması istenmiştir. Aksi halde kat mülkiyetinin yürütülmesi mümkün değildir. Bu düşüncenin doğal sonucu olarak, yöneticinin, temsil yetkisine giren işlerden dolayı üçüncü kişilerle yaptığı sözleşmelerden doğan uyuşmazlıklarda, aktif ve pasif dava ehliyetinin bulunduğunun kabulü gerekir. Aksinin benimsenmesi durumunda ise, bu kez üçüncü kişilerin yönetici ile sözleşme yapmaktan kaçınacakları ve bundan kat maliklerinin zarar görecekleri kuşkusuzdur. O itibarla husumetin yöneticiye yöneltilmesinde kat maliklerinin de yararı bulunduğu göz ardı edilemeyecek bir gerçektir. Kaldı ki yönetici, temsil yetkisini kullanırken gerekli özeni göstermezse, kat maliklerine karşı bir vekil gibi sorumlu olacağı da izahtan varestedir.” yönünde hüküm kurulmuştur.

Kat malikleri kurulu tarafından seçilecek 3 kişilik yönetim kurulu da aynen yöneticinin yetkilerine sahip olup, kat maliklerini temsil etme görevini yasadan almaktadırlar. Burada kurul ya da yönetici arasında hiçbir ayrım öngörülmemiştir. Kurulun da tüzel kişiliği bulunmadığını belirterek, kurula seçillmiş bulunan kimselerden herhangi birinin kat malikleri kurulu kararlarını uygularken veya vekil tutmak, dava açmak, icra takibi yapmak gibi yasanın ve mevzuatın kendisine yüklediği yükümlülükleri yerine getirirken her türlü işleme tek başına imza koymak hak ve yetkisine sahip olduğunu belirtmekte fayda vardır. Diğer bir ifade ile her ne kadar kurul olarak ifade edilse de kurulda yer alan her bir üyenin, tek başına yöneticiye tanınan tüm hak ve yetkilere sahip olduğunun altını çizmek gerekmektedir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 20.03.2002 tarihli kararında; Kat Mülkiyeti Yasası’nın 35. maddesi; kat maliklerinin ana gayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışarıdan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebileceklerini, bu kimseye yönetici, kurula da yönetim kurulu deneceğini belirtmiştir. Yasada yer alan bu maddenin dışında konu ile ilgili tüm maddelerde; yönetim kurulundan bahsedilmemekte ve sadece yönetici ifadesi kullanılmaktadır. Yasa koyucu, Kat Malikleri Kurulu tarafından seçilen bir kişiye yönetici denileceğini belirttikten sonra aynı kurul tarafından seçilen üç kişinin Yönetim Kurulu olarak adlandırılmasının, bunların birden ziyade yönetici olduklarını belirtmekten başka bir anlamı bulunmamaktadır. Bu hususa ilişkin olarak yönetim planında özel bir düzenlemeye yer verilmedikçe ve kat malikleri kurulunca da aksine bir karar alınmadıkça bu kurula mensup üç kişiden herhangi birinin tek başına veya ikisinin birlikte yasanın yöneticiye tanıdığı tüm hak ve yetkileri kullanmalarının olanaklı bulunduğunda duraksama yoktur. Ana taşınmaza birden ziyade yönetici atanması, bunların tüm işlemleri her üçünün birlikte imzalayıp yapmaları anlamına gelmez.. Yönetim Kuruluna dahil yöneticilerin, aralarında iş bölümü bulunmadığı gibi bir başkan seçmelerine de gerek olmadığını ifade etmiştir. (Millet Meclisi Tutanak Dergisi, Birleşim 68. 03.03.1965 gün, Sayfa 196 ve Birleşim 71, 09.03.1965 tarih, sayfa 192, Ali Arcak – Kat Mülkiyeti Kanunu, Ankara 1988 ikinci baskı, sayfa 991). Hal böyle olunca; yönetim kurulu olarak görevlendirilen yöneticilerden herhangi birisinin tanzim ettiği veya ettirdiği işlemlere yazdırdığı Yönetim Kurulu adına yahut Yönetim Kurulunu Temsilen gibi ibareler onun sadece yönetici olduğunu belirtmekten başka bir anlam ifade etmez, zira gerek kat malikleri kurulunun ve gerekse üç kişiden müteşekkil yönetici gurubunu ifade eden yönetim kurulunun, tüzel kişiliği bulunmamaktadır. Açıklanan hususlar göz önüne alındığında usulüne uygun tarzda yönetici seçilmiş bulunan kimselerden herhangi birinin kat malikleri kurulu kararlarını uygularken veya vekil tutmak, dava açmak, icra takibi yapmak gibi yasanın ve mevzuatın kendisine yüklediği yükümlülükleri yerine getirirken her türlü işleme tek başına imza koymak hak ve yetkisine sahip olduğunun kabulü gerekir. Kaldı ki; bu davada yöneticilerden ikisinin vekil tutmak için düzenlenen vekaletnameyi birlikte imzalamış olmaları da onların çoğunluk görüşünü temsil ettiklerini göstermektedir…” şeklinde ifade edilmiştir.

Kat malikleri adına ve yararına 3. Kişilerle sözleşme akdetme yetkisi verilmiş olan yöneticinin bu sözleşmeden kaynaklı alacaklara dair icra takibi başlatma ve dava açma gibi konularında da dava ve takip ehliyeti tanınmış olduğunu belirtmekte de fayda vardır. Bunun yanısıra 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesinin 2. fıkrasında gider veya avans payını ödemeyen kat malikine yönelik olarak yönetici, tek başına dava açma ve icra takibi yapma yetkisine sahiptir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 22.11.1989 tarihli kararında; “Sitenin, kalorifer yakıt ihtiyacını karşılayan davacı şirketle site kat malikleri yararına ve fakat kendi adına alım satım sözleşmesi yapan ve taahhüt altına giren yönetim kurulunun, genel gider ve yönetimle ilgili alacak davalarında kat maliklerini yasadan doğan temsil etme yetkisinin bulunduğunu toplumun gelişen ihtiyaçları karşısında kabul etmek gerekir.” yönündeki kararı da kat maliklerinin tek bir yetki altında temsil edilmesinin adeta ihtiyaç olduğuna vurgu yapmıştır.

Apartman görevlilerinin, işçilik alacakları veya hizmet tespitine ilişkin açacakları davalar ilişkin olarak, Konut Kapıcıları Yönetmeliğinde Yönetmeliğin 4. maddesinde “Konut yöneticisi, İş Kanunu ve bu Yönetmelik hükümlerinin uygulanmasında ve yargı uyuşmazlıklarında işverenin temsilcisidir.” yönünde düzenlemeler mevcuttur.

Bu bağlamda, kapıcılık sözleşmesi de yönetici tarafından, kat maliklerini temsilen ve Kanundan doğan temsil yetkiye dayanılarak yapılmaktadır. Buradan hareketle kapıcılık sözleşmesine dayalı işçilik alacaklarına dair açılacak davalarda dava şartı olan arabuluculuk görüşmelerinin de yönetici tarafından işveren olan kat maliklerini temsilen yürütülebileceğini ve davada taraf olarak gösterilebileceğini belirtmekte fayda vardır.

Yargıtay 9. Hukuk Dairesi’nin 07.02.2023 tarihli kararında da; “Dava şartı arabuluculuk görüşmelerinin kat maliklerini temsil yetkisine sahip yönetici ile yapılmadığı hâlde yönetici aleyhine husumet yöneltilerek dava açıldığından bahisle dava şartının gerçekleşmediği kabul edilmiş ise de davacı işçinin kat maliki … ile dava konusu asgari geçim indirimi alacağı dışındaki tüm alacaklar yönünden arabuluculuk sürecini işlettiği anlaşılmış olup bu nedenle kat maliki … yönünden asgari geçim indirimi alacağı dışındaki tüm alacaklar için arabuluculuk dava şartının yerine getirildiği kabul edilmelidir. Ancak kabul edilebilir bir yanılgıya dayandığı anlaşılan hatasından kaynaklı olarak davacı vekiline 6100 sayılı Kanun’un 124 üncü maddesine göre taraf değişikliği için kesin süre verilmeli ve daha sonra işin esası incelenmelidir.” yönünde hüküm tesis edilmiştir.

Davada taraf olarak gösterilmesi, kat maliklerinin yasal temsilcisi olmasından sıfatından kaynaklanan yöneticinin, dava sonucunda verilen hükmün sonuçlarına şahsi olarak katlanması elbette söz konusu değildir. Davada verilecek hükmün sonucu, yöneticinin şahsı hakkında değil, kat malikleri hakkında verilecektir. Bu hususun gözden kaçırılmaması gerekmektedir.

Yargıtay 12. Hukuk Dairesi’nin 09/06/2011 tarihli kararı; “Somut olayda icra takibine dayanak yapılan ilamın incelenmesinde, alacaklının, apartmanın kapıcısı olup, lehine kıdem tazminatı, ihbar tazminatı, bakiye senet alacağı vs. alacaklara hükmedildiği, ilamda davalı olarak Ç… Apartman Yönetimi adına yönetici A. Ü.’ın gösterildiği ve mahkemece adı geçen hakkında hüküm tesis edildiği görülmektedir. Bu durumda alacaklı, 634 Sayılı Kanunun 35. maddesine göre apartman yönetimi hakkında takip yapabileceği gibi, aynı kanunun 20. maddesi uyarınca da ilama konu borcun yasal sorumlusu olan kat malikleri hakkında da takip yapabilir. Bir diğer ifade ile alacaklının bu konuda seçimlik hakkı bulunmaktadır. Sonuç olarak, alacaklının, yukarda belirtilen ilama dayalı olarak kat malikleri hakkında takip başlatması 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesi hükmüne uygun olmakla…” şeklinde hüküm içermektedir.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 30.12.2014 tarihli kararında; “Gerek işçilik alacakları gerekse hizmet tespitine ilişkin davalar işveren vekili olan yöneticiyi hasım göstererek açılabilirse de dava sonucunda hüküm yönetici hakkında değil hüküm yerinde işveren olan kat malikleri belirtilip kat maliklerinin yönetim planında aksi belirtilmemiş ise eşit oranda sorumlu tutulmaları gerekir. Kat mülkiyeti kurulmamış gayrimenkullerde davanın tüm ortaklara veya kat mülkiyeti kurulmakla birlikte yönetici veya yönetim kurulu oluşturulmamış gayrimenkullerde ise kat malikleri kuruluna (tüm kat maliklerine) karşı açılması gerekir. “

Son olarak, her ne kadar hükmün sonuçları yönünden kat malikleri sorumlu ise de, ilamın tahsilatı aşamasında yapılacak icra takiplerinin de yöneticiye yöneltilerek başlatılması mümkündür. Burada dikkatle üzerinde durulacak olan hukuki durum, yapılacak tahsilat işlemlerinin yöneticinin mal varlığına ilişkin değil, kat maliklerinin mal varlığına yönelik yapılacağıdır.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 23/12/1992 tarihli kararında da; “Yönetici, vekâletname ile tayin edilen bir vekil gibi değildir. Yasal bir temsilcidir, yetkisini Yasadan almaktadır. Bu sıfatla yaptığı sözleşmelerden dolayı kendisine husumet yöneltilebilir. Kat malikleri ile yönetici arasındaki ilişki ise Kat Mülkiyeti Kanununda ayrıca düzenlenmiştir. Temsil yetkisi Kanundan doğduğu için, verilecek kararın mali sonuçları kat maliklerine ait olacaktır. Nitekim 1475 sayılı İş Kanunu’na 2184 sayılı Kanun ile eklenen ek madde ile kapıcılık sözleşmesinden doğan yargı uyuşmazlıklarında yöneticinin işveren temsilcisi olduğu ve verilecek kararın mali sorumluluğunun işveren sayılan kat maliklerine ait olduğu kabul edilmiştir… Kapıcılık sözleşmesini de yönetici, kat maliklerini temsilen ve Kanundan doğan temsil yetkisine dayanarak yapmaktadır… Bu şekildeki bir yorum, sosyal ve ekonomik ihtiyaçlardan doğan kat mülkiyeti sisteminin amacına da uygundur.” yönünde hüküm kurmuştur.

Yargıtay 12.Hukuk Dairesi 11.01.2016 tarihli kararında; “Somut olayda, kat malikleri yerine apartman yöneticisi aleyhine icra takiplerine girişildiği görülmektedir. Apartman yöneticisine husumet yöneltilmesi mümkün olduğu gibi, apartman yöneticiliğinin gelirlerinden olan apartman aidatlarına haciz konulması için kat malikleri ve kiracılara haciz müzekkeresi gönderilmesinde de hukuka aykırılık bulunmamaktadır. “şeklinde hüküm tesis etmiştir.

Av. MELEK ATALAN