Belediye Taşınmazlarının Kiralanması ve Tahliyesi

08
Mar2021

Belediye Taşınmazlarının Kiralanması ve Tahliyesi

Belediyenin mülkiyetinde bulunan, kullanım, yönetim hakkı Belediyeye tarafından belirlenen taşınmazlar, kamu hukukuna tabi olmaları dolayısıyla kamu malıdırlar.

Kamu Mali Yönetimi ve Kontrol Kanunu 3. Maddesi;  Kamu geliri: Kanunlarına dayanılarak toplanan vergi, resim, harç, fon kesintisi, pay veya benzeri gelirler, faiz, zam ve ceza gelirleri, taşınır ve taşınmazlardan elde edilen her türlü gelirler ile hizmet karşılığı elde edilen gelirler, borçlanma araçlarının primli satışı suretiyle elde edilen gelirler, sosyal güvenlik primi kesintileri, alınan bağış ve yardımlar ile diğer gelirleri olarak belirlenmiştir.

Bu bilgi, Belediyeye ait taşınmazların hukuki statüsü ve bu taşınmazların getirilerine yönelik önemli bir kriterdir.  Bu  taşınmazların, kiraya verilmesi durumunda gelirleri kamuya gelir kaydedilmektedir. Bu sebeple Belediye taşınmazlarının kiralanması ve elde edilecek gelirin, kamunun yararına olacak şekilde gözetlenmesi gereklidir.  Zira Belediyelere ait taşınmazların kiralanması her durumda kamunun yararına sonuç doğurmayabilmektedir.

Belediye taşınmazlarının kiralanmasına ilişkin mevzuata yer vermek gerekir ise;

  • 393 sayılı Belediye Kanunu’nun 15. maddesinde; “2886 sayılı Devlet İhale Kanununun 75 inci maddesi hükümleri belediye taşınmazları hakkında da uygulanı” denilmiştir.
  • 2886 sayılı Devlet İhale Kanunun 1.maddesi; Genel bütçeye dahil dairelerle katma bütçeli idarelerin, özel idare ve belediyelerin alım, satım, hizmet, yapım, kira, trampa, mülkiyetin gayri ayni hak tesisi ve taşıma işleri bu Kanunda yazılı hükümlere göre yürütülür” hükmü mevcut olup, Belediye kiralama ilişkisi 2886 Devlet İhale Kanununda belirlenmiştir. Bu sebeple Belediye taşınmazlarının 2886 Devlet İhale Kanununa uygun şekilde, ihale yapılmaksızın kiraya verilmesi mümkün değildir.
  • Bahsi geçen kanunun 64. Maddesi;  Kiraya verilecek taşınır ve taşınmaz malların kira süresi, on yıldan çok olamaz. Turistik tesis kurulacak yerlerin ve turistik tesislerin ve doğal gaz iletim, dağıtım ve depolama tesis ve şebekelerinin ihtiyacı olan arazilerin  ve enerji üretimi tesisleri ile iletim ve dağıtım tesis ve şebekelerinin ihtiyacı olan arazilerin on yıldan fazla süre ile kiraya verilmesi mümkündür. Üç yıldan fazla süre ile kiraya verme işlerinde, önceden Maliye Bakanlığından izin alınması şarttır. Katma bütçeli idarelerde bu izin, idarelerin bağlı bulundukları bakanlıktan alınır. Özel İdare ve belediyeler için kendi özel kanunları uygulanır. Üç yıldan fazla süre ile kiraya verme işlerinde, kira bedeli her yıl şartname ve sözleşmesindeki esaslara göre yeniden tespit edilir.

Belediye taşınmazlarının kiralanma süresine dair yukarıdaki maddenin belirleyici olduğuna dair tartışmalar olmakla birlikte, bu hususta verilen yargı kararları süreye açıklık getirmektedir.

Yargıtay’ın 14. Hukuk Dairesi’nin 2009 tarihli aşağıdaki kararı örnek verilebilir. “(…) Gerçekten, işlemlerin yapıldığı tarihte yürürlükte bulunan 1580 sayılı Belediye Kanunun 70/10. maddesinde ‘3 seneden fazla müddetle veya 10.000 liradan fazla bedeli senevi ile akdedilecek icar ve isticar mukaveleleri yapmak’ Belediye Meclisinin yapacağı işler arasında sayılmıştır. 2886 sayılı İhale Kanununun 64. maddesinde de belediye encümenince ayni hak tesisi ve kiraya verme süresi 10 yılla sınırlandırılmıştır. Görülüyor ki, açıklanan yasal düzenlemeler karşısında belediye encümeninin belediyeye ait taşınmaz üzerinde yapılacak tesislerin 100 milyon lira karşılığı 20 yıl süre ile davalının kullanımına terk edilmesi mümkün değildir. Kaldı ki, 1580 sayılı Belediye Kanununu yürürlükten kaldıran 13.7.2005 tarihli ve 25874 sayılı Resmi Gazete’de yayınlanarak yürürlüğe giren 5393 sayılı Belediye Kanununun 18. maddesi Belediye Meclisinin görev ve yetkilerini açıkça düzenlemiştir. Anılan maddenin 18/e hükmü; ‘Taşınmaz mal alımına, satımına, takasına, tahsisine, tahsis şeklinin değiştirilmesine veya tahsisli bir taşınmazın kamu hizmetinde ihtiyaç duyulmaması hâlinde tahsisin kaldırılmasına; üç yıldan fazla kiralanmasına ve süresi otuz yılı geçmemek kaydıyla bunlar üzerinde sınırlı aynî hak tesisine karar vermek’ şeklindedir. Bu düzenleme ile belediyeye ait taşınmazların üç yılı aşan kiralanması ve üzerinde otuz yılı aşan ayni hak tesisi işlemlerinde belediye meclisinin yetkili kılındığı açıkça hüküm altına alınmıştır.”

Ancak, kira ilişkisinin sürdürülmesi amacıyla tahliyenin gerçekleştirilmemesi veya fesih bildiriminin yapılmamış olmasının sözleşmenin yenilendiği şeklinde yorumlanması halleri ile sıklıkla karşılaşılmaktadır.

Burada ortaya çıkan soru, ihale yolu ile ve en fazla 10 yıllık süreyle kiralama akdi kurulabileceğine dair hükme rağmen, sözleşme süresi biterken sözleşmeyi fesih bildirimi yapmamak veya tahliye gerçekleştirmemek suretiyle sözleşme süresinin uzatılması mümkün müdür?

Kira süresi sona eren belediyeye ait gayrimenkullerin 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu hükümlerine uygun olarak ihale yapılmaksızın yenilenmesi veya uzatılması hukuka aykırı sonuçlar doğuracaktır.

Şöyle ki; kiraya verilecek taşınır ve taşınmaz malların kira süresinin on yıldan fazla olamayacağına dair hüküm sözleşme süresinin de bu süre ile sınırlı ve kesin olduğu anlamına gelmektedir. Bu sebeple, ihalede belirlenen sözleşme süresinin çeşitli yollara başvurmak suretiyle (fesih bildirimi yapmamak, tahliye etmemek gibi) uzatılması mümkün değildir.  Diğer bir ifadeyle, ihale şartnamesinde kira süresi 7 yıl olarak öngörülen bir kira sözleşmesinde, 7 yılın sonunda kira ilişkisi sona erecek, yeniden ihale yapılmaksızın sözleşmenin (en fazla 10 yıl kiralama mümkün olacağı için) 3 yıl daha uzatılması mümkün değildir. Aynı şekilde 10 yıllık kira akdinin de uzatılması mümkün değildir.

Sözleşme süresinin bu şekilde belirlenmiş olmakla birlikte, sürenin bitiminde ise aynı taşınmaz malın kiraya verilebilmesi için yeniden 2886 sayılı Kanundaki usullerden biriyle ihaleye çıkılması gerekmekte olup, yeniden ihale düzenlenmeksizin meclis kararı ile dahi kiraya verilmesi mümkün değildir. Bu hükme aykırı şekilde encümen veya meclis kararlarıyla yapılan işlem mevcut dahi olsa, bu kiralama ilişkisinin kurulduğu anlamına gelmeyecektir.

Yargıtay 6. HD. vermiş olduğu 14.10.2015 tarihli bir kararında “…Hazine, Vakıflar Genel Müdürlüğü, İl Özel İdareleri ve belediyeler 2886 Sayılı Yasa uyarınca kiraya verdikleri taşınmazlarını, kira süresi sonunda, işgal ne kadar süre devam ederse etsin kiralananın 6570 Sayılı Yasaya ya da Borçlar Kanununa tabi olup olmadığına bakılmaksızın her zaman gerek mahkemeden gerekse mülkiye amirinden tahliyesini isteyebilirler. Ecrimisil olarak alınması gereken paranın “kira parası” adı altında alınmış veya ödenmiş olması, taraflar arasındaki kira sözleşmesinin yenilendiği anlamına gelmez. Vakıflar Genel Müdürlüğünün 2886 Sayılı yasanın 75.maddesinden yararlanma tarihi olan 27.2.2008 tarihinden sonra kira sözleşmesinin 01.01.2009 tarihinde sona erdiğinin, sözleşmede kira süresinin uzatıldığına ilişkin bir hüküm de bulunmadığından kiracının bu tarihten itibaren 2886 Sayılı Yasanın 75.maddesi uyarınca haksız işgalci durumunda bulunduğunun kabulü gerekir. ..”denilmektedir.

Hükümden de anlaşıldığı üzere, 2886 sayılı yasa uyarınca kiraya verilmiş taşınmazların sürenin sonunda tahliye edilmemesi durumunda hukuken sözleşmeye dayalı olmayan bir yararlanma gerçekleştiriyor olduğundan “işgal” den söz edilecek, bu da ecrimisili gündeme getirecektir. Bu durumda taşınmazı haksız işgal eden için fuzuli şagil tanımı uygun olacaktır.  Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik’in 194 4. Maddesinde yer alan tanıma göre, “hazine taşınmazının, İdarenin izni dışında gerçek veya tüzel kişilerce işgal veya tasarruf edilmesi sebebiyle, İdarenin bir zarara uğrayıp uğramadığına veya işgalcinin kusurlu olup olmadığına bakılmaksızın idarece talep edilen tazminatı” ifade etmektedir.

Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik’in İşgalin devamı başlıklı 88. Maddesinde;  Fuzuli şagilin işgal veya tasarruf ettiği taşınmazdan tahliyesinin herhangi bir nedenle sağlanamamış olması, aynı taşınmazdan ikinci ve müteakip defa ecrimisil istenmesine engel teşkil etmez. Ecrimisilin tahsil edilmesi, taşınmazdaki kullanımın devamı hakkını vermez.

Görüleceği üzere, ecrimisilin bir kez tahsil edilmesi, işgal sona ermemiş ise bir daha edilemeyeceği anlamına gelmemektedir. Fuzuli şagilin tahliyesi gerçekleşmemiş ise, idarenin tekrar ecrimisil istemesi mümkündür. Bununla birlikte, yukarıda yer alan yönetmelik maddesi ve yargı kararında da belirtildiği üzere, idareye ait taşınmazı kira sözleşmesi sona eren eski kiracının tahliye etmemesi ve kira bedeli amaçlı idareye ödeme yapması bu durumu hukuka uygun hale getirmeyecektir. Ecrimisil idarenin uğradığı zararın tazmini olup, idare tarafından kiralama ilişkisinin sürdürülmesi maksatlı kira gibi sürekli ecrimisil tahsil edilmesi kamu mallarının işgalinin idare onayı ile sürdürülmesi anlamına gelecek olduğundan hukuka uygun olduğu düşünülemez.

O halde tahliye hususuna da değinmek gerekmektedir.

Öncelikle belirtmek gerekir ki; kiralanan gayrimenkullerin ilamsız icra yoluyla tahliyesi İİK.nun 269 ve devamı maddelerinde yer almakla birlikte, maddede yer aldığı üzere,  ilamsız icra takibi yapabilmesinin koşulu taraflar arasında mutlaka ve halen mevcut bir kira ilişkisinin bulunmasıdır. Ancak burada, sözleşmenin sona erdiği tarih itibariyle taraflar arasındaki kira ilişkisi sona ermekte ve kiracı da işgalci durumuna geçmektedir. Dolayısı ile artık kira sözleşmesi niteliğinde olmayan sözleşmelere dayanılarak ilamsız tahliye takibi yapılamayacaktır. Bu sebeple İİK.nun 269 ve devamı maddelerine göre kiralanan gayrimenkulün ilamsız icra yoluyla tahliyesi istenemeyecektir.

Tahliyenin nasıl gerçekleşeceğine ilişkin esas ve usuller; 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nun 74. maddesine dayanılarak çıkarılan “Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik” in “Tahliye” başlıklı 89. maddesinde düzenlenmiştir.

Bahsi geçen madde; (1) Kiraya verilen, irtifak hakkı kurulan veya kullanma izni verilen taşınmazlardan süresi dolduğu hâlde tahliye edilmeyen, sözleşmesi feshedilen veya herhangi bir sözleşmeye dayanmaksızın fuzuli olarak işgal edilen Hazine taşınmazlarının tahliyesi; hasat sezonu, iş ve hizmetlerin mevsimlik faaliyet dönemi de dikkate alınarak defterdarlık veya mal müdürlüğünün talebi üzerine, bulunduğu yer mülki amirince en geç on beş gün içinde sağlanarak, taşınmaz İdarece görevlendirilecek memurlara boş olarak teslim edilir. (2) Üzerinde sabit tesis bulunan taşınmazların tahliyesinden ve teslim alınmasından sonra, eski kiracısı veya fuzuli şagiline bu tesisler kendilerine ait ise yıktırılıp enkazının en geç otuz gün içinde götürülmesi, aksi hâlde masrafları kendisinden tahsil edilmek üzere yıkım ve enkaz götürme işinin İdarece yapılacağı tebliğ olunur. Verilen bu süre sonunda tesis yıktırılıp enkaz götürülmediği takdirde masrafları bilahare eski kiracı veya fuzuli şagilden alınmak üzere bu işlem İdarece yapılır…

Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmeliğin 68. maddesinde, kiraya verilecek taşınmazların kira süresinin on yıldan çok olamayacağı, 74. maddesinde, kira sözleşmesinin, sürenin bitimiyle sona ereceği, 89. maddesinde ise, kiraya verilen, irtifak hakkı kurulan veya kullanma izni verilen taşınmazlardan süresi dolduğu hâlde tahliye edilmeyen, sözleşmesi feshedilen veya herhangi bir sözleşmeye dayanmaksızın fuzuli olarak işgal edilen Hazine taşınmazlarının tahliyesinin defterdarlık veya mal müdürlüğünün talebi üzerine, bulunduğu yer mülki amirince en geç on beş gün içinde sağlanarak, taşınmaz İdarece görevlendirilecek memurlara boş olarak teslim edileceği hükmüne yer verilmiştir. Maddenin devamında yer alan 89/2. maddesinde ise; “Üzerinde sabit tesis bulunan taşınmazların tahliyesinden ve teslim alınmasından sonra, eski kiracısı veya fuzuli şagiline bu tesisler kendilerine ait ise yıktırılıp enkazının en geç otuz gün içinde götürülmesi, aksi hâlde masrafları kendisinden tahsil edilmek üzere yıkım ve enkaz götürme işinin İdarece yapılacağı tebliğ olunur. Verilen bu süre sonunda tesis yıktırılıp enkaz götürülmediği takdirde masrafları bilahare eski kiracı veya fuzuli şagilden alınmak üzere bu işlem İdarece yapılır.” hükmü mevcuttur.

Konuya dair Danıştay 17. Daire tarafından verilmiş olunan 18.02.2015 tarihli kararda; 2886 sayılı Kanun’ un 75. maddesinde işgal edilen taşınmaz malın, idarenin talebi üzerine, bulunduğu yer mülkiye amirince en geç 15 gün içinde tahliye ettirilerek, idareye teslim edileceği düzenlendiğinden, sözü edilen madde gereğince tahliye talebinin idare tarafından yapılması gerektiği, bu nedenle idarenin vekilleri tarafından yapılan tahliye talebinin Kanun gereği yerine getirilmesinin mümkün olmadığı…” ifade edilmiştir.

Yine Bölge İdare Mahkemesi İstanbul 9. İdari Dava Dairesi’nin 26.12.2017 tarihli kararında da; 2886 sayılı Devlet İhale Kanun’unun 74. maddesinde; ” …Olayda; hazineye ait taşınmazın davacı tarafından fuzulen işgal edildiği nedeniyle tahliyesi konusunda o yer mülki amirine bildirim yapılarak tahliye ile ilgili sürecin işletilmesi gerekirken doğrudan Emlak Müdürü tarafından tahliye konusunda tesis edilen işlemde yetki unsuru yönünden hukuka uyarlık bulunmadığı…”  şeklinde hüküm tesis etmiştir. Burada yer alan tahliyenin; 2577 sayılı kanunun 75.maddesi uyarınca ancak mal sahibi idarenin talebi üzerine o yer mülki amiri tarafından bizzat yerine getirilmesi gerekmektedir, mal sahibi idarenin doğrudan tahliye yetkisi bulunmamaktadır.

Av.MELEK ATALAN

Leave your comment

Please enter your name.
Please enter comment.