İŞYERİ KİRA SÖZLEŞMELERİNDE GÜNCEL DURUM

14
Ara2020

İŞYERİ KİRA SÖZLEŞMELERİNDE GÜNCEL DURUM

Mevcut 6098 sayılı Borçlar Kanunumuz 04.02.2011 tarihinde Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir. Ancak bazı düzenlemeleri aynı tarihte uygulamaya girmemiştir.

Nitekim 14..04.2011 tarihinde yayınlanan 6217 sayılı Yargı Hizmetlerinin Hızlandırılması Amacıyla Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanunun Geçici 2. maddesiyle “Kiracının Türk Ticaret Kanununda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında, TBK’nın 322, 324, 330, 339, 341, 342, 343, 345, 346 ve 353 üncü maddeleri 01.07.2012 tarihinden itibaren 5 yıl süreyle uygulanmaz. Bu halde, kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümleri tatbik olunur.” hükmü getirilmiştir.

Buna bağlı olarak da; Geçici madde 2 ile ; 04.07.2012 tarihli 6353 sayılı Bazı Kanun ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun değişikliği madde 53 ile “Kiracının Türk Ticaret Kanunu’nda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında, 11/1/2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354 üncü maddeleri 1/7/2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanmaz. Bu halde, kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümleri tatbik olunur. Kira sözleşmelerinde hüküm olmayan hallerde mülga Borçlar Kanunu hükümleri uygulanır.” şeklinde değiştirilerek işyeri kirasına ilişkin hükümler yönünden 6098 sayılı Kanunu’nun yürürlüğü 8 yıl ertelenmiştir.

Yürürlüğü sekiz yıl süreyle ertelenen bu hükümler kiracısı tacir veya tüzel kişi olan işyeri kiraları bakımından geçerlidir. O halde, erteleme için kiracının Türk Ticaret Kanunu (TTK) anlamında tacir olması yahut tacir sıfatını taşımasa bile özel veya kamu hukuku tüzel kişisi olması gerekmektedir.

Bir diğer koşul ise, kiralanan yerin işyeri kirasına konu olmasıdır.

Bu kapsamda 01.07.2020 tarihi itibariyle, 6098 sayılı Borçlar Kanunu’nun Kira Sözleşmesine ilişkin hükümler, kiracısı tacir veya tüzel kişi olan işyeri kiraları için de uygulamaya girmiştir.

Kamu düzenine ilişkin olan bu düzenlemeler ile 01.07.2020 tarihi itibariyle yürürlükte olan işyeri kira sözleşmelerinde kiracı aleyhine öngörülen kira bedeli ve yan giderler dışındaki diğer ödeme yükümlülükleri ortadan kalkacak, muacceli yet kayıtları ve ceza koşulları da kendiliğinden geçersiz olacaktır.

Aşağıda madde başlıkları ile düzenleme sırasına göre, söz konusu değişikliklere yer verilecektir.

  1. 323 (Kira İlişkisinin Devri)Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça, kira ilişkisini başkasına devredemez. İşyeri kiraları bakımından Kiraya Veren, işyeri kiralarında haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz. Yine, işyeri kiralarında devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olmaya devam edecektir.

Burada eski düzenlemeden farklı olan ilk husus, kira ilişkisinin devredilebileceği ve haklı bir sebep olmaksızın Kiraya verenin rıza göstermekten kaçınamayacağıdır. Madde metni içerisindeki haklı sebep ise somut olayın özelliklerine göre tespit edilecektir.

İkinci olarak ise, devreden kiracının en çok 2 yıl süreyle müteselsil sorumluluğu düzenlenmiştir. Böylece devreden de devralan ile birlikte sorumlu olmaya devam edecektir.

  1. 325 (Kiralananın Sözleşmenin Bitiminden Önce Geri Verilmesi)- Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer. Kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlüdür.

Kira sözleşmesinin sona erme halini düzenleyen ilgili bu hüküm, derhal yürürlük ilkesine tabidir. Dolayısıyla ilgili bu hüküm işyeri kiracıları bakımından derhal uygulanacaktır.

3.                  m. 331 (Önemli Sebeplerle Olağanüstü Fesih)- Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir. Hâkim, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlar.

Kanun’un kira sözleşmesine ilişkin genel hükümler kısmında, olağanüstü fesih sebebi olarak düzenlenen TBK’nın 331. maddesi, tarafların her ikisine de kira ilişkisinin sürdürülmesini kendisi için çekilmez hale getiren önemli sebeplerin varlığı halinde, sözleşmeyi feshetme imkânı tanımıştır.

Kira sözleşmesinin sona erme halini düzenleyen ilgili bu hüküm bakımından da derhal uygulanma ilkesi geçerlidir.

  1. 340 (Bağlantılı Sözleşme Yasağı)- Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin kurulması ya da sürdürülmesi, kiracının yararı olmaksızın, kiralananın kullanımıyla doğrudan ilişkisi olmayan bir borç altına girmesine bağlanmışsa, kirayla bağlantılı sözleşme geçersizdir.

Kanun gerekçesinden anlaşıldığı üzere, buradaki geçersizlik kesin hükümsüzlük hali olup hakim tarafından re’sen gözetilmesi gerekir.

Bağlantılı sözleşmenin hükümsüz olduğu durumlarda, kira sözleşmesi geçerliliğini korumaya devam edecek olduğundan geçersizlik de kısmi uygulanacaktır.

  1. 342 (Kiracının Güvence Vermesi)- Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz. Güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır, kıymetli evrakı ise bir bankaya depo eder. Banka, güvenceleri ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir. Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür.

Konut veya iş yeri gibi taşınmaz mülkleri kiralarken, mülk sahibinin kiracılardan istediği, mülke zarar gelmesi durumunda kendilerini güvenceye aldığı paraya depozito denmektedir.

Söz konusu yeni düzenleme ile, depozito alınıp alınmayacağı taraf iradelerine bırakıldığı gibi, depozito alınması halinde de üst sınır çizilmiştir. Buna göre 2 (iki) kira bedelini aşar miktarda güvence bedeli alınabilmesi mümkün değildir. Ayrıca ilgili bu düzenlemede güvence olarak sadece para ve kıymetli evraktan bahsedilmiş olması karşısında güvence olarak kefil, rehin ya da teminat mektubu gibi sair teminat araçlarının kararlaştırıldığı kira sözleşmeleri bakımından TBK m. 342 hükmünün uygulama alanı dışındadır.

Son olarak, kiraya veren tarafından güvence bedeli olarak para verildiyse bu paranın vadeli hesaba yatırılması gerektiği, kıymetli evrak verildiyse bankaya depo edilmesi gerektiği düzenlenmiştir. Böylece bankanın iki tarafın rızası veya kesinleşen mahkeme kararı/icra takibi akabinde bu güvence bedelini iade edeceği belirlenmiştir. Bu kapsamda bankaya özen yükümlülüğü verilmiş durumdadır.

  1. 343 (Kira Bedeli Dışında Kiracı Aleyhine Değişiklik Yapılamaması)- Kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz.

Bu düzenleme ile, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde sözleşme kurulduktan sonra kiracı aleyhine değişiklik yapılamayacağı kuralı benimsenmiş bulunmaktadır. Tek istisna, kira bedelinin belirlenmesi halidir.

818 sayılı mülga BK döneminde de uygulanmakta olduğundan erteleme hususunun bu maddeye herhangi bir etkisi olmamıştır.

O halde, kira sözleşmesi imzalandıktan sonra, kiracının muvafakati olsa dahi kira sözleşmesindeki herhangi bir hususun kiracı aleyhine değiştirilebilmesi mümkün değildir, kesin hükümsüzdür.

7.                  m. 344 (Kira Bedelinin Belirlenmesi)Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

 Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.

Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.

Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesinin esaslı unsurlarından olan kira bedeli, sözleşme kurulurken taraflarca serbest bir şekilde belirlenebilmekte olup bu hüküm ile sözleşme yenilenmesi aşamasında kira bedeli artışı sınırlandırılmıştır. Buna göre; tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE’deki) artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.

İlgili bu hüküm de kamu düzenine ilişkin olup, bu nedenle erteleme döneminde yapılan kira sözleşmeleri bakımından da derhal uygulanmaya başlanacaktır. Böylelikle sözleşmede aksi öngörülmüş olsa bile, yürürlük tarihinde artış oranı TÜFE’yi geçemeyecek, yabancı para kiralarında da artış uygulanmayacaktır.

8.                  m. 346 (Kiracı Aleyhine Düzenleme Yasağı / Muacceliyet Kayıtlarının ve Ceza Koşullarının Geçersizliği)- Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir.

İlgili bu hüküm de kamu düzenine ilişkin olup, kiracı aleyhine öngörülen kira bedeli ve yan giderler dışındaki diğer ödeme yükümlülükleri ortadan kalkacak, muacceliyet kayıtları ve ceza koşulları da kendiliğinden geçersiz olacaktır.

Bu hüküm ile, kiracısının tacir ya da tüzel kişisi olduğu işyeri kira ilişkileri bakımından kiracıya ek yükümlülükler getiren her türlü borç ilişkileri ile kira bedeli borcunun zamanında ödenmemesi nedeniyle ceza koşulu ödeneceği ve diğer aylara ilişkin kira borçların da istenilebilir olduğuna dair muacceliyet kayıtları geçersiz hale gelmiş bulunmaktadır.

9.                  m. 354 (Dava Sebeplerinin Sınırlılığı)Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, kiracı aleyhine değiştirilemez

TBK’nın 350351 ve 352. Maddelerinde sayılan sona erme sebepleri dışında herhangi bir sebebe dayanılarak kira sözleşmesinin sona erdirilebilmesi mümkün değildir. Böylelikle, sözleşme serbestisi ilkesi çerçevesinde tarafların, kanunda öngörülen tahliye sebeplerine bir yenisini daha ekleyebilmelerinin de önüne geçilmek istenmiştir. Bunun sonucunda da kiraya verenler, Kanun’daki mevcut tahliye sebeplerini kiracı aleyhine ağırlaştıramadığı gibi dava yoluyla sona erdirmeyi düzenleyen süreleri de kiracı aleyhine değiştirememektedirler.

Leave your comment

Please enter your name.
Please enter comment.