KAT MÜLKİYETİ KURULMASI VE KAT MALİKLERİNİN YÜKÜMLÜLÜKLERİ

22
Kas2017

KAT MÜLKİYETİ KURULMASI VE KAT MALİKLERİNİN YÜKÜMLÜLÜKLERİ

 

Her dönemde insanların temel ihtiyaçlarından birini barınma ihtiyacı oluşturmuştur. Sanayinin gelişmesi beraberinde nüfus artışını getirmiş ve bu nüfus artışı da en temel ihtiyaçlardan olan barınma, bir diğer ifade ile mesken ihtiyacını bir problem haline getirmeye başlamıştır. Bu problem üzerine, kat mülkiyeti kavramı ortaya çıkmıştır.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda; kat mülkiyetinin konusu, kuruluş şartları, maliklerin yükümlülükleri, binanın yönetimi, ileride kat mülkiyetine teşkil etmek üzere tesis edilen kar irtifakları düzenlenmiştir.

Kat mülkiyeti, arsa payı ve ana gayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyettir (KMK m.3/ f.1). Bu şekilde, eşyaya bağlı bir paylı mülkiyet düzeni kurulmuş durumdadır. Bağımsız bölüm üzerindeki mülkiyet hakkına kim sahipse arsa payına ve ortak yerlerdeki paylı mülkiyet payına da o sahip olur[1]. Kat mülkiyetini kayıtlayan haklar, kendiliğinden arsa payını da kayıtlar (KMK m.5).

KAT MÜLKİYETİNİN KURULMASI

Kat mülkiyeti ancak tümü kagir olan ve tamamlanmış bulunan binalarda kurulabilir (KMK m.50/f. son).

Gerekli niteliğe sahip bir binada kat mülkiyeti ancak binanın tamamını kat mülkiyetine özgülenmiş olması şartıyla kurulabilir (m.10/f. 2).

  • KAT MÜLKİYETİNİN İRADİ OLARAK KURULMASI

İradi olarak kat mülkiyetinin, KMK m.10’da kat mülkiyetinin resmi senetle ve tapu siciline tescil ile kurulacağı düzenlenmiştir. Genel kural olarak bu maddede, kat mülkiyeti ve kat irtifakının resmi senetle ve tapu siciline tescil ile doğacağının yanı sıra, taşınmazın salt bir bölümü üzerinde kat mülkiyeti kurulamayacağı, aynı katta birbirine bitişik bulunan birden fazla bağımsız bölümün veya bir yapının iktisadi açıdan ya da kullanma bakımından bütünlük arz eden birden fazla bağımsız bölümün kat mülkiyeti kütüğüne tek bağımsız bölüm olarak tescil edilebileceği belirtilerek, kat mülkiyetinin kuruluş yolları da gösterilmiştir.

  • KAT MÜLKİYETİNİN MAHKEME KARARIYLA (ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ YOLUYLA) KURULMASI

KMK m.10/f. 5 kapsamında, ortaklığın giderilmesi davasında, mirasçılardan veya ortak maliklerden biri, paylaşmanın kat mülkiyeti kurulması suretiyle yapılmasını istemesi halinde hakimin kat mülkiyeti kurulmasına karar verebileceği düzenlenmiştir.

Hakimin kat mülkiyetine geçilmesine karar verebilmesi için şu şartların gerçekleşmiş olması gerekmektedir[2]:

  1. KMK gerekçesinde de yazdığı üzere, dava konusu taşınmaz, kat mülkiyetinin kurulmasına elverişli bulunmalıdır. Başka bir ifade ile, taşınmaz tek parselden oluşmalı, üzerindeki yapıların tümü kagir yapılmış, yapımı tamamlanıp yapı kullanma izin belgesi alınmış ve bağımsız bölümlerden her biri başlı başına kullanılmaya elverişli olmalıdır.
  2. Davacı veya davalılardan en az biri tarafından, paylaşmanın, kat mülkiyetinin kurulması ve bağımsız bölümlerin paydaşlara özgülenmesi yoluyla yapılması istenmiş bulunmalıdır. O halde, ortaklardan birinin talebi yeterlidir.
  3. Taşınmazda ortak maliklerden her birine en az bir bağımsız bölüm düşmelidir.
  4. KMK m.12’de yer alan belgelerin sağlanmış olması gerekmektedir. Bu belgelerin eksiksiz şekilde temin edilmesi gereği, kat mülkiyetine geçilmesi isteminde bulunan kişiye aittir. Bu bağlamda mahkemeye sunulan yönetim planını benimsemeyip imzadan kaçınanlar varsa, hakim müdahale hakkını kullanarak imzadan kaçınanlarca yönetim planının imzalanmış sayıldığını nihai kararında belirtmelidir[3].

Bu koşullardan birinin bile eksik olması halinde kat mülkiyeti kurulması yoluyla ortaklık giderilemeyecektir. Bu durumda satış yoluyla paydaşlığa son verilmelidir[4]. Ancak bunun öncesinde, eksik veya eksiklikler nedeniyle hakim, ilgilisine belirli ve makul bir süre tanımalıdır ve öngörülen süre içerisinde eksikliklerin giderilmemesi halinde veya eksikliklerin giderilemeyecek olmasının anlaşılması halinde kat mülkiyetine geçilemeyeceğinden,   ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar vermelidir[5].

Ortaklığın giderilmesi davası TMK m. 699 (EMK m. 628) kapsamında, aynen taksim şeklinde olabileceği gibi, nakden taksim şeklinde de olabilir. Dava nakden taksim şeklinde açılmış olsa bile, hakim ortaklardan birinin istemi üzerine, taşınmazın kat mülkiyetine çevrilmesine karar verebilir[6]. Eğer maliklere payları ile orantılı bağımsız bölüm isabet etmiyorsa, hakim bölüşmede mağdur olan paydaşa, ivaz ilavesi suretiyle denkleştirme yapmalıdır. Ancak her paydaşa bir bağımsız bölüm düşmüyorsa, hakim satış yoluyla nakden taksim yolunu tercih etmelidir[7].

  • KAT MÜLKİYETİNİN KAT İRTİFAKINA DAYANILARAK KURULMASI

23.06.2009 tarihinde 5912 sy. Kanun ile KMK’ya, arsa üzerinde inşaat tamamlanıp yapının tamamı için düzenlenecek yapı kullanma izni belgesi alındıktan sonra kat irtifakının re’sen kat mülkiyetine çevrilmesine ilişkin düzenleme eklenmiştir. Bu düzenleme ayrıca kat mülkiyetine geçişin, arsa maliki veya irtifak hakkı sahibi ortak maliklerden birinin talebi ile de yapılabileceğini ön görmektedir[8].

Kat irtifakına dayalı olarak kat mülkiyetine geçiş halinde, KMK m. 12’de yer alan belgelerden yalnızca usulüne uygun proje ile yönetim planı aranmaktadır.  Yapı kullanma izninin yetkili idarece tapu dairesine gönderilmesi mümkün kılındığından işlemin re’sen yapılması mümkündür[9].

KMK m.66 uyarınca, toplu yapılarda, yapıların tamamlandıkça tamamlanan yapılara ilişkin kat irtifaklarının kat mülkiyetine çevrileceği öngörülmüştür.

KAT MALİKLERİNİN BORÇLARI VE YÜKÜMLÜLÜKLERİ

KMK m.9 uyarınca, kat maliki bir taşınmaz maliki olarak kanunların taşınmaz malikleri için öngördüğü yükümlülük ve sorumluluklara tabi olur. Komşuluk ilişkisinin niteliği ön planda tutularak “huzur ve barış halinde yaşamanın sağlanması” amacı ile kanunda kat maliklerinin borç ve yükümlülükleri ayrıntılı olarak düzenlenmiştir[10].

  1. DÜRÜSTLÜK KURALINA UYGUN DAVRANMA YÜKÜMLÜLÜĞÜ (Özen Yük.)-m.18

Medeni Kanunun komşuluk hukuku kurallarının ötesinde, birlikte yaşamanın gerektirdiği ilkeleri kapsayan bu madde, karşılıklı saygıya dayalı dürüstlüğü, birbirini rahatsız etmemeyi, birbirinin haklarını çiğnememeyi ve bu hususları düzenleyen yönetim planı hükümlerine uymayı öngörmektedir[11].

Aynı yapıda birlikte yaşama düzeninin sağlanması için kat malikleri aralarındaki ilişkilerde dürüstlük kurallarına uymakla yükümlüdürler.

Bu yükümlülüğe bağımsız bölümlerdeki kiracılar, oturma hakkı sahipleri ve bu bölümlerden herhangi bir suretle devamlı olarak faydalananlar da tabidir[12]. Aykırı davrananlar kat maliki ile birlikte müteselsilen sorumludur (KMK m.18/f. 2)

  • Doğruluk kurallarına uymak:

Bağımsız bölüm sahipleri haklarını kullanırken ya da borçlarını yerine getirirken dürüstlük kurallarına özenle uymalıdırlar.

  • Birbirini rahatsız etmemek:

Bir kat maliki, gerek bağımsız bölümünü ve eklentilerini gerekse ortak yerleri kullanırken öteki kat maliklerine rahatsızlık vermekten kaçınmakla yükümlüdür.

  • Birbirlerinin haklarını çiğnememek:

Her kat maliki, gerek bağımsız bölümünü gerekse eklentileri ve ortak yerleri kullanırken, öteki kat maliklerinin haklarını çiğnememekle yükümlüdür.

  • Yönetim planı hükümlerine uymak:

Tüm kat malikleri yönetim planı hükümlerine uymakla yükümlüdürler. Yönetim planı, bütün kat maliklerini ve onların ardıllarını bağlayan bir sözleşme hükmünde olduğundan, bütün kat malikleri yönetim planına uymak zorundadır[13].

2. ANATAŞINMAZIN BAKIMI, KORUNMASI VE ZARARDAN DOĞAN SORUMLULUK- 19

Kat malikleri anataşınmazın, bakımını sağlamaya, mimari durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını korumakla yükümlüdür.

Maddenin 5711 sayılı yasayla değişik ile ikinci fıkrası uyarınca, anataşınmazın ortak yerlerinde yapım, onarım, tesis, değişik renkte dış badana ve boya yapılabilmesini, tüm kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızasının bulunması koşuluna bağlanmıştır[14]. Ancak ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya ya da bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya anayapısının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması koşuluyla kat maliklerinin rızası aranmaz[15].

2814 sy. Kanunla değişik hükme göre, kat malikleri kendi bağımsız bölümlerinin tavan, taban veya duvar ile bağlantılı yerlerinde, sadece ilgili bağımsız bölüm maliklerinin ortak rızasıyla kendi bağımsız bölümünde ana yapıya zarar vermeyen tesis, onarım ve değişiklikler yapabilir. Ancak belirtmek gerekir ki, bir kat maliki bu yolla anayapının dış mimari görünüşünü değiştiremez.

Gerekli beşte dört oranında rıza alınmadığı durumda haksız el atmanın önlenmesi davası yoluna gidilebilir.

Rızanın, kurul toplantısı yapılarak alınması şart değildir; ancak bağımsız bölüm eklenmesi için KMK m.44 gereğince, kat malikleri kurulu kararının olması gerekmektedir.

Her kat maliki ana taşınmaza ve diğer bağımsız bölümlere kusuru ile meydana getirdiği zarardan dolayı diğer kat maliklerine karşı sorumludur (KMK m.19/f. 3).

3. ANATAŞINMAZIN GENEL GİDERLERİNE KATILMA BORCU VE GİDERLERİN TEMİNATI– m.20, 22

Kat maliklerinden her biri genel giderlere katılmak ve payına düşeni ödemekle yükümlüdür.

Genel giderlerin ne olduğu 20nci madde kapsamında belirtilmiştir. Bunlar; kapıcı, bahçıvan ve bekçi gibi giderler, sigorta primleri, ortak yerlere ilişkin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım ile yönetim ve işletme giderleridir.

Bu giderlerden sigorta primlerini düzenleyen sigorta anlaşmaları KMK m.21 de ayrıca düzenlenmiştir.

Bu kapsamda, kanun kat maliklerine ana taşınmazı sigorta ettirme yükümlülüğü yüklememiştir. Ancak m.21 uyarınca, kat malikleri kurulu ana taşınmazın belirlenecek bir değer üzerinden sigorta ettirilmesine karar verebilmektedir. Ana taşınmazın sigorta ettirilmesi, bütün kat maliklerinin yararına, ana taşınmazın yönetimi ile ilgili bir iş kabul edilerek, karar alınması için kat mülkiyeti kurulunun oy çokluğu yeterlidir[16]. Bu karar üzerine yapılacak sigorta primine bütün kat malikleri katılmak zorundadır.

Bir kat maliki, ortak yerler ve tesislerden istifade hakkından feragat ederek veya bağımsız bölümün konumu dolayısıyla bunlardan faydalanmadığını, bunlara ihtiyacı olmadığını beyanla, ortak giderlere katılmaktan imtina edemez. Ancak KMK m.43 çerçevesinde yapılan lüks tesislerin masraflarından, karar katılmayarak kaçınması mümkündür[17].

Ana taşınmazın ortak giderlerinden kat maliki ile birlikte onun bağımsız bölümünü kiracı, intifa hakkı sahibi gibi bir sıfat ile kullanan diğer şahıslar da müştereken ve müteselsilen sorumludur[18]. Ancak kiracının sorumluluğu KMK m.22/f. 1 gereğince, yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlıdır.

Genel giderlere katılma payının ödenmesini sağlamak amacıyla kanunda birtakım tedbirler öngörülmüştür. Bunlardan ilki, m.20 ikinci fıkra hükmü uyarınca, gider payını ödemeyen kat malikine karşı yönetici ve diğer kat maliklerinden her biri dava veya icra takibi yoluyla ödettirilmesidir.

İkinci olarak, gecikme tazminatı öngörülmüştür. 20. Maddeye 2814 sy. Kanunla eklenen fıkra uyarınca, “gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür”.

m.22’de ortak gider payının kira bedeline mahsuben kiracıdan tahsil edileceği öngörülerek başka bir teminat şekli oluşturulmuştur.

Bunun yanı sıra, kat maliklerinin ortak gider borcu için bağımsız bölüm üzerinde kanuni ipotek kurulmasını talep hakkı da bir teminat olarak tanınmıştır. Kanuni ipotek hakkı tescilinin talep edilebilmesi için, kat malikinin ortak gider payını ödememiş bulunması ve bağımsız bölümün kiracısından kira borcuna mahsuben kat malikinin ortak gider payını ödemesinin talep edilmesine rağmen bu payın tahsil edilememiş olması gerekir.

Son olarak, kat maliklerinin, gider borcunu ödemeyen kat malikinden veya diğer sorumlulardan olan alacaklarının öncelikli olduğu kabul edilmiştir.

 4. MÜSAADE MECBURİYETİ- m.23

KMK m.23’te yer alan düzenleme ile, kat malikleri veya başka bir sıfatla bağımsız bölümden yararlananlar belirli bazı durumlarda bağımsız bölüme giriş izni vermeye ve orada gerekli işlerin yapılmasına katlanmaya zorunlu tutulmuş; bu izin yüzünden bağımsız bölüm malikinin veya orada başka sıfatla oturanların uğrayacakları zararı, lehine izin verilen bağımsız bölüm maliklerinin derhal ödemekle yükümlü kılınmıştır.

Madde hükmü uyarınca, izin ve katlanma yükümlülüğü iki durumda söz konusu olmaktadır. Bunlar;

  1. Kat maliklerinden birinin bağımsız bölümünde veya bu bölümdeki tesislerde oluşan bir hasar ya da bozukluğun giderilmesi, onarılması veya tesislerin yeniden yapılması ya da yapı güvenliğiyle ilgili olarak yapılması gerekli görülen incelemeler için diğer bir bağımsız bölüme girmek gerekmesi halidir.
  2. Anagayrimenkulun bir kısmının harap olması durumunda, harap olan bağımsız bölüm ve eklentilerinin, ortak yerlerin veya bağımsız bölüme girmek gerekmesi halidir.

O bölümlerin malikleri veya orada başka sıfatla oturanlar buna izin vermek ve gerekli işlerin yapılmasına katlanmak zorundadırlar.

      5. YASAK İŞLER– m.24

KMK m.24 hükmü, anataşınmazda bağımsız bölümlerin kullanılmaları ile ilgili yasakları düzenlemektedir. Bu hükümde, mesken, iş veya ticaret yeri olarak kaydedilen bağımsız bölümde hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuvarı gibi kurumlar kurulması yasaklanmış olup kat maliklerinin aksi yönde sözleşme kurması da mümkün değildir. Dispanser, klinik, poliklinik niteliğinde olmayan muayenehaneler bu yasağın dışında tutulmuştur.

Kütükte mesken olarak belirlenmiş bir yerin işyeri olarak kullanılabilmesi ancak kat malikleri kurulunun oybirliği ile karar alması üzerine mümkündür. Bu bakımdan, bir kurul oluşturulmadan kat maliklerinin haricen yazılı muvafakatlarının alınmış olması yeterli değildir.

Bu karar yöneticinin veya kat maliklerinin birinin talebi üzerine bütün bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki sahifelerine şerh verilir.

Bu hususta 2011 yılında 6111 sy. Kanun ile eklenen fıkra gereğince, avukatlık ve hukuk bürolarına bir istisna tanınmıştır. 1136 sy. Av. K.da yapılacak bir düzenlemeye kadar mesken olarak kütüğe kaydedilmiş taşınmazların avukatlık büroları olarak kullanılabileceği kabul edilmiştir. Bu istisna serbest mali müşavirler ve yeminli mali müşavirlere de tanınmıştır.

Kat malikleri, bu yasaklara aykırı hareket eden kat malikleri ve onların bağımsız bölümlerini kullanan diğer kişilere karşı, hakime başvurarak tedbir alınmasını isteyebilirler (KMK m.33).

  6. KAT MÜLKİYETİNİN DEVRİ MECBURİYETİ- m.25

KMK m. 252’te hüküm altına alındığı üzere, kendisine düşen borçları ve yükümlülükleri yerine getirmeyen ve böylece diğer kat maliklerinin haklarını onlar için çekilmez hale getiren bağımsız bölüm maliklerine yaptırım öngörülerek, koşulların gerçekleşmesi halinde bağımsız bölümün mülkiyetinin kat maliklerine devredilmesi zorunluluğu bulunmaktadır.

Kat mülkiyeti düzeninde, kendisine düşen borç ve yükümleri yerine getirmeyen, bu konudaki görev ve sorumluluğunu ağır bir biçimde savsayan kat malikinin bağımsız bölümü mahkeme kararıyla, bedeli karşılığında elinden alınarak istemde bulunan kat maliklerine bu bağımsız bölüm devredilmektedir.

 

 

[1] Oğuzman/Seliçi/Oktay Özdemir, s.610.

[2] Germeç, s.190.

[3] Rezaki, Sait/ Germeç, Mahir Ersin, Kat Mülkiyeti ve Devre Mülk, Ankara 1999, s.157.

[4] Germeç, s.191.

[5] Germeç, s.193.

[6] Ertaş, s.427.

[7] Ertaş, s.427.

[8] Köprülü, Bülent/ Kaneti, Selim, Sınırlı Ayni Haklar, İstanbul 1982-1983, s.195.

[9] Oğuzman/Seliçi/Oktay Özdemir, s.630.

[10] Oğuzman/Seliçi/Oktay Özdemir, s.646.

[11] Germeç, s.345.

[12] Eren, Fikret, Mülkiyet Hukuku, Ankara 2011, s.154.

[13] Germeç, s.352.

[14] Ertaş, s.435.

[15] Germeç, s.398.

[16] Eren, s.163.

[17] Ertaş, s.437.

[18] Ertaş, s.438.

Uyarı!


Dolandırıcılar tarafından Atalan Hukuk Bürosu adıyla, aranarak para tahsilatı yapılmak istendiği öğrenilmiştir. Büromuz tarafından aranılarak para tahsilatı işlemi yapılmadığını ve arayan bu şahıslara itibar edilmemesi gerektiğini bilgisini kamuoyunun dikkatlerine önemle sunarız.

This will close in 10 seconds