Türk Borçlar Kanunun 299 ve devamı maddelerinde yer alan kira sözleşmesine dair maddelerde kira ilişkilerinde uygulanacak olan hükümlere yer verilmiştir. Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.
Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlü olup, kiracı da kiralananı özenle kullanmak ve kira bedelini kiraya verene ödemekle yükümlüdür.
Bu noktada kira borcunun nerede ödeneceğine değinmekte fayda vardır. Türk Borçlar Kanunu’nun 89. Maddesinde, kira borcunun ifa yerinin tarafların iradelerine göre belirlenebileceği, eğer böyle bir belirleme yok ise kira borcunun, alacaklının ödeme zamanındaki yerleşim yerinde ödenmesi gerekeceği hüküm altına alınmıştır. Diğer bir anlatımla kira borcu para borcudur ve bu borç götürülecek borçlardan kabul edilmektedir. Ancak taraflar aralarında kira borcunun ödeme yerini alacaklının yerleşim yeri haricinde bir yer olarak da kararlaştırabilirler.
Kira sözleşmesinde belirlenen ödeme yeri kiraya veren tarafından sonradan değiştirilirse bu değişikliğin kiracıya bildirilmesi kiraya verenin yükümlüğüdür, aksi halde kiracının kiraya verenden kaynaklanan sebeplerle, ödeme yerini bilmediği kabul edilecektir. Bundan kaynaklanan kira bedelinin ödenememesi durumundan da kiracı sorumlu tutulmayacaktır. Kiraya veren kiracının temerrüdü iddiasında bulunamayacak ve kiracıyı bu sebeple tahliye edemeyecektir.
Ayrıca sözleşmede belirlenen koşullara uygun olarak, yerleşim yerinde ya da diğer belirlenen ödeme yöntemi ile kiralaya verene gönderilen kira bedelinin, kiraya veren tarafından alınmaması durumunda, kiraya veren temerrüde düşmüş olacaktır. Kiracı Türk Borçlar Kanunun 107.maddesi hükmüne göre kiraya verenin kabulünden bağımsız olarak kira bedelini tevdi edebilecek ve borcundan kurtulabilecektir.
Bu noktada belirtmek gerekir ki; kira bedelinin ödendiği hususunda ispat yükü kiracıda olup, kiraya verenin kira bedelini teslim almaktan kaçındığını kiracı tanıkla da ispat edebilecektir.
Taraflar arasında, kira borcunun ödeme yeri hususunda herhangi bir anlaşma yok ise, kira borcu ödeme kiraya verenin ikametgâhında ödenecektir. Bu ödeme yöntemi günümüz koşullarında pratik ve kolay bir yöntem olmadığından çok tercih edilmemektedir. Bu sebeple uygulamada genellikle kira borcunun, kiraya verenin banka hesabına gönderilerek ödenmesi ve PTT aracılığıyla ödenmesi yoluna gidilmektedir.
Kiracının ödemeyi PTT aracılığı ile göndermesi durumunda kira bedelinin kiraya verene teslim edilmesi sorumluluğu yine kiracıdadır. Bu şekilde yapılacak ödemelerde kiraya verenin kira bedelini PTT’ye giderek teslim almak zorunluluğu yoktur. Diğer bir ifade ile adi PTT havalesi ile yapılan ödemelerde, kiraya verenin PTT’den ödemeyi teslim almaya gitmesi gerekmekte ise de, bu külfete kiraya verenin katlanma zorunluluğu olmadığından kiraya veren bu ödemeyi almaya zorlanamaz. Bu hususta Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 17.02.2004 tarihli emsal kararında da aynen “Adi PTT havalesi ile kira bedelinin gönderilmesinin kanuni bir ödeme sayılamayacağı, alacaklının bu parayı almaya zorlanmayacağı” ifade edilmiştir. Bu sebeple PTT aracılığı ile yapılacak kira ödemelerinin konutta ödemeli olarak gönderilmesinin hukuken daha yararlı olacağına şüphe yoktur.
Bununla birlikte kira bedelinin, kiraya verene eksik teslim edilmesi veya tesliminde yaşanan aksaklıklardan dolayı teslim edilmemesi durumunda kira bedelinin sözleşmeye uygun şekilde ödenmediği kabul edilecektir.
Zira kira bedelinin ödenmesine dair sorumluluk, takip yükümlülüğü ve masraflar kiraya verene yükletilemeyeceğinden kira bedeli konutta ödemeli olarak PTT kanalı ile gönderilse dahi eksiksiz ve zamanında teslim edilmesinden kiracı sorumlu olacaktır. Kira bedelinin gerek PTT gerek ise banka havalesi yolu ile ödenmesi durumunda, gönderime dair oluşabilecek masrafların kira bedeli adı ile yatırılan bedelden düşülerek gönderilmesi şüphesiz ki kira borcunun eksik ödenmesi anlamına gelecektir.
Kirayı ödemenin diğer bir yöntemi olan banka havalesi yoluyla ödemede ise, taraflar kira sözleşmesinde kira bedelinin banka yoluyla ödeneceğini belirterek ödemenin yapılacağı banka hesap numarasını belirtmektedirler. Bu durumda kira bedelinin taraflarca kararlaştırılan bu hesap numarasına gönderilmesi durumunda kira bedeli ödenmiş olacaktır. Ancak söz konusu bedelin gönderimi sırasında, bankalar tarafından uygulamada havale/eft gönderim ücreti adı altında ödemeler alınmakta, bu masraf bazı durumlarda gönderim yapan tarafın gönderdiği miktarın içinden alınmaktadır. Bu durumda kira bedelinin içinden masrafa adı altında bedel alınmış olduğundan kira bedelinde azalma meydana gelmekte ve bu da kira bedelinin eksik ödenmesi sonucunu doğurmaktadır.
Bu durumda Türk Borçlar Kanunun 315. Maddesi gereği, muaccel olan kira bedeli borcunun ifa edilmemesinden dolayı kiraya veren tarafından, kiracıya süre verilerek bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceği yazılı olarak bildirebilir. Kiracıya verilecek bu süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlayacaktır. Söz konusu süreye rağmen ödeme yapılmaması durumunda ise kiralananın tahliyesi gündeme gelecektir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 02.11.2021 tarihli yakın tarihli emsal kararında da bu yazımızda belirttiğimiz hususlara değinilmiş ve kira borcunun ödenmesine ilişkin olarak ifa yerinin ve yönteminin önemine değinilmiştir.
Karara göre; kira alacağından kaynaklanan itirazın iptali ve tahliye istemli davada, takibin konusu, sözleşmeden kaynaklı para borcu olduğundan ve sözleşmede aksine bir şart konulmadığından kira bedeline ilişkin para borcu alacaklının ödeme zamanındaki yerleşim yerinde ödeneceğinden, ifa yeri de alacaklının yerleşim yeri kabul edilmiş ve kira parası götürülüp ödenmesi gereken borçlardan olduğundan, kiralayana götürülüp elden ödenmesi veya gideri kiracıya ait olmak koşuluyla banka hesabına yatırılması ya da konutta ödemeli olarak PTT kanalıyla gönderilmesi gerekir. Kira bedelinin kiraya verenin banka hesabına yatırılması durumunda banka tarafından kesilen havale giderinden kiracı sorumludur. Belirtilen şekilde yapılmayan ödemeler yasal ödeme olarak kabul edilemeyeceğinden mahkemece, takibe konu eksik ödenen kira bedelleri üzerinden itirazın iptali ile kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerektiği hüküm altına alınmıştır.
Yukarıda yer alan karardaki durumların yaşanmaması ve tahliyeye mecbur kalınmaması adına banka ve PTT yolu ile yapılan ödemelerde kiracıların, kira bedelinin kiraya verene eksiksiz şekilde teslim edilmesini sağlamakla yükümlü olduklarını yeniden belirtmekte fayda vardır.
