Türk Borçlar Kanunun 347.maddesi gereğince; kira sözleşmesi belirli bir süre için yapılmış olsa dahi, bu sürenin sona ermesi, kiracının tahliye edilebilmesi için yeterli bir sebep değildir. Kiracı, bu sürenin bitiminde kiralanan taşınmazdan kendi isteği ile çıkmadığı sürece kira sözleşmesi aynı şartlar ile uzatılmış olur. Türk Borçlar Kanunu’nun kiracıyı korumaya yönelik hükümleri doğrultusunda, kiraya verenin kiracıyı çıkartabilmesi için belirli şartların oluşması gerekir.
Bunun yanında TBK 350. maddesi gereğince Kiraya veren, kira sözleşmesini;
1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,
2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkansız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.
TBK 351. maddesinde de;
Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.
Görüleceği üzere, kiraya verenin kiracıyı (kiracının isteği olmaksızın) taşınmazdan tahliye edebilmesi kanunda ‘’gereksinim’’ başlığı adı altında düzenlenmiş olan ihtiyaç sebebiyle tahliyedir. Kiraya verenin bu yolu seçmesi halinde bir ‘’kiracıyı tahliye davası’’ açması gerekmekte olup, bu davayı açabilmesi için ise bazı şartların varlığı aranmaktadır.
Burada dikkat edilmesi gereken iki nokta bulunmaktadır. Bunlardan ilki ilgili maddede belirtilen kişiler dışındaki herhangi bir kimsenin gereksinimi için tahliye talebinde bulunulmasının söz konusu olamaması; ikincisi ise kiralanan taşınmazın ortaya çıkan ihtiyaç sebebiyle tahliyesinin zorunlu hale gelmesidir. Bu ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekliliği Yargıtay’ın emsal kararlarında özellikle vurgulanmıştır. Şüphesiz ki bu hususun vurgulanmasının en önemli nedeni kiralayanların suni ihtiyaçlar üreterek kiracıları tahliye etmeye çalışmasıdır. Bu nedenle açılmış olan ihtiyaç sebebi ile tahliye davaları titizlikle incelenmekte ve kiralayanın bu düzenlemeyi kötü niyet ile kendi lehine kullanabilmesinin önüne geçilmeye çalışılmaktadır.
Yukarıda bahsedilen hususu örnekleyecek olursak Yargıtay 6. Hukuk Dairesi bir kararında; ihtiyaç nedeniyle tahliye davası için, kiraya verenin aynı bölgede davaya konu taşınmaza benzer nitelikte başka bir taşınmazının olması sebebiyle kiraya verenin ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olmadığını kabul etmiştir. Böylece kiraya verenin kiracıyı tahliye talebi reddedilmiştir.
Bu noktada akıllara kiralayanın ihtiyaç sebebi ile tahliye talep ederken gerçeğe aykırı beyanda bulunması halinde ne olacağı hususu gelebilecektir. Bunun bir çözümü olarak ise karşımıza ‘’yeniden kiralama yasağı’’ çıkmaktadır. Detaylı şekilde açıklayacak olursak; kiraya verenin, kiracıyı gereksinim nedeniyle tahliye etmesi halinde, haklı sebep olmaksızın kiralanan taşınmazı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralaması yasaktır.
Bu yasak, TBK madde 355/1. Maddede; “Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.” şeklinde hüküm altına alınmıştır. Bu hükümden anlaşılacağı üzere kiralayanın gerçeğe aykırı bir beyanla kiracıyı taşınmazdan tahliye ettirerek bir başkasına kiralaması mümkün değildir. Aksi halde kiraya veren ihtiyaç nedeniyle tahliye ettirdiği kiracıya ‘’son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden’’ az olmamak üzere bir tazminat ödemekle yükümlü olacaktır.
Bu noktada belirtmek isteriz ki, bu hak davacı kiracıya dava yoluyla sözleşme yapmaya zorlama ve kira bedeli belirlenmesi hakkını vermez. Kiraya verenin ilgili maddeye aykırı davranışları şartları oluşmuş ise kiracı lehine sözleşmenin zorla uygulanması değil, tazminata hükmedilmesi mümkün olabilir.
Ancak burada dikkat edilmesi gereken diğer bir husus yeniden kiralama yasağının ihlali sonucunda tazminat davası açılabilmesi için Yargıtay’ın “tahliyeye zorlama” şartını aramakta olmasıdır. Kiraya verenin sadece sözlü olarak ihtiyaç nedeni ile tahliye talep etmesi ve hatta ihtarname göndermiş olması, tazminata hak kazanmak için yeterli sayılmamakta, tahliyeye zorlama şartının ancak mahkeme kararının icraya konması ile sağlanmış olacağı kabul edilmektedir. 3 yıllık süre geçtikten sonra ise kiraya veren herhangi bir kısıtlamaya tabi olmadan taşınmazı bir başkasına kiralayabilecektir.
Yukarıda detaylı olarak izah edildiği üzere kiracının ihtiyaç sebebi ile tahliyesi uygulamada sıklıkla karşılaşılabilen bir durum olup hem kiracı hem de kiralayan açısından doğuracağı sonuçlar oldukça önemlidir. Bu noktada hak kaybına uğranılmaması ve en uygun çözümün bulunması açısından hukuki destek alınması büyük önem arz etmektedir.
Av.MELEK ATALAN & Stj. Av. YAREN ÖZDEMİR
