Bilindiği üzere, konut ve çatılı işyerlerinde kiraya veren sözleşme süresi 10 yılı geçmedikçe kiracıyı taşınmazdan çıkartamamaktadır. Bunun istisnası TBK’nın 350nci maddesinde düzenlenmiş olup buna göre kiraya verenin kendisinin, eşinin, altsoy ve üst soyunun ihtiyacı, kiralananın yeniden inşasının gerekli olması durumlarında dava yoluyla kiralananın tahliyesinin talep edilebilmesi mümkündür.
Bunlardan en önemlisi ve uygulamada en çok karşılaşılan, kiraya verenin taşınmaza ihtiyacının olması durumudur. İlgili madde hükmü gereğince kiraya verenin konut veya işyeri ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekmektedir.
Gereksinim sebebiyle tahliye durumunda, kiraya verenin yazlık ihtiyacı nedeniyle tahliye sebebinin bulunup bulunamayacağı durumu da tartışmalıdır. Yazlık ev teriminden ne anlaşılması gerektiği kanun koyucu tarafından açıkça düzenlenmemiştir. Ancak Yargıtay’ın yerleşmiş görüşü kapsamında, yazlık ihtiyacı yaşam biçimi olarak sürekli konut ihtiyacının bir devamı niteliğindedir.
İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arzetmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekmektedir. Bu kapsamda, kiraya verenin yazlık ihtiyacının da dava süreci boyunca devam ediyor olması esastır.
Yazlık ihtiyacı sebebiyle tahliye davasının kabul edilebilmesinde bir diğer kriter ise, taşınmazın yazlık vasfına uygun olup olmadığıdır. Bu ihtimalde kiralayan, tahliyesi talep edilen taşınmazın yazlık vasfına sahip olduğunu ispatla yükümlüdür. Nitekim bu hususta Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2014/11609 T. 27.10.2014 “… Davacı yazlık konut ihtiyacına dayanarak kiralanan taşınmazın tahliyesini talep etmiş, Mahkemece yazlık konut ihtiyacının gerçek anlamda konut ihtiyacı olarak değerlendirilemeyeceği gerekçesiyle ihtiyaç sebebiyle tahliye davasının reddine karar verilmiştir. TBK, kiraya verene kiralananı kendisi, eşi, alt soyu, üst soyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut ihtiyacı için tahliye isteme hakkı tanımıştır. Yasada öngörülen ihtiyaç devamlılık arz eden bir ihtiyaç olup, geçici ihtiyaç tahliye nedeni olarak kabul edilmemiştir. Ancak uygulamada yazlık ihtiyacı yaşam biçimi olarak sürekli konut ihtiyacının bir devamı olarak nitelendirilmiştir. Bu ilkeden hareketle taraflara yazlık ihtiyacına yönelik delillerinin ibrazı için imkân tanınarak davaya konu taşınmazın bulunduğu yer ve mimari yapısı itibariyle yazlık nitelikte olup olmadığı hususunun araştırılması gerekirken eksik inceleme ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir…”şeklinde kurulan bir hüküm mevcuttur.
Burada dikkat edilmesi gereken bir başka nokta, ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin kanun hükümlerinin, geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay ve daha kısa süreyle kiralanmalarında uygulanamayacağı hükmüdür. Bu kapsamda tatil amaçlı yapılar da dahil olmak üzere 6 ay ve daha kısa süreli kiralanmış taşınmazlar yönünden konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümlerin uygulanabilmesi söz konusu değildir. Bu halde, kiraya verenin taşınmazı 6 ay ve daha kısa süreli şekilde kiralanmış ise bu durumda yazlık ihtiyacı sebebiyle tahliye davası açılabilmesi mümkün olmayacaktır.
Konuya ilişkin, Yargıtay’ın yazlık veya geçici kullanım ihtiyacı sebebiyle tahliye davalarına ilişkin vermiş olduğu bazı esaslı kararlara yer vermekte fayda görmekteyiz:
YARGITAY HUKUK GENEL KURULU E. 1992/6-776 K. 1993/109 T. 10.3.1993 kararında “…Davacının köydeki baba evinin çok küçük ve aile nüfus sayısı itibariyle yetersiz bulunduğu anlaşıldığı gibi eş ve 6 çocuk ile birlikte otel veya motel türü bir yerde tatil geçirmenin aile bütçesine getireceği külfetin ağırlığı da aşikârdır. Yıllarını çalışarak yurt dışında geçirmiş, belirli bir ekonomik birikime ulaşmış, bu birikimi ile bir mesken edinmiş olan kimsenin, yurt ve akraba özlemi duyacağı, çocuklarının da mümkün olduğu oranda vatanından kopmamalarının arzu edebileceği gayet doğal görülmelidir.
Davalı kiracı, bunun aksini kanıtlamak için herhangi bir delil de göstermiş değildir. Kaldı ki, 6570 sayılı Yasa, kiralayanın ihtiyaç sebebi ile kiralananın boşatılmasından sonra muayyen bir süre içerisinde bu yeri başka bir şahsa yeniden kiraya vermesi halinde cezai müeyyideyi de getirmiştir. Bu durumda, davacının içerisinde bulunduğu özel şartlan itibariyle, yıllık tatilini geçirmek üzere Türkiye’ye geldiğinde kalmak üzere açılan bu boşaltma davasında, ihtiyacın gerçek ve samimi olduğunun kabulü gerekir. Nitekim Hukuk Genel Kurulu’nun 31.5.1989 gün 291-402 ve 28.11.1990 gün 1990/6-466 E.1990/593 K. sayılı kararlarında da aynı görüş benimsenmiştir…” hükmü mevcuttur.
Yargıtay HGK 23.12.1992 Tarihli 1992/6-667E. ve 1992/755 K. sayılı kararında ise; Yurda kesin dönüş yapmamakla birlikte, tatillerde kullanım için konut ihtiyacı ise bir çok Yargıtay kararında gerçek ve samimi ihtiyaç olarak kabul edilmiştir. Bunun için konutun, yazlık niteliklerine sahip olması da aranmamıştır.
Yargıtay HGK 10.3.1993 Tarihli 1992/6-776 E. ve 1993/109 K. Sayılı kararında yer alan gerekçe;”… Almanya’da çalışan ve kesin dönüş yapmamış olan davacının, yıllık tatilini geçirmek üzere Türkiye’ye geldiğinde kalmak üzere açtığı tahliye davasında; ihtiyacın gerçek ve samimi olduğunun kabulü gerekir. Mecurun hem muhit itibariyle, hem de yapı itibariyle, yazlık niteliğinde olup olmadığının araştırılmasına gerek yoktur…”
İlgili Yargıtay kararlarından hareketle burada bir paragraf açarak değinmek isteriz ki, yurtdışında yaşayan vatandaşlarımızın Türkiye’de bulunan kiralanan taşınmazlarının, ülkeye geldikçe kullanım imkanının tanınması da yazlık gibi geçici süreli kullanım ihtiyacı olarak nitelendirilebileceğinden tahliye davasının açılabilmesi mümkündür.
Son olarak, Yargıtay’ın bir başka kararında ise ihtarnamede yahut dava dilekçesinde tahliye isteminin konut ihtiyacına dayandırılması ve fakat yargılamanın ilerleyen safhalarında tahliye isteminin “taşınmazın yazlık olarak kullanılacağı” hususuna dayandırılmasının, iddia ve savunmanın genişletilmesi ve değiştirilmesi yasağına aykırılık teşkil etmediği ifade edilmiştir.
Yukarıda izah edilenler doğrultusunda, yazlık konut ya da yurtdışında yaşayan kişilerin ülkeye geldiklerinde kullanabilecekleri geçici süre ile konut ihtiyacını gidermek amacıyla kullanılacak olan konutların kiraya verenin gereksinim nedeniyle tahliyesi davasına konu edilebilmesi mümkündür. Bu konuda kiraya veren tarafından ihtiyacın zorunlu, gerçekçi ve samimi olduğunun kanıtlanması şart olup bu hususun kanıtlanması halinde tahliye kararının alınabilmesi mümkündür.
