Kira sözleşmeleri 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu dördüncü bölümünde 299-378. maddeleri arasında düzenlenmekte olup, 299 maddesinde tanımı şöyle yapılmaktadır: ‘’ Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.’’ Kira sözleşmelerinde taraflar, kiraya veren, kiracı ve bazı durumlarda da alt kiracı olarak karşımıza çıkmaktadır.
Bu noktada alt kira sözleşmesine de değinmek gerekmektedir. Alt kira, kısaca kiralanan bir yerin kullanım hakkının üçüncü bir kişiye devredilmesi işlemidir. TBK 322. maddesinde ‘’kiracı kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla, kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiraya verebileceği gibi, kullanım hakkını da başkasına devredebilir.’’ düzenlemesi mevcuttur.
Ancak konut ve çatılı işyeri kiralamalarında söz konusu devrin hukuka uygun şekilde yapılabilmesi için, kiraya verenin yazılı rızasının varlığı önemli ve gereklidir. TBK m.322/2 maddesi gereğince, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça, kiralananı başkasına kiralayamayacağı gibi, kullanım hakkını da devredemez.
Yine TBK 323. Maddesi gereğince, kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça, kira ilişkisini başkasına devredemez. Bu madde hükümlerinden de anlaşıldığı üzere, kiraya verenin yazılı rızası alınmadıkça kira ilişkisi devredilemeyeceği öngörülmüştür.
O halde konut ve çatılı işyeri kiralamalarında, kira sözleşmesinde yazılı şekilde aksi öngörülmemiş ise, kiralayan ile kurulmuş olan kiracılık ilişkisinin keyfiyetle bir başkasına devri ya da alt kiracı ilişkisi kurulması hukuken uygun değildir.
Ancak günümüzde kiralanan konutta kiracı ile birlikte yaşayan şahısların, ilerleyen dönemde kiracının yerine geçtikleri ya da alt kiracı gibi ilişkiyi sürdürdükleri görülmektedir. Bu durumdan kiralayanın haberinin olmaması ve rızasının da yazılı şekilde ortaya konulmamış olması kurulan bu ilişkiyi hukuka aykırı hale getirmektedir. Bu noktada belirtmek gerekir ki; kiralayanın açık şekilde yazılı rızasının olması kanunun koyucunun aradığı bir şart olduğu için kiralayanın örtülü veya zımni rıza verdiği savunması haklı kabul edilmeyecektir.
Bu durumda kiracı ve 3. şahıslarla kurulan hukuki ilişki farklılık arz etmektedir. Kiracı sözleşmeye ve kanuna aykırı şekilde hareket etmekten dolayı, kira akdine aykırılıktan sorumlu tutulacaktır. Yani kiralayan kiracı arasındaki kira sözleşmesine istinaden TBK 316. Uyarınca, kira sözleşmesine aykırı kullanımdan doğan haklarını ileri sürebilecektir. TBK 316. Maddesine göre; “Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya verenin (konut ve çatılı işyeri kiralarında) yazılı ihtarda bulunması gerekmektedir.” Kanun maddesi gereğince, bu ihtarda, kiralayanın, kiralananı sözleşmesine aykırı şekilde kiraya vermiş olduğu ancak, kiralanan evde başkasının oturmasına rıza gösterilmediği, sözleşmeye aykırı olan bu durumun sonlandırılması için en az 30 günlük bir süre verildiği aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği belirtilmelidir.
Yargıtay 3.Hukuk Dairesi 24.06.2010 Tarih ve 2010/2740 E. 2010/7880 K. Sayılı kararında da: “Öte yandan davacı kiralayan kiralananın sözleşmeye aykırı olarak bir başkasına devredildiğinden söz ederek kiralananın tahliyesini istemiştir. Ne var ki davacı tarafından davalıya tebliğ edilen ihtarnamede yukarıda açıklanan şekilde akde aykırılığın giderilmesi için bir süre verilmemiştir. Süreli ihtar gönderilmeden akde aykırılık nedeni ile açılan davanı dinlenme olanağı yoktur. Bu nedenle davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde davanın kabulüne karar verilmesi doğru değildir…” bu konuya ışık tutmaktadır.
Verilen bu süre içerisinde sözleşmeye aykırı şekilde kurulmuş olan alt kira ilişkisinin sonlandırılmaması durumunda ise, sözleşmenin feshedilmesi, dava yoluyla kiralananın tahliyesinin talep edilmesi mümkündür.
Bu noktada belirtmek gerekir ki; söz konusu ihtar kiracı sıfatını taşıtan tarafa gönderilecek olan, kira ilişkisine dayalı hazırlanmış olan bir hukuki metindir. Söz konusu metnin tarafı, kira sözleşmesi olmaksızın kiralananda oturmakta olan 3. Şahıs değildir. Zira bu şahsın, kiraya veren ile arasında hukuka uygun şekilde kurulmuş bir kira ilişkisi mevcut olmadığından, kiraya veren yönünden 3. Şahıs hukuken işgalci durumu kabul edilmektedir. Kiraya verenin, işgalci olarak kabul edilen 3. Şahsa karşı ihtar yoluyla tahliye talep etmesi ise hukuken aranılan bir koşul değildir. Bu durumda, kiralayanın, işgalci konumunda olan 3. Şahsa karşı, el atmanın önlenmesi ve ecrimisil davası açması hukuken uygun kabul edilmektedir.
Nitekim Yargıtay 3.Hukuk Dairesi 27.09.2017 Tarih ve 2017/4692 E. 2017/12798 K. Sayılı kararında da: “Türk Borçlar Kanununun 323. Maddesinde kiracının, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça, kira ilişkisini başkasına devredemeyeceği hükmü düzenlenmiş olup, yine Türk Borçlar Kanununun 322/2. Maddesinde kiracının, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça, kiralananı başkasına kiralayamayacağı gibi, kullanım hakkını da devredemeyeceği belirtilmektedir. Davalılardan müteselsil kefil B., cevap dilekçesi ile kiralananda sözleşmenin en başından beri diğer kiracı ile birlikte oturmakta olduğunu iddia etmektedir. Bu durumda Mahkemece; davalılardan B. ile ilgili delillerin toplanarak taşınmazı kiracı sıfatı ile kullanmasına davacı kiraya verenin yazılı rızası bulunup bulunmadığının araştırılması, kiraya verenin yazılı rızasının bulunmaması halinde ilgili davalının fuzuli şagil olduğunun kabulünün gerekeceği, bu durumda da Türk Borçlar Kanunu’nun 316.maddesinde belirtilen otuz gün süreli eski hale getirme ihtarnamesinin sadece kiracılara gönderilmesi gerekeceğinin belirtilmesi karşısında, kiralananı fuzuli işgal eden davalı için ihtar gönderilmeden tahliye istenebileceği gözetilerek bir karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde eksik araştırma ile istemin reddine karar verilmesi doğru değildir…” yönündeki kararı da önemli bir emsal değeri taşımaktadır.
Bu bağlamda, konut veya çatılı işyerlerinin alt kira sözleşmesi/kira sözleşmesinin devri anlaşmasına konu edilebilmesi için, kira sözleşmesinde ya da taraflar arasında sonradan akdedilen ayrı bir anlaşmada yazılı olarak karara bağlanmış olması şarttır. Aksi durumda, kiralayanın sessiz kalmış, bildiği ve kabul ettiği var sayılmış ya da örtülü şekilde rıza göstermiş olması, bir alt kira sözleşmesi ya da kira sözleşmesinin devri anlaşmasının (hukuken geçerli şekilde) kurulduğu ve 3. Şahsın da alt kiracı/kiracı olarak kabul edileceği anlamına gelmemektedir.
Av.MELEK ATALAN