Kiracının evi tahliye ederek teslim ettiğinin ve kira ilişkisinin sona erdiğinin göstergesi anahtar teslimidir. Zira anahtar teslimi ile birlikte, kira sözleşmesinin hukuken sona erdiği kabul edilmektedir. Bu nedenle kiracı yönünden, yükümlülükten kurtulma, anahtar teslimi ile olmaktadır. Kiracının yükümlülüğü, anahtarı usulüne uygun şekilde kiraya verene teslim etmek olup kiraya verenin de yükümlülüğü anahtarı teslim almaktır. Ancak çeşitli sebeplerden kiraya veren bazen anahtarı teslim almak istemeyebilir, bu durumda yapılabilecek 3 yöntem vardır:
- Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak tevdi mahalli tayini istenebilir.
- İcra dosyasına anahtar teslim edilebilir.
- Notere anahtar teslim edilebilir.
Yerleşik İçtihatlar ile de bu yöntemlerden istenilenin uygulanabileceği belirtilmiştir.
Kiralayanın anahtarı teslim almaktan kaçınması durumunda kiracının mahkemeye müracaatla tevdi mahalli tayini, icra dosyasına ya da notere anahtarın teslimi suretiyle anahtar teslim yükümlülüğünü yerine getirmiş olması gerekir (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 18.12.2019 tarih 2019/5312 E. 2019/10232 K. )
Yargıtay 6.Hukuk Dairesi’nin 2013/11733 E. 2013/13552 K. 03.02.2013 tarihli ilamında ise: “..Kural olarak anahtar teslim edilmediği sürece kiralananın kiracının kullanımında olduğunun kabulü gerekir .Yasal anahtar teslimi bizzat anahtarı kiralayana vermek suretiyle veya tevdi mahalli tayin edilerek tevdi mahalline teslimi ya da notere anahtarın teslimi suretiyle gerçekleşir. Kiralananın tahliye edildiğinin kabul edilebilmesi için kiracının anahtar teslim yükümlülüğünü yerine getirmiş olması, anahtar teslimin davalı kiracı tarafından yazılı belge ile kanıtlanması gerekir..”
Birinci yolda, kiracı taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak tevdi mahalli tayin edilmesini isteyebilir. Mahkeme tarafından tevdi mahalli belirlendikten sonra kiracı anahtarı buraya teslim ederek borçtan kurtulur.
Bunun yanı sıra, kiracı notere gidip kiralananın anahtarını notere de teslim edebilir. Notere teslim gerçekleştikten sonra bu durum ihtarname ile kiralayana bildirilir. İhtarnamenin kiralayana ulaştığı tarih, teslim tarihi olarak kabul edilir.
Son olarak, açılmış bir icra dosyası var ise, kiracı buraya anahtar teslimini gerçekleştirebilir.
Anahtar tesliminin yazılı şekilde ispatlanması esastır. Ancak bazı durumlarda diğer deliller kullanılarak ispat edilmesi de mümkün olabilir.
Anahtar tesliminin, yıllık kira bedeli tutarının senetle ispat kuralına tabi olduğu noktada, tanık ile ispatı mümkün değildir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 11.03.2019 tarihli, 2017/5821E. 2019/1857K. sayılı dosyasında, “… yıllık kira bedelinin tutarı senetle ispat sınırının üzerindeyse ve kiralayanın açık muvafakati yoksa bu yön kiracı tarafından ancak yazılı delille ispatlanabilir…” hükmü kurulmuştur.
Yemin deliline dayanılmış ise bu noktada yemin ile ispatı mümkündür. Yemin, kesin delil niteliğindedir (Yargıtay 3. HD 2017/5738E. 2019/2154K. sayılı ilam).
Anahtar teslim tarihi kiracı tarafından ispat edilemiyor ise, bu durumda “kiralananın fiilen kiraya verenin hakimiyetine geçtiği tarih” araştırılmalıdır. Bu tarihe kadar kiracının kira bedelinden ve ayrıca kiralananın yeniden kiraya verilebilmesi için geçecek makul süre kadar sözleşmedeki sorumluluklarının devam ettiğini kabul etmek gerekir.