Kira sözleşmesi akdedilirken taraflar, kira bedelini kendi serbest iradeleri ile belirleyebilirler. Belirlenen bu kira bedelinin her yıl yenilenen kira dönemlerinde belirlendiği şekilde kalması ekonomik koşullar göz önüne alındığında, azalan alım gücü ve rayiçlerdeki değişim nedeni ile uyuşmazlık yaşanmasına sebep olması kuvvetle muhtemeldir. Bu nedenle taraflarca yenilenen kira dönemlerinde kira bedelinin ne olacağına dair TÜFE artış oranını geçmemek kaydıyla bir artış oranı belirlenmesi söz konusu olmaktadır.

Nitekim Türk Borçlar Kanunun 344/1. maddesinde; Taraflar arasında kira bedelinin belirlenmesi konusunda anlaşma varsa, kira bedeli anlaşmaya göre arttırılır. Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamış olması da mümkün olup, bu durumda TBK 344/2. maddesi gereğince hakimin müdahalesinin talep edilmesi mümkündür.

Ancak taraflarca artış konusunda anlaşma yapılmış ya da yapılmamış olması, taraflar arasında kira bedelinin artış miktarını ve yeni kira bedelini belirlenmek konusunda fikir ayrılığına düşülmesine engel olmamaktadır. Zira yeni kira dönemi geldiğinde, sözleşmedeki artış oranından daha farklı bir hesaplama yaparak kira bedelinin belirlenmesi ve ödenmesi de sıklıkla karşılaşılan bir durumdur. Burada doğan ihtimaller daha çok, kiracının belirlediği kira bedelinin kiralayan için düşük olması ya da kiralayan tarafından belirlenen bedelin kiracı için yüksek olması çerçevesinde oluşmaktadır.

Taraflar arasında oluşan bu fikir ayrılığına göre Yargıtay belirlenen yeni bedel ve sözleşmenin tarafları yönünden ayrı değerlendirmede bulunmaktadır.

Kiraya veren bakımından kira bedelinin düşük belirlendiği ve ödendiği iddiasında yakın tarihli kararalarda; Yargıtay sözleşmeye katı bağlılık prensibi ilkesinden hareketle; taraflar arasındaki kira sözleşmesinde yer alan artış oranı uygulanmadan eksik olarak ödenen kira bedellerinin kiraya veren tarafından ihtirazı herhangi bir kayıt konulmadan kabulünün sözleşmeye katı bağlılık ilkesini ortadan kaldırmayacağını ve kiraya verenin bu eksik ödemeler hasebiyle geçmişe dönük eksik yatırılan kira bedellerini talep edebileceğini öngörmektedir.

Bu kapsamsa Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 2014/7219 E, 2014/10978 K, 14.10.2014 tarihli kararında; “… sözleşmenin özel şartlar bölümü 12. maddesinde kira parasının takip eden yıllarda ne şekilde arttırılacağı , açık ve belirgin şekilde düzenlenmiş olup, sözleşmenin tarafları bağlı oldukları sözleşme koşullarına uygun hareket etmek durumundadır. Davacı ise, tahliye tarihine kadar bu artış şartını uygulamadan kira paralarını sözleşmeyle belirlenen aylık 9.000 TL üzerinden ödemiştir.Sözleşmedeki artış koşuluna dayalı olarak alacak isteminde bulunan tarafa karşı sözleşme hükmünün değiştirildiğini ya da kendisi hakkında uygulanamayacağını ileri süren davacının bu iddiasını sözleşmenin bağlı olduğu şekle uygun şekilde başka bir delille kanıtlaması gerekir. Eksik ödenen kira paralarının çekincesiz tahsil edilmesi borçlu yararına hukuki sonuç doğurmaz. Bu nedenle Dairemiz 09.12.2013 gün ve 2013/ 12370 Esas 2013/16519 Karar sayılı kararı ile mahkemece davalının kira farkı alacağına yönelik isteminin değerlendirilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerektiğine işaretle hükmü bozmuştur.”

Yine Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 2000/3-1847 E, 2001/20 K, 31.01.2001 tarihli farklı bir kararında; “….Mahkemece, kira sözleşmesinde kira parasının aylık 1250 DM. olarak kararlaştırıldığı , kira parasının Türk Lirasına çevrildiğine ilişkin bir sözleşmenin bulunmadığı, uzunca bir süre Türk Lirası olarak yapılan ödemelerin ihtirazı kayıt ileri sürmeksizin kabulünün sözleşmeye bağlılık ilkesini ortadan kaldırmayacağı ve aynı konuda kesin hükmün varlığı gerekçesiyle önceki kararında direnmiştir.” şeklinde iki ayrı hüküm kurulmuştur. Görüleceği üzere Yargıtay hem sözleşmede kararlaştırılan artış oranına aykırı olarak yapılan eksik ödemeler bakımından hem de sözleşmede yer alan ödeme şeklinden farklı olarak yapılan kira bedeli ödemeleri bakımından sözleşmeye katı bağlılık prensibine önem atfederek bu ilke kapsamında kiraya verence herhangi bir ihtirazı kayıt koymaksızın alınan eksik ödemelerin kiracı lehine sonuç doğurmayacağını, kiraya verenin geçmişe dönük olarak bu eksik ödemeleri talep edebileceğini hükme bağlamıştır.

Kiracı bakımından kira bedelinin yüksek belirlendiği ve fazladan ödendiği iddiasında yakın tarihli kararalarda; Yargıtay yine sözleşmeye katı bağlılık prensibinden hareketle; taraflar arasındaki kira sözleşmesinde yer alan kira artış oranından daha fazla bir artış uygulanarak belirlenen kira bedelinin kiracı tarafından herhangi bir ihtirazı kayıt koyulmaksızın ödenmesinin taraflar arasında bu bedel yönünden zımnen kabul edilmiş bir anlaşma olduğuna işaret etmediği gibi, rızası ile fazladan ödemede bulunan kiracı yönünden de sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre fazla kira bedelinin iadesinin talep edilemeyeceğini ifade etmektedir.

Yargıtay 12. Hukuk Dairesinin 2023/907 E, 2023/2083 K 28.03.2023 tarihli kararında;“…Davacı tarafça, davalının 2020 yılı kira bedelini aylık ….. TL ödediği dolayısıyla bu bedel üzerinden artış oranının hesaplanması gerektiği iddiasında bulunulmuş ise de; davalı tarafından ödenmesi gereken kira bedeli taraflar arasındaki yazılı kira sözleşmesi ve ek protokol ile yasal düzenlemeler çerçevesinde belirleneceğinden davalı kiracı tarafından 2020 yili kira bedeli olarak yatırılan miktarın hesaplanan değerden fazla olması, kira bedelinin tadil edildiği anlamına gelmeyeceği, davacı tarafça 2020 yılı kira bedelinin yatırılan miktar olarak belirlendiği yönünde davalı tarafın imzasını taşıyan yazılı bir belge ibraz etmediği gibi davalı tarafın bu yönde açıkça bir kabulünün de bulunmadığı gerekçesi ile davacının istinaf talebinin esastan reddine karar verilmiştir.”

Yine Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 2004/3-718 E, 2004/644 K, 31.03.2004 tarihli kararında; “Birden çok yılı kapsayan kira sözleşmelerinde her bir yılın kira bedeli açıkça gösterilmiş veya miktarının açıkça belirlenmesini sağlayacak artış kuralı getirilmiş ise, getirilen bu artış kuralına tarafların, sözleşmeye bağlılık kuralı gereği uymaları zorunludur. Sözleşmede artış kuralının varlığı halinde kiralayan, ihtar çekmeye gerek kalmaksızın o kira dönemi içinde kira parasının tespiti istemiyle mahkemeye dava açmak hakkına sahiptir. Kiralayanın bu döneme ilişkin kira paralarını kiracıdan ihtirazı kayıtsız almış olması da doğmuş ve varlığını sürdüren bu dava açma hakkının yitirilmesine neden olmaz. Olayda, taraflar arasındaki sözleşmenin özel şartlarında akdin yenilenmesi halinde kira artış oranı belirlendiğinden kiralayanın, ihtar çekmesine gerek kalmaksızın kira dönemi içinde dava açarak kiranın hükmen saptanmasını isteme hakkı vardır.”

Bunun yanında kiracının ödediği fazla kira bedelleri yönünden ise, ihtirazi kayıt ile ödemenin yapılmış ya da yapılmamış olması, ileride kiralayandan bu fazla ödemeye dair talepte bulunmasına etki etmektedir. Zira ihtirazi kayıt olmaksızın kira bedellerinin fazladan ödenmesi durumunda, TBK 78. Maddesi gündeme gelmektedir.

Türk Borçlar Kanunun Borçlanılmamış Şeyin İfası başlıklı 78/1. maddesinde ; “Borçlanmadığı edimi kendi isteğiyle yerine getiren kimse, bunu ancak, kendisini borçlu sanarak yerine getirdiğini ispat ederse geri isteyebilir. ” hükmü mevcuttur. Söz konusu madde, kira sözleşmesinin tarafı olan kiracının sözleşmeye göre daha az ödemesi gereken kira bedelini, kendi iradesi ve rızası ile daha yüksek belirleyip ödemiş olması durumunda, bu bedele ilişkin sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre talepte bulunamayacağına dair düzenleme içermektedir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2017/10772E, 2019/1567K, 26.02.2019 tarihli kararında; “ 6098 sayılı TBK’nın “Borçlanılmamış edimin ifası” başlıklı 78/1. maddesi “Borçlanmadığı edimi kendi isteğiyle yerine getiren kimse, bunu ancak, kendisini borçlu sanarak yerine getirdiğini ispat ederse geri isteyebilir…” şeklinde düzenlenmiştir. Bu düzenlemeye göre; borç olmayan şeyin ödenmesi hâlinde, sebepsiz zenginleşmeye dayanılarak talepte bulunabilmesi için; borcun ifası amacıyla ödeme yapılması, gerçekte ödenmesi gereken bir borcun bulunmaması, ödemeyi yapan kimsenin yanılmak suretiyle kendisini borçlu sanarak ödemede bulunması gerekir. Somut olayda; müteahhit olan davacı, maliki bulunduğu taşınmaz ile davalılara ait komşu taşınmazı birleştirmek ve sonrasında daha büyük bir bina inşa edebilmek amacıyla, davalıların tarafı olduğu ortaklığın giderilmesi davası için yapılan giderleri karşıladığını, ayrıca davalılara kira yardımı yaptığını ileri sürerek eldeki davayı açmıştır. İddianın ileri sürülüş biçimine göre; davacı, davaya konu giderleri kendi amacı doğrultusunda karşılamıştır. Eş söyleyişle, davacının kendi isteğiyle karşılamış olduğu giderler nedeniyle davalıların bir sebepsiz zenginleşmesi bulunmamaktadır. Diğer taraftan, davacının satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilen taşınmazı satın alamamış olması da, dava konusu giderleri kendi iradesiyle ödediği gerçeğini değiştirmemektedir. ” şeklinde karar vermiştir.

Yargıtay 23. Hukuk Dairesinin 2014/8918E, 2015/5690K, 08.09.2015 tarihli kararında; “ Kendi iradesiyle davalı arsa sahiplerine kira bedeli ödemiş olup, karşı davalıların bir ihtarı, takibi ya da davası ile muhatap olmadan sözleşme hükmüne göre ödediği bu bedel, kendisini borçlu sanarak hata ile yapılmış bir ödemeye ilişkin olmadığından, bu bedelin istirdadını talep etmesinin mümkün olmadığı…“yönünde hüküm tesis etmiştir.

Yukarıdaki güncel Yargıtay içtihatlarında da görüldüğü üzere kiracının herhangi bir ihtırazı kayıt koymadan yaptığı fazla ödemeler konusunda da sözleşmeye katı bağlılık prensibi geçerlidir.Bu kapsamda kiracının ihtirazi kayıt olmadan kirayı fazla miktarda ödemesi, ileride sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre talepte bulunmasını haklı kılmayacağı gibi, kiraya verenin de bu ödemeyi hiçbir kayıt koşul ileri sürmeden kabul etmesinin ileride kira tespit davası açma hakkını yitirmesine neden olmayacaktır.

Av. Arb. S. Melek ATALAN
Stj. Av. Sıla Buse HAMİDİ