Hukukumuzda konut ve çatılı işyerleri yönünden kiraya veren tarafından kira ilişkisinin istenildiği zaman (10 yıldan önce) sona erdirilmesi mümkün değildir. Ancak kanunda tahdidi olarak sayılmış şartların varlığı halinde kiraya verenin kira sözleşmesini feshi ve kiralananın tahliyesini isteme hakkı mevcuttur. Bunlardan bir tanesi kira sözleşme süresi içerisinde kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle kiraya veren tarafından kiracıya iki haklı ihtar gönderilmiş olmasıdır.
TBK 352nci maddenin ikinci fıkrası “Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.” hükmü amirdir.
İki haklı ihtara dayalı, tahliye davasının açılabilmesi için kanun açık lafzından anlaşıldığı üzere, birtakım dava şartları öngörülmüş olduğu gibi dayanağı olan ihtarnamelerin usul ve esas açısından belli koşulları bulunmaktadır.
- Şartlardan ilki, bir kira yılı içerisinde farklı aylara ait İKİ HAKLI İHTAR yapılmış olmasıdır. Dolayısıyla aynı aya ait ya da iki ayrı kira yılı içerisinde yapılmış ihtarlar söz konusu hükmün uygulanması imkanını vermemektedir.
- Şartlardan ikincisi, iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasının, bir yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde ihtarların yapıldığı kira yılı bitiminden başlayarak BİR AY içinde açılması gereğidir. Bu süre, hak düşürücü süre niteliğinde olup hakim tarafından re’sen de dikkate alınacaktır. Kira dönemi sona ermeden ya da 1 aylık hak düşürücü süre geçtikte sonra tahliye davasının açılması halinde dava usulden reddedilecektir.
- Şartlardan bir diğeri, iki haklı ihtar nedeniyle açılan davada tahliyeye karar verilebilmesi için kiracıya bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için YAZILI olarak iki haklı ihtarda bulunulmasıdır. İhtardan kasıt, kiracı (borçluya) karşı ihtarname gönderilmesi ya da icra takibi başlatılmasıdır. Bir diğer ifade ile, noter kanalıyla gönderilecek ihtarname ya da icra dairesinden gönderilecek bir ödeme emri ile yapılması iki haklı ihtar şartının sağlanabilmesi için yeterli olacaktır.
İhtarın içeriğinde, kiracıya hangi ayın kirasının ödenmediği veya ne kadar eksik ödendiği açıkça bildirilmeli ve borcunu ödemesi için kiracıya en az otuz günlük süre verilmeli, bu süre içerisinde de borcun ödenmemesi halinde sözleşmenin feshedileceği, tahliye talebinde bulunulacağı bildirilmelidir.
Belirtildiği üzere, ihtar sadece ihtarname şeklinde kabul edilmemiş olup kira borcunun icra takibine konu edilmesi halinde de ihtar şartının yerine getirildiği kabul edilmektedir. Bu kapsamda İİK 269 ve devamı maddeleri kapsamında, taşınmazların tahliyesi düzenlenmiş olup kiracıya ihtarname çekilmesinin yanı sıra, eksik kira bedeli yönünden kiraya veren, tahliye ihtarlı ödeme emri yolu ile de kiracıya icra takibi başlatılabilmektedir. Bu takip yolu genel haciz yoluyla takip yolundan farklı olarak, hem ödenmeyen kira bedelinin kiracıdan tahsilinin hem de kiracının tahliyesinin talep edildiği bir yoldur. Bu kapsamda tahliye ihtarlı ödeme emri de Kanunen haklı ihtar niteliğinde olduğundan Yargıtay tarafından dava şartının yerine getirilmiş olduğu kabul edilmektedir.
Nitekim Bursa BAM, 4. HD., E. 2020/788 K. 2020/1553 T. 21.12.2020 sayılı kararında; “Davacının, davalı kiracı hakkında Bursa 2.İcra Dairesi′nde iki ayrı icra takibi yaptığı, 2018/9955 esas sayılı takip dosyasında 2018 yılı 7 ve 8. aylar kiralarının talep edildiği, ödeme emrinin borçluya 31.10.2018 tarihinde tebliğ edildiği, borçlunun borca itiraz etmediği gibi 30 günlük süre içinde takip dosyasına borcu ödemediği görülmektedir.
İcra takibinde tebliğ edilen örnek 13 ödeme emrinde Kanunda belirtilen 30 günlük süre verilmiş olup, bu ödeme emri TBK′nın 315.maddesindeki bildirim yerine geçer. O halde borçlu kiracı hakkında TBK′nın 315.maddesi uyarınca temerrüt nedeniyle tahliye koşulları oluşmuş olup, tahliyeye yönelik istinaf isteminin reddi gerekmiştir.” hükmüne yer verilmiştir.
- Bir başka dava şartı olarak İHTARLARIN HAKLI OLMASI aranmaktadır. Bundan kasıt, ihtarın yapıldığı tarihte kiracının borcu mevcut ve muaccel olmalıdır. Bir başka ifade ile, kira bedeli borcunun sözleşme veya yasa hükmü gereği taraflarca belirlenmiş ifa zamanında yerine getirilmemesi üzerine gönderilmişse haklı kabul edilmektedir. Kiranın eksik ödenmesi de haklı ihtar niteliği taşıyacaktır. Yargıtay görüşü doğrultusunda, ihtar tebliğinden sonra yapılan ödemeler iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmemektedir. Ancak kiracının icra takibinden sonra ödeme yapması durumunda artık kiracının icra takibi ile tahliyesinin istenebilmesi mümkün değildir.
Buna karşılık, kira borcu ihtarname tebliğ edilmeden önce ödenirse, yapılan ihtar haklı sayılmayacağı gibi tahliye davası da açılamayacaktır.
Süresiz sözleşmelerde ve kira parasının yıllık ödenmesi gereken hallerde iki haklı ihtar oluşmaz (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 05.06.2018 tarihli 2018/3126E. 2018/6396K.)
O halde özetlemek gerekir ise, iki haklı ihtarın tebliğinden önce ödeme yapılmış olması, muaccel olmayan kira alacağı için gönderilen ihtarlar, iki haklı ihtarın farklı kira dönemlerine ait olması, ihtarların kiracı yerine tebliğe mezun olmayan birine tebliğ edilmiş olması, birden çok kiracıya hitaben gönderilmemesi ya da mirasçı kiralayanların tamamı tarafından gönderilmemesi halinde ihtar şartı yerine getirilmiş sayılmayacaktır.
- Kiracının birden fazla olduğu hâllerde ihtar, her bir kişiye yapılmalı ve iki haklı ihtar nedeniyle tahliye dava dilekçesi tüm kiracılara tebliğ edilmelidir.
- HMK 4/1-a maddesine göre “Sulh hukuk mahkemeleri, dava konusunun değer veya tutarına bakılmaksızın; a) Kiralanan taşınmazların, 9/6/1932 tarihli ve 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununa göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler ayrık olmak üzere, kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dâhil olmak üzere tüm uyuşmazlıkları konu alan davalar ile bu davalara karşı açılan davalara…” Sulh Hukuk Mahkemesi bakmakla yükümlüdür. Bu kapsamda iki haklı ihtar nedeniyle açılacak tahliye davası, taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesinde açılacaktır.
- 7445 sayılı İcra ve İflas Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile gelen düzenlemeye göre, iki haklı ihtar nedeniyle tahliye için aranan tüm şartların varlığı halinde dahi, 01.09.2023 tarihinden itibaren açılacak tahliye davaları öncesinde arabulucuya başvuru sürecinin işletilmesi zorunlu olduğundan dava açılmadan önce dava şartı arabuluculuk sürecinin yerine getirilmesi de gerekmektedir.