6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunun 301. Maddesi hükmü uyarınca, kiralayan kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli halde teslim etmekle yükümlü tutulmuş ve bunun aksine bir düzenlemeye gidilemeyeceği belirtilmiştir. Devamı maddelerinde, kiralayanın hangi giderlere katlanması gerektiği, hangi giderlerin de kiracı tarafından karşılanması gerekeceği, ayıp olması durumunda tarafların yükümlülükleri yer almaktadır.
TBK 316. ve 317. Maddelerinde ise, kiracının, kiralananı tam bir özenle kullanması gerektiği, bu yükümlülüğe aykırı davranmasının sonuçları ve ayrıca kiracının olağan kullanım için gereken temizlik ve bakım giderlerinden sorumlu olduğu yer almaktadır. Devamı olan 334. maddede ise, kiracının, sözleşme sonunda kiralananı teslim aldığı hali ile kiraya verene teslim etmekle yükümlü olduğu belirtilmiştir. Burada öncelikle bilinmesi gereken husus, kiracının kiralananı kullanma hakkının sınırsız ve kurallardan bağımsız olmadığıdır. Kiracının kiralananı korumak ve özen göstermek yükümlülükleri olduğu unutulmamalı ve değerlendirmede dikkate alınmalıdır. Bunlar tarafların kira sözleşmesinden doğan borçlarıdır. Bu sebeple kiracı kira sözleşmesi sonunda, kiraladığı şeyi genel kanıya uygun olacak ortalama temizlikte ve gerekli bakımı da yapılmış şekilde teslim etmelidir. Temizliğin değerlendirme kriteri, kiralayanın talep ettiği temizlikte olması da değildir. Ortalama ve makul bir temizlik yeterli görülmektedir.
Maddede yer alan “kiralananı teslim aldığı hali” ifadesi tarihsel olarak (aksi kararlaştırılmamış ise) kira akdinin başlangıç tarihindeki hali olarak kabul edilmektedir. Bu tarihte kiralananın iyi halde teslim edilmiş olması durumunda bu durumun sözleşmede açık şekilde tarif ve ifade edilmesi gereklidir. Aksi halde kiralananın iyi şekilde teslim edildiği tartışmalı hale gelecek ve iyi halde teslim edildiğini (kiralayan yönünden) ispat zorunluluğu doğacaktır. Kiralananın başlangıçta teslim edildiği gibi geri verilmediğini konusunda da ispat, kiralayana düşecek olup, ispat konusunda sorunlar yaşanmaması adına sözleşme başlangıcında kiralananın mevcut durumunun sözleşme içeriğinde belirtilmesi önemlidir.
Bunun dışında, kullanım sırasında kiracının gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları, zaman kaybetmeksizin kiralayana bildirmek yükümlülüğü de vardır. Kiralanandaki ayıplar, önemli veya önemli olmayan ve mevcut ve sonradan ortaya çıkan ayıplar olarak ayrıma tutulmuştur. Kiralanandaki ayıplardan doğan sorumluluk ayrı bir yazıda inceleme konusu yapılacağı için bu yazımızda, ayıp hakkında detaylı değerlendirmeler yapılmamıştır.
Başlıkta da belirttiğimiz üzere, yazımızın konusu, kiralananın geri verilmesinde kiralananda meydana gelen hasarın belirlenmesi ve sorumluluk değerlendirmesi olduğundan bu konunun taraflar arasında anlaşmazlık çıkmasına sebebiyet vermesinin genel sebebi ele alınacaktır. Konuyu hasarın olağan kullanımdan dolayı ortaya çıkıp çıkmadığı, olağan kullanımın kapsamı, eskime veya hasarın muhtemel düzeyde kalıp kalmadığı noktalarında incelemek faydalı olacaktır.
Öncelikle belirtmek gerekir ki; Kiracının TBK 316. ve 334. maddelerinden doğacak sorumluluğu münhasıran kötü kullanım nedeniyle (hor kullanım) oluşan zarar ve hasarları kapsamaktadır. Ancak değerlendirmenin tek kriteri mevcut ve gözle görülür bir zarar olması değildir. Kanunda, neyin zarar olarak kabul edileceğine yer verilmemiştir. Hasarın, kiralananda meydana gelmiş olması; kiralananın kullanılsın ya da kullanılmasın her yerinde (bölüm ve eşyalarında) mülkiyete dahil olan tüm kısımlarında meydana gelmiş olması demektir. Diğer bir ifade ile taşınmazın kısımlarından olan depo, garaj da kiralanana ve hasar değerlendirmesine dahildir. Buradaki belirsizlik her olayda ve durumda ayrı değerlendirme yapmayı veya teknik görüş ve incelemeyi gerekli kılmaktadır. Böyle bir durumda, kiralananın boşaltılması ile birlikte mevcut durumun tespit edilmesi, hasar var ise belirlenmesi, hasarın giderilmesi veya sebep olacağı zararın hesaplanması amacıyla tespit davası açılması en objektif yöntem olacaktır. Ancak bunların tespiti yalnızca zararı ortaya koyacaktır.
Burada ikinci bir aşama olarak illiyet bağının varlığı önem taşımaktadır. İlliyet bağını kurmak için ispat şarttır. Yukarıda da belirttiğimiz gibi kiralananın teslim edildiğindeki halinin ispatı kiralayana, mevcut zararın kendisinden kaynaklanmadığını ve kusur olmadığını ispat sorumluluğu kiracıdadır. Haklılığını ispat edemeyen kiracı elbette zararı gidermekle yükümlüdür.
Ancak kiracının, kiralananı sözleşmeye uygun ve özenle kullanması, yukarıda belirttiğimiz şekilde zarar sayılabilecek şeyleri yapmaması durumunda dahi kullanmaya bağlı olarak eskime meydana gelmesi olağandır. Olağan kabul edilecek bu hasarlardan da kiracının sorumlu tutulması mümkün değildir. Bu nedenle meydana geldiği iddia olunan zararların, normal kullanımdan mı yoksa kötü kullanımdan mı ya da hiç kullanmamaktan mı meydana geldiğinin tespit edilmesi sorumluluğun yüklenebilmesi için esas ölçüttür. Zira kiralama ilişkisi kullanıma ya da zamana bağlı yıpranma ve değişiklikleri de kapsamaktadır ve bu ilişki gereği kira bedeline bu olağan eskime da dahildir. Burada belirttiğimiz zaman kavramı değerlendirmenin en önemli kıstaslarından biridir. Bir konutun kiracı tarafından 10 yıldır kullanılmakta olması ile 2 yıl kullanılmış olması arasındaki yıpranma, eskime farkı olması normaldir ve incelemede sürenin dikkate alınması önemlidir.
Ayrıca kiralananda kalıcı değişiklikler meydana getirmek, mevzuata aykırı eklentiler yapmak veya kiralananın kullanımını olumsuz etkileyecek, değiştirecek veya tehlikeye sokacak ya da değerini düşürecek değişiklikler yapmak da zarar vermek kapsamında değerlendirilmektedir.
Ancak, kiralayanın haklarına müdahale sayılacak türde kalıcı değişiklikler olmamak kaydıyla, kiracı kullanım sırasında kendi zevkine ve kullanımına özgü değişiklikleri yapmakta özgürdür. Fakat, taraflar arasında akdedilen kira sözleşmesi içeriğinde bunun aksinin kararlaştırılması da mümkün olup, sözleşmenin “kiralananın içinde …. değişiklikleri yapılacaktır, …. eklentisi yapılacaktır, kiracının yapacağı bu değişiklik ve ilaveleri eski haline getirmesi konusunda serbesti tanınmıştır, eski hale getirmesi istenmeyecektir.” şeklinde kararlaştırılması halinde, kiracıyı bu değişikliklerden sorumlu tutmak mümkün değildir.
Bununla birlikte, sözleşmeyle kararlaştırılmış olsa dahi kiralanan üzerinde meydana getirilen değişiklik bir hak ihlali yaratıyor ve yasal yükümlülüklere aykırılık taşıyor ise meydana gelen zarardan dolayı oluşan zararı giderme yani tazmin etme borcu doğacaktır. Örneğin; kiralananda meydana getirilen değişiklik kanuna aykırılık doğurmuş veya tehlikeli sonuçlar yaratmış ve yaptırım sonucu doğurmuş yani başka zararlara sebep olmuş ise geri verme borcunun (eski haline getirilmesi) haricinde, kiracıdan (TBK) haksız fiilden doğan zararın giderilmesi de talep edilebilecektir.
Kiracının TBK 334. Maddeden kaynaklanan kiralananı teslim aldığı şekilde geri verme borcu sözleşmenin sona ermesi itibari ile muaccel hale gelecektir. Dolayısı ile kiralayan, geri verme borcundan kaynaklanan, eski haline getirme ya da tazmin etme yönündeki taleplerini sözleşme devam ederken (kiracılık ilişkisi sürmekte iken) yöneltmemelidir. Ancak bahsi geçen taleplerini açmış olduğu bir dava sonucuna dayandırıyor olması istisnadır.
Son olarak, kiracının bu borcunu gereği gibi yerine getirip/getirmediği konusunda oluşacak uyuşmazlıklarda kiracının sorumluluğunun sınırları ve değerlendirmesini yargı kararları ışığında incelemek de faydalı olacaktır.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin bu konuda almış olduğu 15.01.2020 tarihli karar önemli değerlendirmeler içermektedir. Kararda; “…taraflar arasında birden fazla kiralanana ait kira sözleşmesi bulunduğuna değinilerek ilk kira sözleşmesinin 01/01/1985 tarihli olduğu, en son ise 01/07/2009 tarihinde otoparka ilişkin kira sözleşmesinin imzalandığı, en eski kira sözleşmesinin yılı ile en son tarihli kira sözleşmesi yılının toplamının ikiye bölünmesi neticesinde tüm kira sözleşmelerinin ortalama başlangıç yıllarının 1997 yılı olarak kabul edildiği ve bu şekilde yapılan hesaplama sonucunda 14 yıllık yıpranma payının da % 17 oranında olacağı belirtilerek neticeye ulaşıldığı anlaşılmaktadır. Taraflar arasında akdedilen 01/01/1985 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi ile hastane olarak kullanılmak üzere 3, 4, 5 ve 6 sayılı 4 bölüm blok halindeki binaların, 12/12/1993 başlangıç tarihli ve beş yıl süreli kira sözleşmesi ile 2 bodrum ve 5 normal katlı binanın, 15/01/1996 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli kira sözleşmesi ile 2. blokun bodrum katındaki 1, 2, 3, 4, 5 ve 10 numaralı odaların, 01/01/1996 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi ile 6. blokun 1. bodrum katının , 01/01/1996 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli diğer kira sözleşmesi ile 860 m² barakanın, 01/01/1997 başlangıç tarihli ve 12 ay süreli kira sözleşmesi ile 452 m² radyoterapi makine odalarının, 01/03/2000 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi ile kütüphane, konferans salonu ve kemoterapi merkezi alanının kiralandığı hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır…
O halde mahkemece alınacak bilirkişi raporu ile hor kullanım nedeniyle oluşan zarar ve hasar belirlenirken her bir kira sözleşmesi ve kiralananın cinsi ve durumu ayrı ayrı değerlendirilerek yine her bir kiralananın kullanım süresi her bir kira sözleşmesine göre ayrı ayrı hesaplanarak kullanım süresi ile orantılı olarak yıpranma payının hesap edilip alacaktan düşülmesi gerekir…Mahkemece gerçek zararın belirtilen şekilde tespit edilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken kira sözleşmelerinin yıl ortalamasının alınması suretiyle hatalı hesaplama yapılan bilirkişi raporuna dayalı olarak yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş bozmayı gerektirmiştir…”
İfadelerine yer verilmiştir. Görüldüğü üzere hor kullanım yani olağan olmayan bir kullanım ve hasardan söz ederken, her bir kiralananın cinsi, kiralanma süresi ve kullanım amacı kendine özgü şekilde değerlendirilmelidir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 09.12.2019 tarihli kararında; “…Bu durumda, Mahkemece, uzman bilirkişi marifetiyle inceleme yaptırılarak hor kullanım ve olağan kullanım nedeniyle oluşan zarar ve hasar ayrımı yapıldıktan sonra kullanım süresi ile de orantılı olarak yıpranma payları da hesaplanarak alacaktan düşülmek suretiyle hor kullanma tazminatına hükmedilmesi gerekirken eksik araştırma ve inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmediğinden hükmün bozulması gerekmiştir…”
Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 30.05.2019 tarihli kararında; Sözleşmenin hususi şartlar bölümünün 1. maddesinde; “kiracı, kiralanan yerde ihtiyaçları veya kiralanan yerin güzelleşmesi için uygun göreceği her türlü değişikliği ve sabit olan ve olmayan tesisleri, masrafları kendisine ait olmak üzere yapmaya yetkilidir. Kiracı, kiralanan mecurun cephelerine ve içinde yaptıracağı her ne cins olursa olsun değişiklik ve tesisleri, dilediği takdirde kiralanan yerde binaya tehlike ve önemli hasar vermeyecek şekilde, kısmen veya tamamen söküp götürülebilecektir.” düzenlemesi bulunmakta olup, sözleşmenin 8.maddesi ise; “Kiralanan yer, 1.madde hükmü saklı kalmak kaydı ile kiracı banka tarafından kullanıldığı gibi iade edilecektir” düzenlemesi yer almıştır.
Bu itibarla mahkemece, … özellikle sözleşmenin 8.maddesi gereği “1.madde hükmü saklı kalmak kaydı ile kiracı banka tarafından kullanıldığı gibi iade edileceği”nin gözetilmesi, davalı tarafça meydana getirildiği iddia edilen hasarlardan hangilerinin hor kullanım, hangilerinin olağan kullanımdan kaynaklandığı ayrı ayrı tespit edilerek, hor kullanmadan kaynaklanan hasar bedelinden yıpranma payı da düşülmek suretiyle hor kullanma bedelinin tespit edilmesi ve sonucuna uygun hüküm tesisi yoluna gidilmesi gerekirken, eksik inceleme ve yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde hüküm tesisi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir…”
Yargı kararlarından da anlaşıldığı üzere, kiralananın hor kullanıldığı sonucuna ulaşmak için her vakıanın ayrı değerlendirilmesi gerekmekte olup, konunun detaylıca ele alınması, özgün değerlendirilmeler yapılması, doğru tespitlerde bulunulması hak kaybı yaşanmaması adına oldukça önem taşımaktadır.
Av. MELEK ATALAN
