Etiket: kira

  1. Home
  2. Posts tagged “kira”

İKİ HAKLI İHTAR NEDENİYLE KİRACININ TAHLİYESİ DAVASI

Hukukumuzda konut ve çatılı işyerleri yönünden kiraya veren tarafından kira ilişkisinin istenildiği zaman (10 yıldan önce) sona erdirilmesi mümkün değildir. Ancak kanunda tahdidi olarak sayılmış şartların varlığı halinde kiraya verenin kira sözleşmesini feshi ve kiralananın tahliyesini isteme hakkı mevcuttur. Bunlardan bir tanesi kira sözleşme süresi içerisinde kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle kiraya veren tarafından kiracıya iki haklı ihtar gönderilmiş olmasıdır.

TBK 352nci maddenin ikinci fıkrası “Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.” hükmü amirdir.

İki haklı ihtara dayalı, tahliye davasının açılabilmesi için kanun açık lafzından anlaşıldığı üzere, birtakım dava şartları öngörülmüş olduğu gibi dayanağı olan ihtarnamelerin usul ve esas açısından belli koşulları bulunmaktadır.

  • Şartlardan ilki, bir kira yılı içerisinde farklı aylara ait İKİ HAKLI İHTAR yapılmış olmasıdır. Dolayısıyla aynı aya ait ya da iki ayrı kira yılı içerisinde yapılmış ihtarlar söz konusu hükmün uygulanması imkanını vermemektedir.
  • Şartlardan ikincisi, iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasının, bir yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde ihtarların yapıldığı kira yılı bitiminden başlayarak BİR AY içinde açılması gereğidir. Bu süre, hak düşürücü süre niteliğinde olup hakim tarafından re’sen de dikkate alınacaktır. Kira dönemi sona ermeden ya da 1 aylık hak düşürücü süre geçtikte sonra tahliye davasının açılması halinde dava usulden reddedilecektir.
  • Şartlardan bir diğeri, iki haklı ihtar nedeniyle açılan davada tahliyeye karar verilebilmesi için kiracıya bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için YAZILI olarak iki haklı ihtarda bulunulmasıdır.  İhtardan kasıt, kiracı (borçluya) karşı ihtarname gönderilmesi ya da icra takibi başlatılmasıdır. Bir diğer ifade ile, noter kanalıyla gönderilecek ihtarname ya da icra dairesinden gönderilecek bir ödeme emri ile yapılması iki haklı ihtar şartının sağlanabilmesi için yeterli olacaktır.

İhtarın içeriğinde, kiracıya hangi ayın kirasının ödenmediği veya ne kadar eksik ödendiği açıkça bildirilmeli ve borcunu ödemesi için kiracıya en az otuz günlük süre verilmeli, bu süre içerisinde de borcun ödenmemesi halinde sözleşmenin feshedileceği, tahliye talebinde bulunulacağı bildirilmelidir.

Belirtildiği üzere, ihtar sadece ihtarname şeklinde kabul edilmemiş olup kira borcunun icra takibine konu edilmesi halinde de ihtar şartının yerine getirildiği kabul edilmektedir. Bu kapsamda İİK 269 ve devamı maddeleri kapsamında, taşınmazların tahliyesi düzenlenmiş olup kiracıya ihtarname çekilmesinin yanı sıra, eksik kira bedeli yönünden kiraya veren, tahliye ihtarlı ödeme emri yolu ile de kiracıya icra takibi başlatılabilmektedir. Bu takip yolu genel haciz yoluyla takip yolundan farklı olarak, hem ödenmeyen kira bedelinin kiracıdan tahsilinin hem de kiracının tahliyesinin talep edildiği bir yoldur. Bu kapsamda tahliye ihtarlı ödeme emri de Kanunen haklı ihtar niteliğinde olduğundan Yargıtay tarafından dava şartının yerine getirilmiş olduğu kabul edilmektedir.

Nitekim Bursa BAM, 4. HD., E. 2020/788 K. 2020/1553 T. 21.12.2020 sayılı kararında; “Davacının, davalı kiracı hakkında Bursa 2.İcra Dairesi′nde iki ayrı icra takibi yaptığı, 2018/9955 esas sayılı takip dosyasında 2018 yılı 7 ve 8. aylar kiralarının talep edildiği, ödeme emrinin borçluya 31.10.2018 tarihinde tebliğ edildiği, borçlunun borca itiraz etmediği gibi 30 günlük süre içinde takip dosyasına borcu ödemediği görülmektedir.

İcra takibinde tebliğ edilen örnek 13 ödeme emrinde Kanunda belirtilen 30 günlük süre verilmiş olup, bu ödeme emri TBK′nın 315.maddesindeki bildirim yerine geçer. O halde borçlu kiracı hakkında TBK′nın 315.maddesi uyarınca temerrüt nedeniyle tahliye koşulları oluşmuş olup, tahliyeye yönelik istinaf isteminin reddi gerekmiştir.” hükmüne yer verilmiştir.

  • Bir başka dava şartı olarak İHTARLARIN HAKLI OLMASI aranmaktadır. Bundan kasıt, ihtarın yapıldığı tarihte kiracının borcu mevcut ve muaccel olmalıdır. Bir başka ifade ile, kira bedeli borcunun sözleşme veya yasa hükmü gereği taraflarca belirlenmiş ifa zamanında yerine getirilmemesi üzerine gönderilmişse haklı kabul edilmektedir. Kiranın eksik ödenmesi de haklı ihtar niteliği taşıyacaktır. Yargıtay görüşü doğrultusunda, ihtar tebliğinden sonra yapılan ödemeler iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmemektedir. Ancak kiracının icra takibinden sonra ödeme yapması durumunda artık kiracının icra takibi ile tahliyesinin istenebilmesi mümkün değildir.

Buna karşılık, kira borcu ihtarname tebliğ edilmeden önce ödenirse, yapılan ihtar haklı sayılmayacağı gibi tahliye davası da açılamayacaktır.

Süresiz sözleşmelerde ve kira parasının yıllık ödenmesi gereken hallerde iki haklı ihtar oluşmaz (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 05.06.2018 tarihli 2018/3126E. 2018/6396K.)

O halde özetlemek gerekir ise, iki haklı ihtarın tebliğinden önce ödeme yapılmış olması, muaccel olmayan kira alacağı için gönderilen ihtarlar, iki haklı ihtarın farklı kira dönemlerine ait olması, ihtarların kiracı yerine tebliğe mezun olmayan birine tebliğ edilmiş olması, birden çok kiracıya hitaben gönderilmemesi ya da mirasçı kiralayanların tamamı tarafından gönderilmemesi halinde ihtar şartı yerine getirilmiş sayılmayacaktır.

  • Kiracının birden fazla olduğu hâllerde ihtar, her bir kişiye yapılmalı ve iki haklı ihtar nedeniyle tahliye dava dilekçesi tüm kiracılara tebliğ edilmelidir.
  • HMK 4/1-a maddesine göre “Sulh hukuk mahkemeleri, dava konusunun değer veya tutarına bakılmaksızın; a) Kiralanan taşınmazların, 9/6/1932 tarihli ve 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununa göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler ayrık olmak üzere, kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dâhil olmak üzere tüm uyuşmazlıkları konu alan davalar ile bu davalara karşı açılan davalara…” Sulh Hukuk Mahkemesi bakmakla yükümlüdür. Bu kapsamda iki haklı ihtar nedeniyle açılacak tahliye davası, taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesinde açılacaktır.
  • 7445 sayılı İcra ve İflas Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile gelen düzenlemeye göre, iki haklı ihtar nedeniyle tahliye için aranan tüm şartların varlığı halinde dahi, 01.09.2023 tarihinden itibaren açılacak tahliye davaları öncesinde arabulucuya başvuru sürecinin işletilmesi zorunlu olduğundan dava açılmadan önce dava şartı arabuluculuk sürecinin yerine getirilmesi de gerekmektedir.

 

 

 

 

YAZLIK İHTİYACI SEBEBİ İLE TAHLİYE DAVASI

Bilindiği üzere, konut ve çatılı işyerlerinde kiraya veren sözleşme süresi 10 yılı geçmedikçe kiracıyı taşınmazdan çıkartamamaktadır. Bunun istisnası TBK’nın 350nci maddesinde düzenlenmiş olup buna göre kiraya verenin kendisinin, eşinin, altsoy ve üst soyunun ihtiyacı, kiralananın yeniden inşasının gerekli olması durumlarında dava yoluyla kiralananın tahliyesinin talep edilebilmesi mümkündür.

Bunlardan en önemlisi ve uygulamada en çok karşılaşılan, kiraya verenin taşınmaza ihtiyacının olması durumudur. İlgili madde hükmü gereğince kiraya verenin konut veya işyeri ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekmektedir.

Gereksinim sebebiyle tahliye durumunda, kiraya verenin yazlık ihtiyacı nedeniyle tahliye sebebinin bulunup bulunamayacağı durumu da tartışmalıdır. Yazlık ev teriminden ne anlaşılması gerektiği kanun koyucu tarafından açıkça düzenlenmemiştir. Ancak Yargıtay’ın yerleşmiş görüşü kapsamında, yazlık ihtiyacı yaşam biçimi olarak sürekli konut ihtiyacının bir devamı niteliğindedir.

İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arzetmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekmektedir. Bu kapsamda, kiraya verenin yazlık ihtiyacının da dava süreci boyunca devam ediyor olması esastır.

Yazlık ihtiyacı sebebiyle tahliye davasının kabul edilebilmesinde bir diğer kriter ise, taşınmazın yazlık vasfına uygun olup olmadığıdır. Bu ihtimalde kiralayan, tahliyesi talep edilen taşınmazın yazlık vasfına sahip olduğunu ispatla yükümlüdür. Nitekim bu hususta Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2014/11609 T. 27.10.2014 “… Davacı yazlık konut ihtiyacına dayanarak kiralanan taşınmazın tahliyesini talep etmiş, Mahkemece yazlık konut ihtiyacının gerçek anlamda konut ihtiyacı olarak değerlendirilemeyeceği gerekçesiyle ihtiyaç sebebiyle tahliye davasının reddine karar verilmiştir. TBK, kiraya verene kiralananı kendisi, eşi, alt soyu, üst soyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut ihtiyacı için tahliye isteme hakkı tanımıştır. Yasada öngörülen ihtiyaç devamlılık arz eden bir ihtiyaç olup, geçici ihtiyaç tahliye nedeni olarak kabul edilmemiştir. Ancak uygulamada yazlık ihtiyacı yaşam biçimi olarak sürekli konut ihtiyacının bir devamı olarak nitelendirilmiştir. Bu ilkeden hareketle taraflara yazlık ihtiyacına yönelik delillerinin ibrazı için imkân tanınarak davaya konu taşınmazın bulunduğu yer ve mimari yapısı itibariyle yazlık nitelikte olup olmadığı hususunun araştırılması gerekirken eksik inceleme ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir…”şeklinde kurulan bir hüküm mevcuttur.

Burada dikkat edilmesi gereken bir başka nokta, ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin kanun hükümlerinin, geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay ve daha kısa süreyle kiralanmalarında uygulanamayacağı hükmüdür. Bu kapsamda tatil amaçlı yapılar da dahil olmak üzere 6 ay ve daha kısa süreli kiralanmış taşınmazlar yönünden konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümlerin uygulanabilmesi söz konusu değildir. Bu halde, kiraya verenin taşınmazı 6 ay ve daha kısa süreli şekilde kiralanmış ise bu durumda yazlık ihtiyacı sebebiyle tahliye davası açılabilmesi mümkün olmayacaktır.

Konuya ilişkin, Yargıtay’ın yazlık veya geçici kullanım ihtiyacı sebebiyle tahliye davalarına ilişkin vermiş olduğu bazı esaslı kararlara yer vermekte fayda görmekteyiz:

YARGITAY HUKUK GENEL KURULU E. 1992/6-776 K. 1993/109 T. 10.3.1993 kararında “…Davacının köydeki baba evinin çok küçük ve aile nüfus sayısı itibariyle yetersiz bulunduğu anlaşıldığı gibi eş ve 6 çocuk ile birlikte otel veya motel türü bir yerde tatil geçirmenin aile bütçesine getireceği külfetin ağırlığı da aşikârdır. Yıllarını çalışarak yurt dışında geçirmiş, belirli bir ekonomik birikime ulaşmış, bu birikimi ile bir mesken edinmiş olan kimsenin, yurt ve akraba özlemi duyacağı, çocuklarının da mümkün olduğu oranda vatanından kopmamalarının arzu edebileceği gayet doğal görülmelidir.

Davalı kiracı, bunun aksini kanıtlamak için herhangi bir delil de göstermiş değildir. Kaldı ki, 6570 sayılı Yasa, kiralayanın ihtiyaç sebebi ile kiralananın boşatılmasından sonra muayyen bir süre içerisinde bu yeri başka bir şahsa yeniden kiraya vermesi halinde cezai müeyyideyi de getirmiştir. Bu durumda, davacının içerisinde bulunduğu özel şartlan itibariyle, yıllık tatilini geçirmek üzere Türkiye’ye geldiğinde kalmak üzere açılan bu boşaltma davasında, ihtiyacın gerçek ve samimi olduğunun kabulü gerekir. Nitekim Hukuk Genel Kurulu’nun 31.5.1989 gün 291-402 ve 28.11.1990 gün 1990/6-466 E.1990/593 K. sayılı kararlarında da aynı görüş benimsenmiştir…” hükmü mevcuttur.

Yargıtay HGK 23.12.1992 Tarihli 1992/6-667E. ve 1992/755 K. sayılı kararında ise; Yurda kesin dönüş yapmamakla birlikte, tatillerde kullanım için konut ihtiyacı ise bir çok Yargıtay kararında gerçek ve samimi ihtiyaç olarak kabul edilmiştir. Bunun için konutun, yazlık niteliklerine sahip olması da aranmamıştır.

Yargıtay HGK  10.3.1993 Tarihli 1992/6-776 E. ve 1993/109 K. Sayılı kararında yer alan gerekçe;”… Almanya’da çalışan ve kesin dönüş yapmamış olan davacının, yıllık tatilini geçirmek üzere Türkiye’ye geldiğinde kalmak üzere açtığı tahliye davasında; ihtiyacın gerçek ve samimi olduğunun kabulü gerekir. Mecurun hem muhit itibariyle, hem de yapı itibariyle, yazlık niteliğinde olup olmadığının araştırılmasına gerek yoktur…”

İlgili Yargıtay kararlarından hareketle burada bir paragraf açarak değinmek isteriz ki, yurtdışında yaşayan vatandaşlarımızın Türkiye’de bulunan kiralanan taşınmazlarının, ülkeye geldikçe kullanım imkanının tanınması da yazlık gibi geçici süreli kullanım ihtiyacı olarak nitelendirilebileceğinden tahliye davasının açılabilmesi mümkündür.

Son olarak, Yargıtay’ın bir başka kararında ise ihtarnamede yahut dava dilekçesinde tahliye isteminin konut ihtiyacına dayandırılması ve fakat yargılamanın ilerleyen safhalarında tahliye isteminin “taşınmazın yazlık olarak kullanılacağı” hususuna dayandırılmasının, iddia ve savunmanın genişletilmesi ve değiştirilmesi yasağına aykırılık teşkil etmediği ifade edilmiştir.

Yukarıda izah edilenler doğrultusunda, yazlık konut ya da yurtdışında yaşayan kişilerin ülkeye geldiklerinde kullanabilecekleri geçici süre ile konut ihtiyacını gidermek amacıyla kullanılacak olan konutların kiraya verenin gereksinim nedeniyle tahliyesi davasına konu edilebilmesi mümkündür. Bu konuda kiraya veren tarafından ihtiyacın zorunlu, gerçekçi ve samimi olduğunun kanıtlanması şart olup bu hususun kanıtlanması halinde tahliye kararının alınabilmesi mümkündür.

TAHLİYE TAAHHÜDÜ

Tahliye taahhütnamesi, kısaca, kiracının kiralananı belirli bir tarihte boşaltacağına dair sunduğu irade beyanı olup TBK’nın 352nci maddesi kapsamında kiracıdan kaynaklı kira sözleşmesinin sona erdirilmesi halidir. Nitekim Türk Borçlar Kanunun 352. maddesinin birinci fıkrasında; “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği halde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir” denmektedir.

 

Tahliye taahhütnamesi, tek taraflı bir irade beyanı olup kiracının kiralananı belli bir boşaltmayı yazılı olarak taahhüt etmesidir. Taahhütnamenin geçerli olabilmesi için kanunda düzenlenen birtakım şartlar bulunmaktadır. Bu şartların mevcut olması halinde, kiracının taahhüt ettiği tarihte taşınmazı tahliye etmemesi durumunda kiralayan yasal yollara başvuru yaparak kiracıyı icra ile veya tahliye davası suretiyle taşınmazdan çıkarabilecektir.

 

Tahliye taahhüdünün geçerlilik şartlarını şöyle sıralayabiliriz:

  • Yazılı olmalı: taahhüt yazılı olarak yapılmalı ve kiracının imzasını taşımalıdır. Adi yazılı şekilde yapılmış olması yeterlidir. Herhangi bir şarta bağlı olmamalıdır. Kiracı veya varsa yasal temsilcisi tarafından imza atılması mümkündür.
  • Kira sözleşmesinden sonra yapılmış olmalı: taahhütname içeriğinde iki tarih yer alır. Bunlardan biri düzenleme tarihi, diğer tahliye tarihidir. Düzenleme tarihinin yapılan kira sözleşmesinden sonra olması gerekir. Kira sözleşmesinden önce veya aynı tarihteki taahhüt geçersizdir.
  • Tahliye tarihi açık şekilde belirlenmeli: Tahliye tarihi, düzenleme tarihinden sonra herhangi bir tarih olabilir. Bu hususta belirli bir sınırlama bulunmamaktadır.
  • Kiraya verilen mecur adresi yer almalı: Hangi taşınmaza ilişkin taahhüt verildiği açık
  • Kiralanan taşınmazın aile konutu olarak kullanılması halinde özel bir şart olarak eşin imzası da bulunmalıdır. Taşınmaz aile konutu olarak kullanılmakta ise, kira sözleşmesinde ismi yazılı olan eşin tek başına tahliye taahhüdünü imzalaması yeterli değildir. Her iki eşin de imzası bulunmayan tahliye taahhüdüne dayanılarak aile konutu tahliye edilemez.

 

Yukarıda yer alan şartların varlığı halinde taahhütname geçerli olacaktır. ancak Yerleşik Yargıtay İçtihatları ile bazı unsurlarda eksiklik bulunsa dahi, bu unsurların sonradan tamamlanması ile de taahhütnamenin geçerli olacağı düzenlenmiştir. Örneğin; Tarih kısmı boş olan tahliye taahhütlerinin ev sahibi tarafından sonradan doldurulmasını Yargıtay, hukuka uygun görmektedir. Bu noktada irade bozukluğunu iddia eden tarafın yani kiracının iddiasını ispat ile taahhüdün geçerliliğinin kaldırılabilmesi mümkün olmaktadır. Şöyle ki;

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, tahliye taahhütnamesinin, kira sözleşmesinden önce imzalanıp imzalanmadığı hususunu hangi tarafın ispat etmesi gerektiği yönünde inceleme yapmıştır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararında;

“… Kira sözleşmesinin yapılması sırasında tarihleri boş olan ve kiracı tarafından imzalanan tahliye taahhüdü alınması durumunda, bu belgenin kiralananın teslimi öncesinde tarihlerinin boş olarak verildiği ve anlaşmaya aykırı olarak sonradan tamamlandığına ilişkin savunmanın kanıtlanması gerekir. Düzenleme ve boşaltma tarihlerinin sonradan tamamlanması belgenin geçersizliğini gerektirmediği gibi bu tarihlerin anlaşmaya aykırı olarak tamamlandığına ilişkin iddia kiracı tarafından ispatlanmalıdır.

 Türk Medeni Kanunumuzun 6.  ve Hukuk Muhakeme Kanunumuzun 190. maddesi gereği ispat yükü, iddia edilen vakıaya bağlanan hukuki sonuçtan kendi lehine hak çıkaran tarafa aittir.

Tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesinden önce imzalatıldığını iddia eden kiracı bu iddiasını ispat etmekle yükümlüdür. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır…” hükmü amirdir.

Kararda; kiracı tarafından tarihleri boş olarak imzalanıp verilen tahliye taahhütnamesinin, kiraya veren tarafından sonradan doldurulması tahliye taahhütnamesinin geçersizliğine sebep vermeyeceği, boş olarak verilen ve kiraya veren tarafından sonradan doldurulan tahliye taahhütnamesine dayalı olarak kiracının tahliyesinin yapılabileceği hüküm altına alınmıştır. Ancak tahliye taahhütnamesinin, kiralanan yerin kiracıya teslim edilmeden önce imzalandığı ve tahliye taahhütnamesinin kanunda belirtilen şartlara aykırılığından dolayı geçersizliği iddia edildiğinde bu durumun kiracı tarafından ispatının gerektiği, ancak irade sakatlığının ispatından sonra taahhütnamenin iptalinin mümkün olacağı belirtilmiştir.

Geçerli bir tahliye taahhüdünün mevcut olması halinde kiralayan bu belgeye dayalı olarak kira akdini iki şekilde sona erdirebilir;

  • İcra takibi yoluyla tahliye talebinde bulunmak
  • Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açmak

Taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde tahliye talebiyle icra takibi başlatılmalı ya da doğrudan tahliye davası açılmalıdır. Bir aylık süre hak düşürücü süredir. Dolayısıyla bu süre kaçırılırsa, tahliyeye ilişkin talep hakkı düşer. Bu bir aylık takip talebinde bulunma süresi hak düşürücü nitelikte olup bu durum hem icra dairesi hem de mahkeme tarafından resen dikkate alınmasını gerektiren bir durum ihtiva eder.TBK’nin 353ncü maddesi gereği, bir aylık dava açma süresi içinde kiracıya bildirimde bulunularak dava açılacağı ihtar edilirse, dava açma süresi o kira yılı boyunca uzamış olur.

 

Tahliye talepli icra takibi tebliğ olduktan sonra kiracı 7 gün içinde itiraz edebilir. Bu durumda kiralayanın itirazın kaldırılması talebiyle dava açması gerekir. Ancak kiracının itirazı içeriğinde imzaya da itiraz var ise bu durumda itirazın kaldırılması davası açılamaz. Aynı zamanda tahliye taahhüdü noterde yapılmamışsa yine itirazın kaldırılması talep edilemeyeceğinden genel görevli mahkeme olan sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası veya itirazın iptali davası açılması gerekecektir. 7 gün içinde yapılan itiraz takibi durdurur.

 

İcra takibinde 15 gün içerisinde taşınmazın tahliye edilmesi gerekmektedir. Bu nedenle kiracı tarafından takibe itiraz edilmez ise 15 gün içerisinde kiralananın boşaltılması gerekecektir.

 

Dolayısıyla düzenlenen tahliye emrine süresi içerisinde itiraz edilmez veya itiraz kaldırılırsa kiralanan taşınmaz sürenin bitiminde zorla tahliye ve kiralayana teslim olunur.

Yazılı tahliye taahhüdünün icraya konu olması halinde imzaya itiraz edilmemiş ise kiracı açılacak itirazın kaldırılması davasında imza itirazında bulunamaz. Zira icra hukuk mahkemesinde açılacak dava takip hukukuna ilişkindir. Kiracı icra dairesine bildirdiği itirazları ile bağlıdır. Ancak sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali davası açılması halinde kiracı icra dairesindeki itirazları ile bağlı değildir.

Kira taahhüdünün adi yazılı şekilde yapılmış olması halinde imzaya itiraz mümkündür ancak taahhütname noter huzurunda yapılmış ise resmi yazılı şekilde yapılmış olacağından bu durumda imzaya itiraz edilebilmesi mümkün olmayacaktır.

Kiraya verenin taşınmazın tahliyesini sağlayabilmek için başvurabileceği bir diğer yol tahliye davası açmaktır. Burada da tahliye taahhütnamesinde belirtilen tarihten itibaren 1 ay içerisinde tahliye davasının açılması gerekmektedir. Ancak belirtilmelidir ki, TBK m.353 maddesine göre, kiraya veren dava açma süresi içerisinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, bu durumda dava açma süresi bir kira yılı uzamış sayılacaktır.

Geçersiz tahliye taahhütleri:

  • Kira sözleşmesinin imzalanması sırasında verilen tahliye taahhütleri geçersizdir. Yani, kira sözleşmesi ile tahliye taahhüdünün düzenlenme tarihi aynı ise taahhütname geçersizdir.
  • Kiracının iradesi fesada uğratılmak suretiyle alınan tahliye taahhütleri geçersizdir. Ancak böyle bir durumda kiracı iradesinin fesada uğradığını 6098 sayılı TBK’nın 39. Maddesi gereği tahliye taahhüdünün geçersizliği ve iptaline ilişkin dava açması gerekir.
  • Kiracı sayısı birden fazla olmasına rağmen sadece bir kiracı tarafından imzalanan tahliye taahhüdü geçersizdir.
  • Yetkisi olmayan vekilin düzenlediği, şirket yetkilisi olmayan ortağın imzaladığı tahliye taahhüdü geçersizdir.
  • Tahliye taahhüdü imzalanıp kiralayana verildikten sonra aynı taşınmaza ilişkin olarak yeni bir kira sözleşmesi imzalanmış ise tahliye taahhüdü geçersiz hale gelir. Örneğin; 01.01.2017 başlangıç tarihli ve beş yıl süreli kira sözleşmesi imzalanmış, iş bu sözleşmeye göre tahliye taahhüdü verilmiş ise aynı kişiler arasında akdedilecek yeni bir kira sözleşmesi ile imzalanan tahliye taahhüdü geçersiz hale gelecektir.

KİRA UYARLAMA ve KİRA TESPİT DAVALARI

Kira uyarlama ve tespit davaları birbirinden farklı iki dava türü olup aşağıdaki yazımızda bu konuya değinilecektir. Öncelikle her iki davanın içeriği, şartları ayrıntılı şekilde anlatılacak ve akabinde iki dava türü arasındaki farklı açık şekilde ortaya konulacaktır.

UYARLAMA DAVASI

Taraflar arasında imzalanan kira sözleşmesinin sonradan değişen hal ve şartlara uydurulması talebi ile açılan dava türüdür.

6098 Sayılı Borçlar Kanunu 138.maddesinde ‘Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır. Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır.’ hükmü yer almaktadır.

Kira uyarlama talebiyle dava açılabilmesi için öncelikle kira edim dengesinin bozulmuş olması gerekir. Meğer ki taraflardan biri açısından borcun ifası çekilemez bir hale gelmiş ise dava açarak kira bedelinde uyarlama talep edilebilmesi mümkündür.

Madde kapsamında, uyarlama davası açılabilmesinin ön koşulları şunlardır:

  • Taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durumun gerçekleşmesi,
  • Gerçekleşen olağan üstü durumun borçludan kaynaklanmamış olması,
  • Gerçekleşen olağanüstü durum nedeniyle ifanın talebinin dürüstlük kuralına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değişmiş olması ve Borçlunun da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olması gerekmektedir.

Uyarlama davası ileri dönük etki eden bir davadır. Bundan kasıt, dava açıldığı andan itibaren kira bedelinde artış talep edilebilmekte olup daha önce ödenen kiralar yönünden herhangi bir talepte bulunabilmesi mümkün değildir. Bir başka ifade ile, dava tarihinden itibaren kira bedelleri uyarlanır.

Kira uyarlama davasını açma hakkı hem kiracıya hem de kiraya verene aittir.

Kira uyarlama davasında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi, yetkili mahkeme ise gayrimenkulün bulunduğu yer mahkemesidir.

Uyarlama davalarında harç nispidir. Uyarlama davalarında, 492 sayılı Harçlar Kanunu gereğince dava değerinin uyarlama istenen bedel ile ödenen kira bedeli arasındaki kira farkının yıllık toplamı üzerinden nispi harç ödenir.

Uyarlama davası, henüz 1 yılı dolmamış kısa süreli sözleşmelerde ya da kira sözleşmesinin bitimine 1 yıl ve daha az kalması durumunda açılamaz. Ancak Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E. 2002/13/852, K. 2002/864 ve T. 30.10.2002 tarihli kararında 1 yıldan kısa süreli kira sözleşmesinde de uyarlama davasının açılabileceği hüküm altına alınmış olduğundan ve TBK 138’de süre yönünden herhangi bir şart belirlenmemiş olduğundan somut olayın şartlarının değerlendirilmesi gereği ortaya çıkmaktadır.

Öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü durumun ortaya çıktığının ispat külfeti davacıdadır. Aynı zamanda ifanın talebinin dürüstlük kuralına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değişip değişmediğinin her sözleşme, gayrimenkul ve taraflar yönünden somut olaya göre değerlendirilmesi de gerekmektedir. Örneğin günümüzde Covid-19 pandemi hastalığı ifa güçsüzlüğünü net bir şekilde ortaya koysa bile pandemi gerekçesiyle açılan her davanın kabul edileceği anlamına da gelmemekte olup somut olay şartlarının mutlaka değerlendirilmesi gerekmektedir.

Öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü durumlara örnek olarak, döviz kurlarında yaşanan artış, pandemi hastalık, savaş hali, devalüasyon yaşanması, ekonomik kriz çıkması, büyük alt yapı ve üst yapı değişikliği olması gösterilebilir.

Kural olarak uyarlama davasında dava sonuçlanıncaya kadar kiracı kira bedelini ödemekle yükümlüdür. Mahkeme kararının kesinleşmesi ile uyarlanan yeni kira bedeli nazara alınarak dava tarihinden itibaren oluşan fark gelecek kira dönemine ait kira bedelinden mahsup edilir.

Hâkim uyarlama miktarı ve yöntemini belirlemede serbest olduğundan davacının talep ettiği uyarlama tarzından farklı olarak taraflar arasındaki çıkar dengesine hakkaniyet ölçüsünde en uygun olan uyarlama yönteminin seçmeye yetkilidir. Hâkim sözleşmenin değişen koşullara uyarlanmasına karar verirse, sözleşmenin her iki tarafının menfaatini de göz önünde bulundurarak, sözleşmenin amaç ve anlamına en uygun düşen uyarlamayı yapmalıdır. Yargıtay 2014 tarihli bir kararında “Uyarlama edim yükümünün azaltılması veya karşı edimin arttırılması şeklinde yapılabileceği gibi vadelerin veya ifa tarzının değiştirilmesi gibi hâkimin uygun bulacağı her şekilde yapılabilir.” demek suretiyle sözleşmede yer alan edim, vade, ifa tarzına ilişkin hükümlerinin uyarlama davası sonucunda değiştirilebileceği belirtilmiştir (Yargıtay 13. Hukuk Dairesi E. 2013/16898 ve K. 2014/18895). O halde, hakimin tarafın talebiyle bağlı olmadığı, takdir yetkisi kapsamında talepten farklı bir uyarlama yöntemine karar verilebilmesi de mümkündür. Bu kapsamda hakim uyarlama dışında, sözleşmenin süresi ve şartlarında da değişiklik yapabilecektir.

Davada basamaklı olarak öncelikle sözleşmenin uyarlanması, bu mümkün değilse de feshi talep edilebilir. Ancak TBK 138nci maddenin açık lafzı karşısında davada sadece sözleşmenin feshinin talep edilebilmesi mümkün değildir, davanın terditli olarak açılması gerekmektedir.

TESPİT DAVASI

Kira tespit davası TBK’nın 344ncü maddesinde düzenlenmiştir: “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.

 Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır”

Kira tespit davasının ön koşulu taraflar arasında imzalanmış yazılı bir kira sözleşmesinin varlığıdır. İşyeri ve konut kiraları için kira tespit davası açılabilmesi mümkün olup diğer kira sözleşmelerinin varlığı halinde tespit davası açılabilmesi mümkün değildir.

Kira tespit davası da kiracı ve kiraya veren tarafından açılabilir. Önemli olan davacının davayı açmakta hukuki yararının bulunmasıdır.

Taraflar kira sözleşmesinde bir sonraki kira dönemi yönünden belli bir artış oranı belirleyebilirler. Ancak bu hükümler TÜFE oranın son on iki aylık ortalamasını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Daha önce bu oran, üretici fiyat endeksindeki artışa göre belirleniyordu. 2019 yılında yapılan değişiklikle tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalama sınır olarak belirlenmiştir. Taraflar arasında bu sınır üzerinde bir orandan anlaşma yapılmışsa, taraflardan her biri mahkemeye başvurarak kira bedelinin kanundaki oranlar üzerinden tespitini talep edebilir.

Kira bedelinin tespitini açma ihtimalleri aşağıdaki gibidir:

  • Taraflar arasında 5 yıldan kısa süreli ve kira bedelinin artışına dair hüküm bulunan bir kira sözleşmesi yapılmış olabilir. Bu sözleşmede belirlenen artış oranı on iki aylık ortalama TÜFE oranından fazla ise kiracının dava açmakta hukuki yararı mevcut olacaktır.
  • Taraflar arasında 5 yıldan kısa süreli ve kira bedelinin artışına dair hüküm bulunmayan bir kira sözleşmesi yapılmış olması halinde; kira bedeli on iki aylık ortalık TÜFE oranını geçmeyecek şekilde kira artış oranı hakim tarafından belirlenecektir. Bu durumda hakim hakkaniyete uygun bir artış oranı belirleyecektir.
  • 5 yıldan uzun süreli veya 5 yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ise taraflar arasında anlaşma olup olmadığı önem taşımamaktadır. Hakim tarafından on iki aylık ortalama TÜFE artış oranı, kiralananın durumu, emsal kira bedelleri ve hakkaniyet esas alınarak bir karar verilecektir.
  • Taraflar arasında kira bedelinin döviz cinsinden ödenmesi gerektiği kararlaştırılmış olabilir. Bu durumda 5 yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamayacaktır. 5 yıl sonrasında ise yukarıda belirtilen hüküm geçerli olacaktır. Ancak m. 344’teki aşırı ifa güçlüğü nedeniyle dava açılması hali saklıdır.

Tespit davası yeni dönemin başlangıcından en geç 30 gün önce açıldığı veya bu süre içerisinde kiraya veren tarafından kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir ihtarname gönderildiği takdirde, dava yeni kira döneminin sonuna kadar açılmış olursa mahkeme tarafından tespit edilen kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olur. Aksi takdirde gelecek kira dönemi için etkili olması için dava her zaman açılabilir.

Kira tespit davası neticesinde belirlenecek kira bedeli, söz konusu yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olacaktır. Bu kapsamda kira tespit davası geriye etkili sonuç doğurmaktadır.

Kira tespit davasında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi, yetkili mahkeme ise gayrimenkulün bulunduğu yer mahkemesidir.

UYARLAMA VE TESPİT DAVALARI ARASINDAKİ FARKLAR

  • Kira uyarlama davası, kira tespit davasında olduğu gibi kira döneminin sona ermeden 1 ay önce ihtarname gönderilerek yeni kira dönemi için açılması gereken bir dava değildir! Aşırı ifa güçlüğünün mevcut olduğu durumda derhal zaman kaybetmeksizin açılması gerekmektedir.
  • Kira tespit davasının en önemli farkı sözleşmenin 5 yıldan uzun mu yoksa kısa mı olduğu yönünden ortaya çıkan sonuçtur. Uyarlama davası ise 1 yıldan kısa süreli sözleşmelerde bile somut olayın durumuna göre mümkün olabilir.
  • Uyarlama davası ileriye etki eden bir dava türüdür. Dava açılmasında herhangi bir süre sınırlaması olmamakla birlikte ihtirazı kayıtla ödenmeyen geçmiş kira bedellerine yönelik uyarlama talebinde bulunulamaz. Kira tespit davası ise, kira dönemi başlangıcına kadar gidecek geriye etkilidir. Yeni kira dönemi başlangıcından en geç otuz gün önce ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.
  • Uyarlama davasında hakimin takdiri kararında etkilidir. Talepten ayrı bir şekilde uyarlamaya da karar verilebilmesi mümkündür. Her kira sözleşmesinin özelliği, koşulları, süresi, beklenilmeyen ekonomik değişiklikler, kiralananın nitelikleri, sözleşmenin anlamına aykırı olmayacak şekilde her iki tarafın menfaatleri gibi tüm objektif ve sübjektif hal ve şartlar tartışılıp kıymetlendirilir. Kira tespit davasında ise, hakimin takdir yetkisi o kadar geniş kapsamlı değildir, tarafın talepte bulunduğu kira bedelini aşar şekilde karar verilmesi de mümkün olmaz, taleple bağlıdır. Kira bedeli taşınmazın yeri, bulunduğu yöre, yapının kalitesi, büyüklüğü, değeri, özellikleri ve o bölgedeki rayiç kiralar göz önünde bulundurarak belirlenir.