Etiket: kiracı

  1. Home
  2. Posts tagged “kiracı”

İKİ HAKLI İHTAR NEDENİYLE KİRACININ TAHLİYESİ DAVASI

Hukukumuzda konut ve çatılı işyerleri yönünden kiraya veren tarafından kira ilişkisinin istenildiği zaman (10 yıldan önce) sona erdirilmesi mümkün değildir. Ancak kanunda tahdidi olarak sayılmış şartların varlığı halinde kiraya verenin kira sözleşmesini feshi ve kiralananın tahliyesini isteme hakkı mevcuttur. Bunlardan bir tanesi kira sözleşme süresi içerisinde kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle kiraya veren tarafından kiracıya iki haklı ihtar gönderilmiş olmasıdır.

TBK 352nci maddenin ikinci fıkrası “Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.” hükmü amirdir.

İki haklı ihtara dayalı, tahliye davasının açılabilmesi için kanun açık lafzından anlaşıldığı üzere, birtakım dava şartları öngörülmüş olduğu gibi dayanağı olan ihtarnamelerin usul ve esas açısından belli koşulları bulunmaktadır.

  • Şartlardan ilki, bir kira yılı içerisinde farklı aylara ait İKİ HAKLI İHTAR yapılmış olmasıdır. Dolayısıyla aynı aya ait ya da iki ayrı kira yılı içerisinde yapılmış ihtarlar söz konusu hükmün uygulanması imkanını vermemektedir.
  • Şartlardan ikincisi, iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasının, bir yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde ihtarların yapıldığı kira yılı bitiminden başlayarak BİR AY içinde açılması gereğidir. Bu süre, hak düşürücü süre niteliğinde olup hakim tarafından re’sen de dikkate alınacaktır. Kira dönemi sona ermeden ya da 1 aylık hak düşürücü süre geçtikte sonra tahliye davasının açılması halinde dava usulden reddedilecektir.
  • Şartlardan bir diğeri, iki haklı ihtar nedeniyle açılan davada tahliyeye karar verilebilmesi için kiracıya bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için YAZILI olarak iki haklı ihtarda bulunulmasıdır.  İhtardan kasıt, kiracı (borçluya) karşı ihtarname gönderilmesi ya da icra takibi başlatılmasıdır. Bir diğer ifade ile, noter kanalıyla gönderilecek ihtarname ya da icra dairesinden gönderilecek bir ödeme emri ile yapılması iki haklı ihtar şartının sağlanabilmesi için yeterli olacaktır.

İhtarın içeriğinde, kiracıya hangi ayın kirasının ödenmediği veya ne kadar eksik ödendiği açıkça bildirilmeli ve borcunu ödemesi için kiracıya en az otuz günlük süre verilmeli, bu süre içerisinde de borcun ödenmemesi halinde sözleşmenin feshedileceği, tahliye talebinde bulunulacağı bildirilmelidir.

Belirtildiği üzere, ihtar sadece ihtarname şeklinde kabul edilmemiş olup kira borcunun icra takibine konu edilmesi halinde de ihtar şartının yerine getirildiği kabul edilmektedir. Bu kapsamda İİK 269 ve devamı maddeleri kapsamında, taşınmazların tahliyesi düzenlenmiş olup kiracıya ihtarname çekilmesinin yanı sıra, eksik kira bedeli yönünden kiraya veren, tahliye ihtarlı ödeme emri yolu ile de kiracıya icra takibi başlatılabilmektedir. Bu takip yolu genel haciz yoluyla takip yolundan farklı olarak, hem ödenmeyen kira bedelinin kiracıdan tahsilinin hem de kiracının tahliyesinin talep edildiği bir yoldur. Bu kapsamda tahliye ihtarlı ödeme emri de Kanunen haklı ihtar niteliğinde olduğundan Yargıtay tarafından dava şartının yerine getirilmiş olduğu kabul edilmektedir.

Nitekim Bursa BAM, 4. HD., E. 2020/788 K. 2020/1553 T. 21.12.2020 sayılı kararında; “Davacının, davalı kiracı hakkında Bursa 2.İcra Dairesi′nde iki ayrı icra takibi yaptığı, 2018/9955 esas sayılı takip dosyasında 2018 yılı 7 ve 8. aylar kiralarının talep edildiği, ödeme emrinin borçluya 31.10.2018 tarihinde tebliğ edildiği, borçlunun borca itiraz etmediği gibi 30 günlük süre içinde takip dosyasına borcu ödemediği görülmektedir.

İcra takibinde tebliğ edilen örnek 13 ödeme emrinde Kanunda belirtilen 30 günlük süre verilmiş olup, bu ödeme emri TBK′nın 315.maddesindeki bildirim yerine geçer. O halde borçlu kiracı hakkında TBK′nın 315.maddesi uyarınca temerrüt nedeniyle tahliye koşulları oluşmuş olup, tahliyeye yönelik istinaf isteminin reddi gerekmiştir.” hükmüne yer verilmiştir.

  • Bir başka dava şartı olarak İHTARLARIN HAKLI OLMASI aranmaktadır. Bundan kasıt, ihtarın yapıldığı tarihte kiracının borcu mevcut ve muaccel olmalıdır. Bir başka ifade ile, kira bedeli borcunun sözleşme veya yasa hükmü gereği taraflarca belirlenmiş ifa zamanında yerine getirilmemesi üzerine gönderilmişse haklı kabul edilmektedir. Kiranın eksik ödenmesi de haklı ihtar niteliği taşıyacaktır. Yargıtay görüşü doğrultusunda, ihtar tebliğinden sonra yapılan ödemeler iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmemektedir. Ancak kiracının icra takibinden sonra ödeme yapması durumunda artık kiracının icra takibi ile tahliyesinin istenebilmesi mümkün değildir.

Buna karşılık, kira borcu ihtarname tebliğ edilmeden önce ödenirse, yapılan ihtar haklı sayılmayacağı gibi tahliye davası da açılamayacaktır.

Süresiz sözleşmelerde ve kira parasının yıllık ödenmesi gereken hallerde iki haklı ihtar oluşmaz (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 05.06.2018 tarihli 2018/3126E. 2018/6396K.)

O halde özetlemek gerekir ise, iki haklı ihtarın tebliğinden önce ödeme yapılmış olması, muaccel olmayan kira alacağı için gönderilen ihtarlar, iki haklı ihtarın farklı kira dönemlerine ait olması, ihtarların kiracı yerine tebliğe mezun olmayan birine tebliğ edilmiş olması, birden çok kiracıya hitaben gönderilmemesi ya da mirasçı kiralayanların tamamı tarafından gönderilmemesi halinde ihtar şartı yerine getirilmiş sayılmayacaktır.

  • Kiracının birden fazla olduğu hâllerde ihtar, her bir kişiye yapılmalı ve iki haklı ihtar nedeniyle tahliye dava dilekçesi tüm kiracılara tebliğ edilmelidir.
  • HMK 4/1-a maddesine göre “Sulh hukuk mahkemeleri, dava konusunun değer veya tutarına bakılmaksızın; a) Kiralanan taşınmazların, 9/6/1932 tarihli ve 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununa göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler ayrık olmak üzere, kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dâhil olmak üzere tüm uyuşmazlıkları konu alan davalar ile bu davalara karşı açılan davalara…” Sulh Hukuk Mahkemesi bakmakla yükümlüdür. Bu kapsamda iki haklı ihtar nedeniyle açılacak tahliye davası, taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesinde açılacaktır.
  • 7445 sayılı İcra ve İflas Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile gelen düzenlemeye göre, iki haklı ihtar nedeniyle tahliye için aranan tüm şartların varlığı halinde dahi, 01.09.2023 tarihinden itibaren açılacak tahliye davaları öncesinde arabulucuya başvuru sürecinin işletilmesi zorunlu olduğundan dava açılmadan önce dava şartı arabuluculuk sürecinin yerine getirilmesi de gerekmektedir.

 

 

 

 

YAZLIK İHTİYACI SEBEBİ İLE TAHLİYE DAVASI

Bilindiği üzere, konut ve çatılı işyerlerinde kiraya veren sözleşme süresi 10 yılı geçmedikçe kiracıyı taşınmazdan çıkartamamaktadır. Bunun istisnası TBK’nın 350nci maddesinde düzenlenmiş olup buna göre kiraya verenin kendisinin, eşinin, altsoy ve üst soyunun ihtiyacı, kiralananın yeniden inşasının gerekli olması durumlarında dava yoluyla kiralananın tahliyesinin talep edilebilmesi mümkündür.

Bunlardan en önemlisi ve uygulamada en çok karşılaşılan, kiraya verenin taşınmaza ihtiyacının olması durumudur. İlgili madde hükmü gereğince kiraya verenin konut veya işyeri ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekmektedir.

Gereksinim sebebiyle tahliye durumunda, kiraya verenin yazlık ihtiyacı nedeniyle tahliye sebebinin bulunup bulunamayacağı durumu da tartışmalıdır. Yazlık ev teriminden ne anlaşılması gerektiği kanun koyucu tarafından açıkça düzenlenmemiştir. Ancak Yargıtay’ın yerleşmiş görüşü kapsamında, yazlık ihtiyacı yaşam biçimi olarak sürekli konut ihtiyacının bir devamı niteliğindedir.

İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arzetmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekmektedir. Bu kapsamda, kiraya verenin yazlık ihtiyacının da dava süreci boyunca devam ediyor olması esastır.

Yazlık ihtiyacı sebebiyle tahliye davasının kabul edilebilmesinde bir diğer kriter ise, taşınmazın yazlık vasfına uygun olup olmadığıdır. Bu ihtimalde kiralayan, tahliyesi talep edilen taşınmazın yazlık vasfına sahip olduğunu ispatla yükümlüdür. Nitekim bu hususta Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2014/11609 T. 27.10.2014 “… Davacı yazlık konut ihtiyacına dayanarak kiralanan taşınmazın tahliyesini talep etmiş, Mahkemece yazlık konut ihtiyacının gerçek anlamda konut ihtiyacı olarak değerlendirilemeyeceği gerekçesiyle ihtiyaç sebebiyle tahliye davasının reddine karar verilmiştir. TBK, kiraya verene kiralananı kendisi, eşi, alt soyu, üst soyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut ihtiyacı için tahliye isteme hakkı tanımıştır. Yasada öngörülen ihtiyaç devamlılık arz eden bir ihtiyaç olup, geçici ihtiyaç tahliye nedeni olarak kabul edilmemiştir. Ancak uygulamada yazlık ihtiyacı yaşam biçimi olarak sürekli konut ihtiyacının bir devamı olarak nitelendirilmiştir. Bu ilkeden hareketle taraflara yazlık ihtiyacına yönelik delillerinin ibrazı için imkân tanınarak davaya konu taşınmazın bulunduğu yer ve mimari yapısı itibariyle yazlık nitelikte olup olmadığı hususunun araştırılması gerekirken eksik inceleme ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir…”şeklinde kurulan bir hüküm mevcuttur.

Burada dikkat edilmesi gereken bir başka nokta, ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin kanun hükümlerinin, geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay ve daha kısa süreyle kiralanmalarında uygulanamayacağı hükmüdür. Bu kapsamda tatil amaçlı yapılar da dahil olmak üzere 6 ay ve daha kısa süreli kiralanmış taşınmazlar yönünden konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümlerin uygulanabilmesi söz konusu değildir. Bu halde, kiraya verenin taşınmazı 6 ay ve daha kısa süreli şekilde kiralanmış ise bu durumda yazlık ihtiyacı sebebiyle tahliye davası açılabilmesi mümkün olmayacaktır.

Konuya ilişkin, Yargıtay’ın yazlık veya geçici kullanım ihtiyacı sebebiyle tahliye davalarına ilişkin vermiş olduğu bazı esaslı kararlara yer vermekte fayda görmekteyiz:

YARGITAY HUKUK GENEL KURULU E. 1992/6-776 K. 1993/109 T. 10.3.1993 kararında “…Davacının köydeki baba evinin çok küçük ve aile nüfus sayısı itibariyle yetersiz bulunduğu anlaşıldığı gibi eş ve 6 çocuk ile birlikte otel veya motel türü bir yerde tatil geçirmenin aile bütçesine getireceği külfetin ağırlığı da aşikârdır. Yıllarını çalışarak yurt dışında geçirmiş, belirli bir ekonomik birikime ulaşmış, bu birikimi ile bir mesken edinmiş olan kimsenin, yurt ve akraba özlemi duyacağı, çocuklarının da mümkün olduğu oranda vatanından kopmamalarının arzu edebileceği gayet doğal görülmelidir.

Davalı kiracı, bunun aksini kanıtlamak için herhangi bir delil de göstermiş değildir. Kaldı ki, 6570 sayılı Yasa, kiralayanın ihtiyaç sebebi ile kiralananın boşatılmasından sonra muayyen bir süre içerisinde bu yeri başka bir şahsa yeniden kiraya vermesi halinde cezai müeyyideyi de getirmiştir. Bu durumda, davacının içerisinde bulunduğu özel şartlan itibariyle, yıllık tatilini geçirmek üzere Türkiye’ye geldiğinde kalmak üzere açılan bu boşaltma davasında, ihtiyacın gerçek ve samimi olduğunun kabulü gerekir. Nitekim Hukuk Genel Kurulu’nun 31.5.1989 gün 291-402 ve 28.11.1990 gün 1990/6-466 E.1990/593 K. sayılı kararlarında da aynı görüş benimsenmiştir…” hükmü mevcuttur.

Yargıtay HGK 23.12.1992 Tarihli 1992/6-667E. ve 1992/755 K. sayılı kararında ise; Yurda kesin dönüş yapmamakla birlikte, tatillerde kullanım için konut ihtiyacı ise bir çok Yargıtay kararında gerçek ve samimi ihtiyaç olarak kabul edilmiştir. Bunun için konutun, yazlık niteliklerine sahip olması da aranmamıştır.

Yargıtay HGK  10.3.1993 Tarihli 1992/6-776 E. ve 1993/109 K. Sayılı kararında yer alan gerekçe;”… Almanya’da çalışan ve kesin dönüş yapmamış olan davacının, yıllık tatilini geçirmek üzere Türkiye’ye geldiğinde kalmak üzere açtığı tahliye davasında; ihtiyacın gerçek ve samimi olduğunun kabulü gerekir. Mecurun hem muhit itibariyle, hem de yapı itibariyle, yazlık niteliğinde olup olmadığının araştırılmasına gerek yoktur…”

İlgili Yargıtay kararlarından hareketle burada bir paragraf açarak değinmek isteriz ki, yurtdışında yaşayan vatandaşlarımızın Türkiye’de bulunan kiralanan taşınmazlarının, ülkeye geldikçe kullanım imkanının tanınması da yazlık gibi geçici süreli kullanım ihtiyacı olarak nitelendirilebileceğinden tahliye davasının açılabilmesi mümkündür.

Son olarak, Yargıtay’ın bir başka kararında ise ihtarnamede yahut dava dilekçesinde tahliye isteminin konut ihtiyacına dayandırılması ve fakat yargılamanın ilerleyen safhalarında tahliye isteminin “taşınmazın yazlık olarak kullanılacağı” hususuna dayandırılmasının, iddia ve savunmanın genişletilmesi ve değiştirilmesi yasağına aykırılık teşkil etmediği ifade edilmiştir.

Yukarıda izah edilenler doğrultusunda, yazlık konut ya da yurtdışında yaşayan kişilerin ülkeye geldiklerinde kullanabilecekleri geçici süre ile konut ihtiyacını gidermek amacıyla kullanılacak olan konutların kiraya verenin gereksinim nedeniyle tahliyesi davasına konu edilebilmesi mümkündür. Bu konuda kiraya veren tarafından ihtiyacın zorunlu, gerçekçi ve samimi olduğunun kanıtlanması şart olup bu hususun kanıtlanması halinde tahliye kararının alınabilmesi mümkündür.