Kategori: BORÇLAR HUKUKU

  1. Home
  2. BORÇLAR HUKUKU

İKİ HAKLI İHTAR NEDENİYLE KİRACININ TAHLİYESİ DAVASI

Hukukumuzda konut ve çatılı işyerleri yönünden kiraya veren tarafından kira ilişkisinin istenildiği zaman (10 yıldan önce) sona erdirilmesi mümkün değildir. Ancak kanunda tahdidi olarak sayılmış şartların varlığı halinde kiraya verenin kira sözleşmesini feshi ve kiralananın tahliyesini isteme hakkı mevcuttur. Bunlardan bir tanesi kira sözleşme süresi içerisinde kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle kiraya veren tarafından kiracıya iki haklı ihtar gönderilmiş olmasıdır.

TBK 352nci maddenin ikinci fıkrası “Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.” hükmü amirdir.

İki haklı ihtara dayalı, tahliye davasının açılabilmesi için kanun açık lafzından anlaşıldığı üzere, birtakım dava şartları öngörülmüş olduğu gibi dayanağı olan ihtarnamelerin usul ve esas açısından belli koşulları bulunmaktadır.

  • Şartlardan ilki, bir kira yılı içerisinde farklı aylara ait İKİ HAKLI İHTAR yapılmış olmasıdır. Dolayısıyla aynı aya ait ya da iki ayrı kira yılı içerisinde yapılmış ihtarlar söz konusu hükmün uygulanması imkanını vermemektedir.
  • Şartlardan ikincisi, iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasının, bir yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde ihtarların yapıldığı kira yılı bitiminden başlayarak BİR AY içinde açılması gereğidir. Bu süre, hak düşürücü süre niteliğinde olup hakim tarafından re’sen de dikkate alınacaktır. Kira dönemi sona ermeden ya da 1 aylık hak düşürücü süre geçtikte sonra tahliye davasının açılması halinde dava usulden reddedilecektir.
  • Şartlardan bir diğeri, iki haklı ihtar nedeniyle açılan davada tahliyeye karar verilebilmesi için kiracıya bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için YAZILI olarak iki haklı ihtarda bulunulmasıdır.  İhtardan kasıt, kiracı (borçluya) karşı ihtarname gönderilmesi ya da icra takibi başlatılmasıdır. Bir diğer ifade ile, noter kanalıyla gönderilecek ihtarname ya da icra dairesinden gönderilecek bir ödeme emri ile yapılması iki haklı ihtar şartının sağlanabilmesi için yeterli olacaktır.

İhtarın içeriğinde, kiracıya hangi ayın kirasının ödenmediği veya ne kadar eksik ödendiği açıkça bildirilmeli ve borcunu ödemesi için kiracıya en az otuz günlük süre verilmeli, bu süre içerisinde de borcun ödenmemesi halinde sözleşmenin feshedileceği, tahliye talebinde bulunulacağı bildirilmelidir.

Belirtildiği üzere, ihtar sadece ihtarname şeklinde kabul edilmemiş olup kira borcunun icra takibine konu edilmesi halinde de ihtar şartının yerine getirildiği kabul edilmektedir. Bu kapsamda İİK 269 ve devamı maddeleri kapsamında, taşınmazların tahliyesi düzenlenmiş olup kiracıya ihtarname çekilmesinin yanı sıra, eksik kira bedeli yönünden kiraya veren, tahliye ihtarlı ödeme emri yolu ile de kiracıya icra takibi başlatılabilmektedir. Bu takip yolu genel haciz yoluyla takip yolundan farklı olarak, hem ödenmeyen kira bedelinin kiracıdan tahsilinin hem de kiracının tahliyesinin talep edildiği bir yoldur. Bu kapsamda tahliye ihtarlı ödeme emri de Kanunen haklı ihtar niteliğinde olduğundan Yargıtay tarafından dava şartının yerine getirilmiş olduğu kabul edilmektedir.

Nitekim Bursa BAM, 4. HD., E. 2020/788 K. 2020/1553 T. 21.12.2020 sayılı kararında; “Davacının, davalı kiracı hakkında Bursa 2.İcra Dairesi′nde iki ayrı icra takibi yaptığı, 2018/9955 esas sayılı takip dosyasında 2018 yılı 7 ve 8. aylar kiralarının talep edildiği, ödeme emrinin borçluya 31.10.2018 tarihinde tebliğ edildiği, borçlunun borca itiraz etmediği gibi 30 günlük süre içinde takip dosyasına borcu ödemediği görülmektedir.

İcra takibinde tebliğ edilen örnek 13 ödeme emrinde Kanunda belirtilen 30 günlük süre verilmiş olup, bu ödeme emri TBK′nın 315.maddesindeki bildirim yerine geçer. O halde borçlu kiracı hakkında TBK′nın 315.maddesi uyarınca temerrüt nedeniyle tahliye koşulları oluşmuş olup, tahliyeye yönelik istinaf isteminin reddi gerekmiştir.” hükmüne yer verilmiştir.

  • Bir başka dava şartı olarak İHTARLARIN HAKLI OLMASI aranmaktadır. Bundan kasıt, ihtarın yapıldığı tarihte kiracının borcu mevcut ve muaccel olmalıdır. Bir başka ifade ile, kira bedeli borcunun sözleşme veya yasa hükmü gereği taraflarca belirlenmiş ifa zamanında yerine getirilmemesi üzerine gönderilmişse haklı kabul edilmektedir. Kiranın eksik ödenmesi de haklı ihtar niteliği taşıyacaktır. Yargıtay görüşü doğrultusunda, ihtar tebliğinden sonra yapılan ödemeler iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmemektedir. Ancak kiracının icra takibinden sonra ödeme yapması durumunda artık kiracının icra takibi ile tahliyesinin istenebilmesi mümkün değildir.

Buna karşılık, kira borcu ihtarname tebliğ edilmeden önce ödenirse, yapılan ihtar haklı sayılmayacağı gibi tahliye davası da açılamayacaktır.

Süresiz sözleşmelerde ve kira parasının yıllık ödenmesi gereken hallerde iki haklı ihtar oluşmaz (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 05.06.2018 tarihli 2018/3126E. 2018/6396K.)

O halde özetlemek gerekir ise, iki haklı ihtarın tebliğinden önce ödeme yapılmış olması, muaccel olmayan kira alacağı için gönderilen ihtarlar, iki haklı ihtarın farklı kira dönemlerine ait olması, ihtarların kiracı yerine tebliğe mezun olmayan birine tebliğ edilmiş olması, birden çok kiracıya hitaben gönderilmemesi ya da mirasçı kiralayanların tamamı tarafından gönderilmemesi halinde ihtar şartı yerine getirilmiş sayılmayacaktır.

  • Kiracının birden fazla olduğu hâllerde ihtar, her bir kişiye yapılmalı ve iki haklı ihtar nedeniyle tahliye dava dilekçesi tüm kiracılara tebliğ edilmelidir.
  • HMK 4/1-a maddesine göre “Sulh hukuk mahkemeleri, dava konusunun değer veya tutarına bakılmaksızın; a) Kiralanan taşınmazların, 9/6/1932 tarihli ve 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununa göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler ayrık olmak üzere, kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dâhil olmak üzere tüm uyuşmazlıkları konu alan davalar ile bu davalara karşı açılan davalara…” Sulh Hukuk Mahkemesi bakmakla yükümlüdür. Bu kapsamda iki haklı ihtar nedeniyle açılacak tahliye davası, taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesinde açılacaktır.
  • 7445 sayılı İcra ve İflas Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile gelen düzenlemeye göre, iki haklı ihtar nedeniyle tahliye için aranan tüm şartların varlığı halinde dahi, 01.09.2023 tarihinden itibaren açılacak tahliye davaları öncesinde arabulucuya başvuru sürecinin işletilmesi zorunlu olduğundan dava açılmadan önce dava şartı arabuluculuk sürecinin yerine getirilmesi de gerekmektedir.

 

 

 

 

YAZLIK İHTİYACI SEBEBİ İLE TAHLİYE DAVASI

Bilindiği üzere, konut ve çatılı işyerlerinde kiraya veren sözleşme süresi 10 yılı geçmedikçe kiracıyı taşınmazdan çıkartamamaktadır. Bunun istisnası TBK’nın 350nci maddesinde düzenlenmiş olup buna göre kiraya verenin kendisinin, eşinin, altsoy ve üst soyunun ihtiyacı, kiralananın yeniden inşasının gerekli olması durumlarında dava yoluyla kiralananın tahliyesinin talep edilebilmesi mümkündür.

Bunlardan en önemlisi ve uygulamada en çok karşılaşılan, kiraya verenin taşınmaza ihtiyacının olması durumudur. İlgili madde hükmü gereğince kiraya verenin konut veya işyeri ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekmektedir.

Gereksinim sebebiyle tahliye durumunda, kiraya verenin yazlık ihtiyacı nedeniyle tahliye sebebinin bulunup bulunamayacağı durumu da tartışmalıdır. Yazlık ev teriminden ne anlaşılması gerektiği kanun koyucu tarafından açıkça düzenlenmemiştir. Ancak Yargıtay’ın yerleşmiş görüşü kapsamında, yazlık ihtiyacı yaşam biçimi olarak sürekli konut ihtiyacının bir devamı niteliğindedir.

İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arzetmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekmektedir. Bu kapsamda, kiraya verenin yazlık ihtiyacının da dava süreci boyunca devam ediyor olması esastır.

Yazlık ihtiyacı sebebiyle tahliye davasının kabul edilebilmesinde bir diğer kriter ise, taşınmazın yazlık vasfına uygun olup olmadığıdır. Bu ihtimalde kiralayan, tahliyesi talep edilen taşınmazın yazlık vasfına sahip olduğunu ispatla yükümlüdür. Nitekim bu hususta Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2014/11609 T. 27.10.2014 “… Davacı yazlık konut ihtiyacına dayanarak kiralanan taşınmazın tahliyesini talep etmiş, Mahkemece yazlık konut ihtiyacının gerçek anlamda konut ihtiyacı olarak değerlendirilemeyeceği gerekçesiyle ihtiyaç sebebiyle tahliye davasının reddine karar verilmiştir. TBK, kiraya verene kiralananı kendisi, eşi, alt soyu, üst soyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut ihtiyacı için tahliye isteme hakkı tanımıştır. Yasada öngörülen ihtiyaç devamlılık arz eden bir ihtiyaç olup, geçici ihtiyaç tahliye nedeni olarak kabul edilmemiştir. Ancak uygulamada yazlık ihtiyacı yaşam biçimi olarak sürekli konut ihtiyacının bir devamı olarak nitelendirilmiştir. Bu ilkeden hareketle taraflara yazlık ihtiyacına yönelik delillerinin ibrazı için imkân tanınarak davaya konu taşınmazın bulunduğu yer ve mimari yapısı itibariyle yazlık nitelikte olup olmadığı hususunun araştırılması gerekirken eksik inceleme ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir…”şeklinde kurulan bir hüküm mevcuttur.

Burada dikkat edilmesi gereken bir başka nokta, ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin kanun hükümlerinin, geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay ve daha kısa süreyle kiralanmalarında uygulanamayacağı hükmüdür. Bu kapsamda tatil amaçlı yapılar da dahil olmak üzere 6 ay ve daha kısa süreli kiralanmış taşınmazlar yönünden konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümlerin uygulanabilmesi söz konusu değildir. Bu halde, kiraya verenin taşınmazı 6 ay ve daha kısa süreli şekilde kiralanmış ise bu durumda yazlık ihtiyacı sebebiyle tahliye davası açılabilmesi mümkün olmayacaktır.

Konuya ilişkin, Yargıtay’ın yazlık veya geçici kullanım ihtiyacı sebebiyle tahliye davalarına ilişkin vermiş olduğu bazı esaslı kararlara yer vermekte fayda görmekteyiz:

YARGITAY HUKUK GENEL KURULU E. 1992/6-776 K. 1993/109 T. 10.3.1993 kararında “…Davacının köydeki baba evinin çok küçük ve aile nüfus sayısı itibariyle yetersiz bulunduğu anlaşıldığı gibi eş ve 6 çocuk ile birlikte otel veya motel türü bir yerde tatil geçirmenin aile bütçesine getireceği külfetin ağırlığı da aşikârdır. Yıllarını çalışarak yurt dışında geçirmiş, belirli bir ekonomik birikime ulaşmış, bu birikimi ile bir mesken edinmiş olan kimsenin, yurt ve akraba özlemi duyacağı, çocuklarının da mümkün olduğu oranda vatanından kopmamalarının arzu edebileceği gayet doğal görülmelidir.

Davalı kiracı, bunun aksini kanıtlamak için herhangi bir delil de göstermiş değildir. Kaldı ki, 6570 sayılı Yasa, kiralayanın ihtiyaç sebebi ile kiralananın boşatılmasından sonra muayyen bir süre içerisinde bu yeri başka bir şahsa yeniden kiraya vermesi halinde cezai müeyyideyi de getirmiştir. Bu durumda, davacının içerisinde bulunduğu özel şartlan itibariyle, yıllık tatilini geçirmek üzere Türkiye’ye geldiğinde kalmak üzere açılan bu boşaltma davasında, ihtiyacın gerçek ve samimi olduğunun kabulü gerekir. Nitekim Hukuk Genel Kurulu’nun 31.5.1989 gün 291-402 ve 28.11.1990 gün 1990/6-466 E.1990/593 K. sayılı kararlarında da aynı görüş benimsenmiştir…” hükmü mevcuttur.

Yargıtay HGK 23.12.1992 Tarihli 1992/6-667E. ve 1992/755 K. sayılı kararında ise; Yurda kesin dönüş yapmamakla birlikte, tatillerde kullanım için konut ihtiyacı ise bir çok Yargıtay kararında gerçek ve samimi ihtiyaç olarak kabul edilmiştir. Bunun için konutun, yazlık niteliklerine sahip olması da aranmamıştır.

Yargıtay HGK  10.3.1993 Tarihli 1992/6-776 E. ve 1993/109 K. Sayılı kararında yer alan gerekçe;”… Almanya’da çalışan ve kesin dönüş yapmamış olan davacının, yıllık tatilini geçirmek üzere Türkiye’ye geldiğinde kalmak üzere açtığı tahliye davasında; ihtiyacın gerçek ve samimi olduğunun kabulü gerekir. Mecurun hem muhit itibariyle, hem de yapı itibariyle, yazlık niteliğinde olup olmadığının araştırılmasına gerek yoktur…”

İlgili Yargıtay kararlarından hareketle burada bir paragraf açarak değinmek isteriz ki, yurtdışında yaşayan vatandaşlarımızın Türkiye’de bulunan kiralanan taşınmazlarının, ülkeye geldikçe kullanım imkanının tanınması da yazlık gibi geçici süreli kullanım ihtiyacı olarak nitelendirilebileceğinden tahliye davasının açılabilmesi mümkündür.

Son olarak, Yargıtay’ın bir başka kararında ise ihtarnamede yahut dava dilekçesinde tahliye isteminin konut ihtiyacına dayandırılması ve fakat yargılamanın ilerleyen safhalarında tahliye isteminin “taşınmazın yazlık olarak kullanılacağı” hususuna dayandırılmasının, iddia ve savunmanın genişletilmesi ve değiştirilmesi yasağına aykırılık teşkil etmediği ifade edilmiştir.

Yukarıda izah edilenler doğrultusunda, yazlık konut ya da yurtdışında yaşayan kişilerin ülkeye geldiklerinde kullanabilecekleri geçici süre ile konut ihtiyacını gidermek amacıyla kullanılacak olan konutların kiraya verenin gereksinim nedeniyle tahliyesi davasına konu edilebilmesi mümkündür. Bu konuda kiraya veren tarafından ihtiyacın zorunlu, gerçekçi ve samimi olduğunun kanıtlanması şart olup bu hususun kanıtlanması halinde tahliye kararının alınabilmesi mümkündür.

TAHLİYE TAAHHÜDÜ

Tahliye taahhütnamesi, kısaca, kiracının kiralananı belirli bir tarihte boşaltacağına dair sunduğu irade beyanı olup TBK’nın 352nci maddesi kapsamında kiracıdan kaynaklı kira sözleşmesinin sona erdirilmesi halidir. Nitekim Türk Borçlar Kanunun 352. maddesinin birinci fıkrasında; “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği halde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir” denmektedir.

 

Tahliye taahhütnamesi, tek taraflı bir irade beyanı olup kiracının kiralananı belli bir boşaltmayı yazılı olarak taahhüt etmesidir. Taahhütnamenin geçerli olabilmesi için kanunda düzenlenen birtakım şartlar bulunmaktadır. Bu şartların mevcut olması halinde, kiracının taahhüt ettiği tarihte taşınmazı tahliye etmemesi durumunda kiralayan yasal yollara başvuru yaparak kiracıyı icra ile veya tahliye davası suretiyle taşınmazdan çıkarabilecektir.

 

Tahliye taahhüdünün geçerlilik şartlarını şöyle sıralayabiliriz:

  • Yazılı olmalı: taahhüt yazılı olarak yapılmalı ve kiracının imzasını taşımalıdır. Adi yazılı şekilde yapılmış olması yeterlidir. Herhangi bir şarta bağlı olmamalıdır. Kiracı veya varsa yasal temsilcisi tarafından imza atılması mümkündür.
  • Kira sözleşmesinden sonra yapılmış olmalı: taahhütname içeriğinde iki tarih yer alır. Bunlardan biri düzenleme tarihi, diğer tahliye tarihidir. Düzenleme tarihinin yapılan kira sözleşmesinden sonra olması gerekir. Kira sözleşmesinden önce veya aynı tarihteki taahhüt geçersizdir.
  • Tahliye tarihi açık şekilde belirlenmeli: Tahliye tarihi, düzenleme tarihinden sonra herhangi bir tarih olabilir. Bu hususta belirli bir sınırlama bulunmamaktadır.
  • Kiraya verilen mecur adresi yer almalı: Hangi taşınmaza ilişkin taahhüt verildiği açık
  • Kiralanan taşınmazın aile konutu olarak kullanılması halinde özel bir şart olarak eşin imzası da bulunmalıdır. Taşınmaz aile konutu olarak kullanılmakta ise, kira sözleşmesinde ismi yazılı olan eşin tek başına tahliye taahhüdünü imzalaması yeterli değildir. Her iki eşin de imzası bulunmayan tahliye taahhüdüne dayanılarak aile konutu tahliye edilemez.

 

Yukarıda yer alan şartların varlığı halinde taahhütname geçerli olacaktır. ancak Yerleşik Yargıtay İçtihatları ile bazı unsurlarda eksiklik bulunsa dahi, bu unsurların sonradan tamamlanması ile de taahhütnamenin geçerli olacağı düzenlenmiştir. Örneğin; Tarih kısmı boş olan tahliye taahhütlerinin ev sahibi tarafından sonradan doldurulmasını Yargıtay, hukuka uygun görmektedir. Bu noktada irade bozukluğunu iddia eden tarafın yani kiracının iddiasını ispat ile taahhüdün geçerliliğinin kaldırılabilmesi mümkün olmaktadır. Şöyle ki;

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, tahliye taahhütnamesinin, kira sözleşmesinden önce imzalanıp imzalanmadığı hususunu hangi tarafın ispat etmesi gerektiği yönünde inceleme yapmıştır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararında;

“… Kira sözleşmesinin yapılması sırasında tarihleri boş olan ve kiracı tarafından imzalanan tahliye taahhüdü alınması durumunda, bu belgenin kiralananın teslimi öncesinde tarihlerinin boş olarak verildiği ve anlaşmaya aykırı olarak sonradan tamamlandığına ilişkin savunmanın kanıtlanması gerekir. Düzenleme ve boşaltma tarihlerinin sonradan tamamlanması belgenin geçersizliğini gerektirmediği gibi bu tarihlerin anlaşmaya aykırı olarak tamamlandığına ilişkin iddia kiracı tarafından ispatlanmalıdır.

 Türk Medeni Kanunumuzun 6.  ve Hukuk Muhakeme Kanunumuzun 190. maddesi gereği ispat yükü, iddia edilen vakıaya bağlanan hukuki sonuçtan kendi lehine hak çıkaran tarafa aittir.

Tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesinden önce imzalatıldığını iddia eden kiracı bu iddiasını ispat etmekle yükümlüdür. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır…” hükmü amirdir.

Kararda; kiracı tarafından tarihleri boş olarak imzalanıp verilen tahliye taahhütnamesinin, kiraya veren tarafından sonradan doldurulması tahliye taahhütnamesinin geçersizliğine sebep vermeyeceği, boş olarak verilen ve kiraya veren tarafından sonradan doldurulan tahliye taahhütnamesine dayalı olarak kiracının tahliyesinin yapılabileceği hüküm altına alınmıştır. Ancak tahliye taahhütnamesinin, kiralanan yerin kiracıya teslim edilmeden önce imzalandığı ve tahliye taahhütnamesinin kanunda belirtilen şartlara aykırılığından dolayı geçersizliği iddia edildiğinde bu durumun kiracı tarafından ispatının gerektiği, ancak irade sakatlığının ispatından sonra taahhütnamenin iptalinin mümkün olacağı belirtilmiştir.

Geçerli bir tahliye taahhüdünün mevcut olması halinde kiralayan bu belgeye dayalı olarak kira akdini iki şekilde sona erdirebilir;

  • İcra takibi yoluyla tahliye talebinde bulunmak
  • Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açmak

Taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde tahliye talebiyle icra takibi başlatılmalı ya da doğrudan tahliye davası açılmalıdır. Bir aylık süre hak düşürücü süredir. Dolayısıyla bu süre kaçırılırsa, tahliyeye ilişkin talep hakkı düşer. Bu bir aylık takip talebinde bulunma süresi hak düşürücü nitelikte olup bu durum hem icra dairesi hem de mahkeme tarafından resen dikkate alınmasını gerektiren bir durum ihtiva eder.TBK’nin 353ncü maddesi gereği, bir aylık dava açma süresi içinde kiracıya bildirimde bulunularak dava açılacağı ihtar edilirse, dava açma süresi o kira yılı boyunca uzamış olur.

 

Tahliye talepli icra takibi tebliğ olduktan sonra kiracı 7 gün içinde itiraz edebilir. Bu durumda kiralayanın itirazın kaldırılması talebiyle dava açması gerekir. Ancak kiracının itirazı içeriğinde imzaya da itiraz var ise bu durumda itirazın kaldırılması davası açılamaz. Aynı zamanda tahliye taahhüdü noterde yapılmamışsa yine itirazın kaldırılması talep edilemeyeceğinden genel görevli mahkeme olan sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası veya itirazın iptali davası açılması gerekecektir. 7 gün içinde yapılan itiraz takibi durdurur.

 

İcra takibinde 15 gün içerisinde taşınmazın tahliye edilmesi gerekmektedir. Bu nedenle kiracı tarafından takibe itiraz edilmez ise 15 gün içerisinde kiralananın boşaltılması gerekecektir.

 

Dolayısıyla düzenlenen tahliye emrine süresi içerisinde itiraz edilmez veya itiraz kaldırılırsa kiralanan taşınmaz sürenin bitiminde zorla tahliye ve kiralayana teslim olunur.

Yazılı tahliye taahhüdünün icraya konu olması halinde imzaya itiraz edilmemiş ise kiracı açılacak itirazın kaldırılması davasında imza itirazında bulunamaz. Zira icra hukuk mahkemesinde açılacak dava takip hukukuna ilişkindir. Kiracı icra dairesine bildirdiği itirazları ile bağlıdır. Ancak sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali davası açılması halinde kiracı icra dairesindeki itirazları ile bağlı değildir.

Kira taahhüdünün adi yazılı şekilde yapılmış olması halinde imzaya itiraz mümkündür ancak taahhütname noter huzurunda yapılmış ise resmi yazılı şekilde yapılmış olacağından bu durumda imzaya itiraz edilebilmesi mümkün olmayacaktır.

Kiraya verenin taşınmazın tahliyesini sağlayabilmek için başvurabileceği bir diğer yol tahliye davası açmaktır. Burada da tahliye taahhütnamesinde belirtilen tarihten itibaren 1 ay içerisinde tahliye davasının açılması gerekmektedir. Ancak belirtilmelidir ki, TBK m.353 maddesine göre, kiraya veren dava açma süresi içerisinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, bu durumda dava açma süresi bir kira yılı uzamış sayılacaktır.

Geçersiz tahliye taahhütleri:

  • Kira sözleşmesinin imzalanması sırasında verilen tahliye taahhütleri geçersizdir. Yani, kira sözleşmesi ile tahliye taahhüdünün düzenlenme tarihi aynı ise taahhütname geçersizdir.
  • Kiracının iradesi fesada uğratılmak suretiyle alınan tahliye taahhütleri geçersizdir. Ancak böyle bir durumda kiracı iradesinin fesada uğradığını 6098 sayılı TBK’nın 39. Maddesi gereği tahliye taahhüdünün geçersizliği ve iptaline ilişkin dava açması gerekir.
  • Kiracı sayısı birden fazla olmasına rağmen sadece bir kiracı tarafından imzalanan tahliye taahhüdü geçersizdir.
  • Yetkisi olmayan vekilin düzenlediği, şirket yetkilisi olmayan ortağın imzaladığı tahliye taahhüdü geçersizdir.
  • Tahliye taahhüdü imzalanıp kiralayana verildikten sonra aynı taşınmaza ilişkin olarak yeni bir kira sözleşmesi imzalanmış ise tahliye taahhüdü geçersiz hale gelir. Örneğin; 01.01.2017 başlangıç tarihli ve beş yıl süreli kira sözleşmesi imzalanmış, iş bu sözleşmeye göre tahliye taahhüdü verilmiş ise aynı kişiler arasında akdedilecek yeni bir kira sözleşmesi ile imzalanan tahliye taahhüdü geçersiz hale gelecektir.

ÖDÜNÇ SÖZLEŞMELERİ

Kullanım ödüncü ve tüketim ödüncü olmak üzere iki türü vardır.

KULLANIM ÖDÜNCÜ (ARİYET)

6098 sayılı Borçlar Kanununun 379. cu maddesi, ödünç sözleşmesini, “ödünç verenin bir şeyin karşılıksız olarak kullanılmasını ödünç alana bırakmayı ve ödünç alanın da o şeyi kullandıktan sonra geri vermeyi üstlendiği sözleşmedir” şeklinde tanımlamaktadır.

Kullanma ödüncü, karşılıksız bir sözleşme olup rızaidir. Ödünç veren, sözleşmenin konusunu teşkil eden şeyi, geçici bir süre ödünç alana kullanması için karşılıksız olarak verdiğinden ve ödünç alan da kullandıktan sonra geri verme borcunda olduğundan  eksik iki taraflı sözleşmedir. Ödünç sözleşmesinde mülkiyetin devri söz konusu değildir, yalnızca belli bir süre kullanım amacıyla ödünç alana bedava şekilde verilmekte, kullanım amacı veya süresi dolduğunda ödünç alan geri vermekle yükümlüdür.

Bu kapsamda ödünç verenin borcu ödünç sözleşmesine konu şeyi teslim etmektir. Bunun karşılığında ödünç alanın borcu ise ödüncü geri vermek ve kullanım süresi boyunca ödüncün bakım ve koruma giderlerini sağlamaktır.

Ödünç alan, ödünç konusunu ancak sözleşmede kararlaştırılan şekilde, sözleşmede hüküm yoksa niteliğine veya özgülendiği amaca göre kullanabilir.

Ödünç sözleşmeleri, sözleşme serbestisi kuralı gereğince her hangi bir şekle tabi değildir. Ancak ispat hukuku bakımından yazılı olması gerekir.

Ödünç alan, ödünç konusunun olağan bakım ve koruma giderlerini karşılamakla yükümlüdür.

Ödünç sözleşmesinin konusunu taşınır, taşınmaz mallar oluşturabileceği gibi bir hakkın kullanılması da olabilir.

Kullanma için belirli bir süre öngörülmemişse, ödünç alanın, ödünç konusunu sözleşme uyarınca kullanmış olmasıyla veya kullanabilecek kadar bir zaman geçmesiyle sözleşme sona erer. Ödünç alan, ödünç konusunu sözleşmeye aykırı olarak kullanır, onu bozar veya kullanmak için başka bir kimseye verirse ya da önceden bilinmeyen bir durum yüzünden ödünç verenin ivedi gereksinimi ortaya çıkarsa, ödünç veren o şeyi daha önce geri isteyebilir.

Buna karşılık, ödünç konusu, kullanım süresi ve hangi amaçla kullanılacağı belirlenmeden verilmişse, ödünç veren onu dilediği zaman geri isteyebilir.

Borçlar Kanununda ödünç verenin ödünç verdiği şeyin geri istenmesi ve ödünç sözleşmesinden doğan tazminat talepleri ile ilgili zamanaşımı konusunda açık bir hüküm yoktur. Alman medeni kanununda ödünç sözleşmesinden doğan masraf ve tazminat talepleri altı aylık zaman aşımı süresine tabidir. Türk-İsviçre hukuk sisteminde sözleşmelerden doğan alacak davaları on senelik zaman aşımına tabidir. ( B. K. Md. 146 )

TÜKETİM ÖDÜNCÜ (KARZ)

Borçlar Kanununun 386ncı maddesi: “Tüketim ödüncü sözleşmesi, ödünç verenin bir miktar parayı yada tüketilebilen bir şeyi ödünç alana devretmeyi, ödünç alanın da aynı nitelik ve miktarda şeyi geri vermeyi üstlendiği sözleşmedir.” hükmüne amirdir. Bu kapsamda karz akdi sözleşmelerinin temelini ödünç verilen para veya tüketilebilen bir şey oluşturmaktadır.

Bu kapsamda borcun kaynağı, ödünç verenin yaptığı ödeme değil, sözleşmenin içinde yer alan geri verme vadidir.

Borçlar Kanununda tüketim ödüncü sözleşmesinin kurulabilmesi için herhangi bir şekil şartı öngörülmediğinden sözlü olarak kurulabilmesi de mümkündür. Ancak HMK hükümleri uyarınca ispat hukuku açısından yazılı şekilde yapılması uygun olmaktadır.

Ayrıca tüketim ödüncü sözleşmesi de eksik iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdendir. Zira ödünç veren ödüncü teslim etmekle yükümlü olup ödünç alan aldığı şeyi aynı miktar ve vasıfta geri vermekle yükümlüdür. Ödünç alanın geri verme borcu sözleşmenin yapıldığı anda değil, şeyin kendisine teslim edilmesinden sonra doğar.

Tüketim ödüncünde ödünç verilenin mülkiyeti ödünç alana geçmektedir.

Ödünç olarak verilecek paranın karşı tarafa havale yoluyla gönderilmesi sırasında, açıklama kısmına açıkça BORÇ olarak verildiğinin belirtilmesi halinde bu paranın ödünç olarak verildiği kabul edilmektedir. Aksi halde, dekontta herhangi bir açıklama bulunmazsa, hukuk sistemimizde kabul gören “havale bir ödeme vasıtasıdır” karinesi uygulama alanı bulmaktadır.

Havale bir borç ödeme vasıtasıdır. (TBK 555 m.; BK 457 m.) Havalenin mevcut bir borcun ödenmesi amacıyla yapıldığı yolunda yasal karine mevcuttur. Bu yasal karinenin tersini, yani havalenin borcun ödenmesinden başka bir amaçla yapıldığını ileri süren havale eden, bu iddiasını kanıtlamakla yükümlüdür. (HGK 09.06.2004 tarih, 2004/4–362 E.; 2004/347 K.)

Her ne kadar tüketim ödüncü sözleşmesi ivazsız olsa da, TBK 387nci maddesi uyarınca, ticari olmayan tüketim ödüncü sözleşmesinde, taraflarca kararlaştırılmış olmadıkça faiz istenemez. Tüketim ödüncü sözleşmesinde faiz oranı belirlenmemişse, kural olarak ödünç alma zamanında ve yerinde o tür ödünçlerde geçerli olan faiz oranı uygulanır. Sözleşmede aksine bir hüküm yoksa, belirlenen faiz, yıllık olarak ödenir.

Karz akdinde Borçlar Kanununda özel olarak zamanaşımı süresi öngörülmüştür. 389ncu maddeye göre, Ödünç alanın, ödünç konusunun teslimine ve ödünç verenin de bu şeyin teslim alınmasına ilişkin istemleri, diğer tarafın bu konuda temerrüde düşmesinden başlayarak altı ayın geçmesiyle zamanaşımına uğrar. Zamanaşımı başlangıcı diğer tarafın temerrüde düşürülmesidir.

Borçlar Kanununun 389. cu maddesindeki altı aylık zaman aşımı süresi, ödünç verilmesi taahhüt edilen şeyin ödünç alana teslimine ilişkin bir zaman aşımıdır.

Nitekim Yargıtay 13. H.D. 1984-4247 E.  1984-4740 K. Sayılı ve 21.06.1984 tarihinde verdiği kararında: Borçlar Kanununun 389. maddesindeki zamanaşımı süresi ödünç verilmesi taahhüt olunan şeyin alana teslimi, yahut ödünç alan tarafından tesellüm edilmesi hakkındaki davalara aittir. Ödünç verilen şeyin, borçludan tahsili isteğine ilişkin dava bu nitelikte kabul edilemez. Burada işleyen zamanaşımı, BK.nun 389. maddesinde düzenlenen altı aylık zaman aşımı değil, BK.nun 146.cı maddesinde düzenlenen on yıllık zamanaşımı uygulanacaktır.

Ödüncün geri verilmesi konusunda belirli bir gün ya da bildirim süresi veya borcun geri istendiği anda muaccel olacağı kararlaştırılmamışsa ödünç alan, ilk istemden başlayarak altı hafta geçmedikçe ödüncü geri vermekle yükümlü değildir.

Taraflar ifa yeri belirleyebilirler. Ödünç verilecek şey bir miktar para ise ifa genellikle ödünç verenin yerinde yapılır. Tüketim ödüncünü alan ihtiyaç sahibi olduğu için ödünç verenin ayağına gider.

 

Ariyet sözleşmesi ile karz  sözleşmeleri arasında şu farklar bulunmaktadır: Bunlardan en önemlisi,  Karz (tüketim ödüncü) sözleşmesinin konusu yalnızca misli şeyler olabilir. Misli şeyler, eşi benzeri çokça bulunabilen şeyler demek olup, en büyük örneği “para”dır. Bu sebeple, karz sözleşmesinde, ödünç alan kişi, ödünç konusunun “geri verme zamanına” kadar MALİKİ sayılır. Yani ödüncün mülkiyeti ödünç alana geçmektedir. Kullanım ödüncünde ise böyle bir “malik sayılma” durumu söz konusu olmaz. Ödünç konusu mal özen ve dürüstlük kurallarına göre kullanılır; zamanı geldiğinde de iade edilir. Dürüstlük kurallarına aykırı kullanım halinde ise, ödünç alan, ödünç konusuna vermiş olduğu zararları gidermekle yükümlüdür.

KİRA UYARLAMA ve KİRA TESPİT DAVALARI

Kira uyarlama ve tespit davaları birbirinden farklı iki dava türü olup aşağıdaki yazımızda bu konuya değinilecektir. Öncelikle her iki davanın içeriği, şartları ayrıntılı şekilde anlatılacak ve akabinde iki dava türü arasındaki farklı açık şekilde ortaya konulacaktır.

UYARLAMA DAVASI

Taraflar arasında imzalanan kira sözleşmesinin sonradan değişen hal ve şartlara uydurulması talebi ile açılan dava türüdür.

6098 Sayılı Borçlar Kanunu 138.maddesinde ‘Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır. Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır.’ hükmü yer almaktadır.

Kira uyarlama talebiyle dava açılabilmesi için öncelikle kira edim dengesinin bozulmuş olması gerekir. Meğer ki taraflardan biri açısından borcun ifası çekilemez bir hale gelmiş ise dava açarak kira bedelinde uyarlama talep edilebilmesi mümkündür.

Madde kapsamında, uyarlama davası açılabilmesinin ön koşulları şunlardır:

  • Taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durumun gerçekleşmesi,
  • Gerçekleşen olağan üstü durumun borçludan kaynaklanmamış olması,
  • Gerçekleşen olağanüstü durum nedeniyle ifanın talebinin dürüstlük kuralına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değişmiş olması ve Borçlunun da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olması gerekmektedir.

Uyarlama davası ileri dönük etki eden bir davadır. Bundan kasıt, dava açıldığı andan itibaren kira bedelinde artış talep edilebilmekte olup daha önce ödenen kiralar yönünden herhangi bir talepte bulunabilmesi mümkün değildir. Bir başka ifade ile, dava tarihinden itibaren kira bedelleri uyarlanır.

Kira uyarlama davasını açma hakkı hem kiracıya hem de kiraya verene aittir.

Kira uyarlama davasında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi, yetkili mahkeme ise gayrimenkulün bulunduğu yer mahkemesidir.

Uyarlama davalarında harç nispidir. Uyarlama davalarında, 492 sayılı Harçlar Kanunu gereğince dava değerinin uyarlama istenen bedel ile ödenen kira bedeli arasındaki kira farkının yıllık toplamı üzerinden nispi harç ödenir.

Uyarlama davası, henüz 1 yılı dolmamış kısa süreli sözleşmelerde ya da kira sözleşmesinin bitimine 1 yıl ve daha az kalması durumunda açılamaz. Ancak Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E. 2002/13/852, K. 2002/864 ve T. 30.10.2002 tarihli kararında 1 yıldan kısa süreli kira sözleşmesinde de uyarlama davasının açılabileceği hüküm altına alınmış olduğundan ve TBK 138’de süre yönünden herhangi bir şart belirlenmemiş olduğundan somut olayın şartlarının değerlendirilmesi gereği ortaya çıkmaktadır.

Öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü durumun ortaya çıktığının ispat külfeti davacıdadır. Aynı zamanda ifanın talebinin dürüstlük kuralına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değişip değişmediğinin her sözleşme, gayrimenkul ve taraflar yönünden somut olaya göre değerlendirilmesi de gerekmektedir. Örneğin günümüzde Covid-19 pandemi hastalığı ifa güçsüzlüğünü net bir şekilde ortaya koysa bile pandemi gerekçesiyle açılan her davanın kabul edileceği anlamına da gelmemekte olup somut olay şartlarının mutlaka değerlendirilmesi gerekmektedir.

Öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü durumlara örnek olarak, döviz kurlarında yaşanan artış, pandemi hastalık, savaş hali, devalüasyon yaşanması, ekonomik kriz çıkması, büyük alt yapı ve üst yapı değişikliği olması gösterilebilir.

Kural olarak uyarlama davasında dava sonuçlanıncaya kadar kiracı kira bedelini ödemekle yükümlüdür. Mahkeme kararının kesinleşmesi ile uyarlanan yeni kira bedeli nazara alınarak dava tarihinden itibaren oluşan fark gelecek kira dönemine ait kira bedelinden mahsup edilir.

Hâkim uyarlama miktarı ve yöntemini belirlemede serbest olduğundan davacının talep ettiği uyarlama tarzından farklı olarak taraflar arasındaki çıkar dengesine hakkaniyet ölçüsünde en uygun olan uyarlama yönteminin seçmeye yetkilidir. Hâkim sözleşmenin değişen koşullara uyarlanmasına karar verirse, sözleşmenin her iki tarafının menfaatini de göz önünde bulundurarak, sözleşmenin amaç ve anlamına en uygun düşen uyarlamayı yapmalıdır. Yargıtay 2014 tarihli bir kararında “Uyarlama edim yükümünün azaltılması veya karşı edimin arttırılması şeklinde yapılabileceği gibi vadelerin veya ifa tarzının değiştirilmesi gibi hâkimin uygun bulacağı her şekilde yapılabilir.” demek suretiyle sözleşmede yer alan edim, vade, ifa tarzına ilişkin hükümlerinin uyarlama davası sonucunda değiştirilebileceği belirtilmiştir (Yargıtay 13. Hukuk Dairesi E. 2013/16898 ve K. 2014/18895). O halde, hakimin tarafın talebiyle bağlı olmadığı, takdir yetkisi kapsamında talepten farklı bir uyarlama yöntemine karar verilebilmesi de mümkündür. Bu kapsamda hakim uyarlama dışında, sözleşmenin süresi ve şartlarında da değişiklik yapabilecektir.

Davada basamaklı olarak öncelikle sözleşmenin uyarlanması, bu mümkün değilse de feshi talep edilebilir. Ancak TBK 138nci maddenin açık lafzı karşısında davada sadece sözleşmenin feshinin talep edilebilmesi mümkün değildir, davanın terditli olarak açılması gerekmektedir.

TESPİT DAVASI

Kira tespit davası TBK’nın 344ncü maddesinde düzenlenmiştir: “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.

 Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır”

Kira tespit davasının ön koşulu taraflar arasında imzalanmış yazılı bir kira sözleşmesinin varlığıdır. İşyeri ve konut kiraları için kira tespit davası açılabilmesi mümkün olup diğer kira sözleşmelerinin varlığı halinde tespit davası açılabilmesi mümkün değildir.

Kira tespit davası da kiracı ve kiraya veren tarafından açılabilir. Önemli olan davacının davayı açmakta hukuki yararının bulunmasıdır.

Taraflar kira sözleşmesinde bir sonraki kira dönemi yönünden belli bir artış oranı belirleyebilirler. Ancak bu hükümler TÜFE oranın son on iki aylık ortalamasını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Daha önce bu oran, üretici fiyat endeksindeki artışa göre belirleniyordu. 2019 yılında yapılan değişiklikle tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalama sınır olarak belirlenmiştir. Taraflar arasında bu sınır üzerinde bir orandan anlaşma yapılmışsa, taraflardan her biri mahkemeye başvurarak kira bedelinin kanundaki oranlar üzerinden tespitini talep edebilir.

Kira bedelinin tespitini açma ihtimalleri aşağıdaki gibidir:

  • Taraflar arasında 5 yıldan kısa süreli ve kira bedelinin artışına dair hüküm bulunan bir kira sözleşmesi yapılmış olabilir. Bu sözleşmede belirlenen artış oranı on iki aylık ortalama TÜFE oranından fazla ise kiracının dava açmakta hukuki yararı mevcut olacaktır.
  • Taraflar arasında 5 yıldan kısa süreli ve kira bedelinin artışına dair hüküm bulunmayan bir kira sözleşmesi yapılmış olması halinde; kira bedeli on iki aylık ortalık TÜFE oranını geçmeyecek şekilde kira artış oranı hakim tarafından belirlenecektir. Bu durumda hakim hakkaniyete uygun bir artış oranı belirleyecektir.
  • 5 yıldan uzun süreli veya 5 yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ise taraflar arasında anlaşma olup olmadığı önem taşımamaktadır. Hakim tarafından on iki aylık ortalama TÜFE artış oranı, kiralananın durumu, emsal kira bedelleri ve hakkaniyet esas alınarak bir karar verilecektir.
  • Taraflar arasında kira bedelinin döviz cinsinden ödenmesi gerektiği kararlaştırılmış olabilir. Bu durumda 5 yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamayacaktır. 5 yıl sonrasında ise yukarıda belirtilen hüküm geçerli olacaktır. Ancak m. 344’teki aşırı ifa güçlüğü nedeniyle dava açılması hali saklıdır.

Tespit davası yeni dönemin başlangıcından en geç 30 gün önce açıldığı veya bu süre içerisinde kiraya veren tarafından kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir ihtarname gönderildiği takdirde, dava yeni kira döneminin sonuna kadar açılmış olursa mahkeme tarafından tespit edilen kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olur. Aksi takdirde gelecek kira dönemi için etkili olması için dava her zaman açılabilir.

Kira tespit davası neticesinde belirlenecek kira bedeli, söz konusu yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olacaktır. Bu kapsamda kira tespit davası geriye etkili sonuç doğurmaktadır.

Kira tespit davasında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi, yetkili mahkeme ise gayrimenkulün bulunduğu yer mahkemesidir.

UYARLAMA VE TESPİT DAVALARI ARASINDAKİ FARKLAR

  • Kira uyarlama davası, kira tespit davasında olduğu gibi kira döneminin sona ermeden 1 ay önce ihtarname gönderilerek yeni kira dönemi için açılması gereken bir dava değildir! Aşırı ifa güçlüğünün mevcut olduğu durumda derhal zaman kaybetmeksizin açılması gerekmektedir.
  • Kira tespit davasının en önemli farkı sözleşmenin 5 yıldan uzun mu yoksa kısa mı olduğu yönünden ortaya çıkan sonuçtur. Uyarlama davası ise 1 yıldan kısa süreli sözleşmelerde bile somut olayın durumuna göre mümkün olabilir.
  • Uyarlama davası ileriye etki eden bir dava türüdür. Dava açılmasında herhangi bir süre sınırlaması olmamakla birlikte ihtirazı kayıtla ödenmeyen geçmiş kira bedellerine yönelik uyarlama talebinde bulunulamaz. Kira tespit davası ise, kira dönemi başlangıcına kadar gidecek geriye etkilidir. Yeni kira dönemi başlangıcından en geç otuz gün önce ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.
  • Uyarlama davasında hakimin takdiri kararında etkilidir. Talepten ayrı bir şekilde uyarlamaya da karar verilebilmesi mümkündür. Her kira sözleşmesinin özelliği, koşulları, süresi, beklenilmeyen ekonomik değişiklikler, kiralananın nitelikleri, sözleşmenin anlamına aykırı olmayacak şekilde her iki tarafın menfaatleri gibi tüm objektif ve sübjektif hal ve şartlar tartışılıp kıymetlendirilir. Kira tespit davasında ise, hakimin takdir yetkisi o kadar geniş kapsamlı değildir, tarafın talepte bulunduğu kira bedelini aşar şekilde karar verilmesi de mümkün olmaz, taleple bağlıdır. Kira bedeli taşınmazın yeri, bulunduğu yöre, yapının kalitesi, büyüklüğü, değeri, özellikleri ve o bölgedeki rayiç kiralar göz önünde bulundurarak belirlenir.

 

KİRALANAN ÜZERİNDEKİ “OLAĞAN” HASARIN DEĞERLENDİRİLMESİ

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunun 301. Maddesi hükmü uyarınca, kiralayan kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli halde teslim etmekle yükümlü tutulmuş ve bunun aksine bir düzenlemeye gidilemeyeceği belirtilmiştir. Devamı maddelerinde, kiralayanın hangi giderlere katlanması gerektiği, hangi giderlerin de kiracı tarafından karşılanması gerekeceği, ayıp olması durumunda tarafların yükümlülükleri yer almaktadır.

TBK 316. ve 317. Maddelerinde ise, kiracının, kiralananı tam bir özenle kullanması gerektiği, bu yükümlülüğe aykırı davranmasının sonuçları ve ayrıca kiracının olağan kullanım için gereken temizlik ve bakım giderlerinden sorumlu olduğu yer almaktadır. Devamı olan 334. maddede ise, kiracının, sözleşme sonunda kiralananı teslim aldığı hali ile kiraya verene teslim etmekle yükümlü olduğu belirtilmiştir. Burada öncelikle bilinmesi gereken husus, kiracının kiralananı kullanma hakkının sınırsız ve kurallardan bağımsız olmadığıdır. Kiracının kiralananı korumak ve özen göstermek yükümlülükleri olduğu unutulmamalı ve değerlendirmede dikkate alınmalıdır. Bunlar tarafların kira sözleşmesinden doğan borçlarıdır. Bu sebeple kiracı kira sözleşmesi sonunda, kiraladığı şeyi genel kanıya uygun olacak ortalama temizlikte ve gerekli bakımı da yapılmış şekilde teslim etmelidir. Temizliğin değerlendirme kriteri, kiralayanın talep ettiği temizlikte olması da değildir. Ortalama ve makul bir temizlik yeterli görülmektedir.

Maddede yer alan  “kiralananı teslim aldığı hali” ifadesi tarihsel olarak (aksi kararlaştırılmamış ise) kira akdinin başlangıç tarihindeki hali olarak kabul edilmektedir. Bu tarihte kiralananın iyi halde teslim edilmiş olması durumunda bu durumun sözleşmede açık şekilde tarif ve ifade edilmesi gereklidir. Aksi halde kiralananın iyi şekilde teslim edildiği tartışmalı hale gelecek ve iyi halde teslim edildiğini (kiralayan yönünden) ispat zorunluluğu doğacaktır. Kiralananın başlangıçta teslim edildiği gibi geri verilmediğini konusunda da ispat, kiralayana düşecek olup, ispat konusunda sorunlar yaşanmaması adına sözleşme başlangıcında kiralananın mevcut durumunun sözleşme içeriğinde belirtilmesi önemlidir.

Bunun dışında, kullanım sırasında kiracının gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları, zaman kaybetmeksizin kiralayana bildirmek yükümlülüğü de vardır. Kiralanandaki ayıplar, önemli veya önemli olmayan ve mevcut ve sonradan ortaya çıkan ayıplar olarak ayrıma tutulmuştur. Kiralanandaki ayıplardan doğan sorumluluk ayrı bir yazıda inceleme konusu yapılacağı için bu yazımızda, ayıp hakkında detaylı değerlendirmeler yapılmamıştır.

Başlıkta da belirttiğimiz üzere, yazımızın konusu, kiralananın geri verilmesinde kiralananda meydana gelen hasarın belirlenmesi ve sorumluluk değerlendirmesi olduğundan bu konunun taraflar arasında anlaşmazlık çıkmasına sebebiyet vermesinin genel sebebi ele alınacaktır. Konuyu hasarın olağan kullanımdan dolayı ortaya çıkıp çıkmadığı, olağan kullanımın kapsamı, eskime veya hasarın muhtemel düzeyde kalıp kalmadığı noktalarında incelemek faydalı olacaktır.

Öncelikle belirtmek gerekir ki; Kiracının TBK 316. ve 334. maddelerinden doğacak sorumluluğu münhasıran kötü kullanım nedeniyle (hor kullanım) oluşan zarar ve hasarları kapsamaktadır.  Ancak değerlendirmenin tek kriteri mevcut ve gözle görülür bir zarar olması değildir. Kanunda, neyin zarar olarak kabul edileceğine yer verilmemiştir. Hasarın, kiralananda meydana gelmiş olması; kiralananın kullanılsın ya da kullanılmasın her yerinde (bölüm ve eşyalarında) mülkiyete dahil olan tüm kısımlarında meydana gelmiş olması demektir. Diğer bir ifade ile taşınmazın kısımlarından olan  depo, garaj da kiralanana ve hasar değerlendirmesine dahildir. Buradaki belirsizlik her olayda ve durumda ayrı değerlendirme yapmayı veya teknik görüş ve incelemeyi gerekli kılmaktadır. Böyle bir durumda, kiralananın boşaltılması ile birlikte mevcut durumun tespit edilmesi, hasar var ise belirlenmesi, hasarın giderilmesi veya sebep olacağı zararın hesaplanması amacıyla tespit davası açılması en objektif yöntem olacaktır. Ancak bunların tespiti yalnızca zararı ortaya koyacaktır.

Burada ikinci bir aşama olarak illiyet bağının varlığı önem taşımaktadır. İlliyet bağını kurmak için ispat şarttır. Yukarıda da belirttiğimiz gibi kiralananın teslim edildiğindeki halinin ispatı kiralayana, mevcut zararın kendisinden kaynaklanmadığını ve kusur olmadığını ispat sorumluluğu kiracıdadır. Haklılığını ispat edemeyen kiracı elbette zararı gidermekle yükümlüdür.

Ancak kiracının, kiralananı sözleşmeye uygun ve özenle kullanması, yukarıda belirttiğimiz şekilde zarar sayılabilecek şeyleri yapmaması durumunda dahi kullanmaya bağlı olarak eskime meydana gelmesi olağandır. Olağan kabul edilecek bu hasarlardan da kiracının sorumlu tutulması mümkün değildir. Bu nedenle meydana geldiği iddia olunan zararların, normal kullanımdan mı yoksa kötü kullanımdan mı ya da hiç kullanmamaktan mı meydana geldiğinin tespit edilmesi sorumluluğun yüklenebilmesi için esas ölçüttür. Zira kiralama ilişkisi kullanıma ya da zamana bağlı yıpranma ve değişiklikleri de kapsamaktadır ve bu ilişki gereği kira bedeline bu olağan eskime da dahildir.  Burada belirttiğimiz zaman kavramı değerlendirmenin en önemli kıstaslarından biridir. Bir konutun kiracı tarafından 10 yıldır kullanılmakta olması ile 2 yıl kullanılmış olması arasındaki yıpranma, eskime farkı olması normaldir ve incelemede sürenin dikkate alınması önemlidir.

Ayrıca kiralananda kalıcı değişiklikler meydana getirmek, mevzuata aykırı eklentiler yapmak veya kiralananın kullanımını olumsuz etkileyecek, değiştirecek veya tehlikeye sokacak ya da değerini düşürecek değişiklikler yapmak da zarar vermek kapsamında değerlendirilmektedir.

Ancak, kiralayanın haklarına müdahale sayılacak türde kalıcı değişiklikler olmamak kaydıyla, kiracı kullanım sırasında kendi zevkine ve kullanımına özgü değişiklikleri yapmakta özgürdür. Fakat, taraflar arasında akdedilen kira sözleşmesi içeriğinde bunun aksinin kararlaştırılması da mümkün olup, sözleşmenin “kiralananın içinde …. değişiklikleri yapılacaktır,  …. eklentisi yapılacaktır, kiracının yapacağı bu değişiklik ve ilaveleri eski haline getirmesi konusunda serbesti tanınmıştır, eski hale getirmesi istenmeyecektir.” şeklinde kararlaştırılması halinde, kiracıyı bu değişikliklerden sorumlu tutmak mümkün değildir.

Bununla birlikte, sözleşmeyle kararlaştırılmış olsa dahi kiralanan üzerinde meydana getirilen değişiklik bir hak ihlali yaratıyor ve yasal yükümlülüklere aykırılık taşıyor ise meydana gelen zarardan dolayı oluşan zararı giderme yani tazmin etme borcu doğacaktır. Örneğin; kiralananda meydana getirilen değişiklik kanuna aykırılık doğurmuş veya tehlikeli sonuçlar yaratmış ve yaptırım sonucu doğurmuş yani başka zararlara sebep olmuş ise geri verme borcunun (eski haline getirilmesi) haricinde, kiracıdan (TBK) haksız fiilden doğan zararın giderilmesi de talep edilebilecektir.

Kiracının TBK 334. Maddeden kaynaklanan kiralananı teslim aldığı şekilde geri verme borcu sözleşmenin sona ermesi itibari ile muaccel hale gelecektir. Dolayısı ile kiralayan, geri verme borcundan kaynaklanan, eski haline getirme ya da tazmin etme yönündeki taleplerini sözleşme devam ederken (kiracılık ilişkisi sürmekte iken) yöneltmemelidir. Ancak bahsi geçen taleplerini açmış olduğu bir dava sonucuna dayandırıyor olması istisnadır.

Son olarak, kiracının bu borcunu gereği gibi yerine getirip/getirmediği konusunda oluşacak uyuşmazlıklarda kiracının sorumluluğunun sınırları ve değerlendirmesini yargı kararları ışığında incelemek de faydalı olacaktır.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin bu konuda almış olduğu 15.01.2020 tarihli karar önemli değerlendirmeler içermektedir. Kararda;  “…taraflar arasında birden fazla kiralanana ait kira sözleşmesi bulunduğuna değinilerek ilk kira sözleşmesinin 01/01/1985 tarihli olduğu, en son ise 01/07/2009 tarihinde otoparka ilişkin kira sözleşmesinin imzalandığı, en eski kira sözleşmesinin yılı ile en son tarihli kira sözleşmesi yılının toplamının ikiye bölünmesi neticesinde tüm kira sözleşmelerinin ortalama başlangıç yıllarının 1997 yılı olarak kabul edildiği ve bu şekilde yapılan hesaplama sonucunda 14 yıllık yıpranma payının da % 17 oranında olacağı belirtilerek neticeye ulaşıldığı anlaşılmaktadır. Taraflar arasında akdedilen 01/01/1985 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi ile hastane olarak kullanılmak üzere 3, 4, 5 ve 6 sayılı 4 bölüm blok halindeki binaların, 12/12/1993 başlangıç tarihli ve beş yıl süreli kira sözleşmesi ile 2 bodrum ve 5 normal katlı binanın, 15/01/1996 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli kira sözleşmesi ile 2. blokun bodrum katındaki 1, 2, 3, 4, 5 ve 10 numaralı odaların, 01/01/1996 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi ile 6. blokun 1. bodrum katının , 01/01/1996 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli diğer kira sözleşmesi ile 860 m² barakanın, 01/01/1997 başlangıç tarihli ve 12 ay süreli kira sözleşmesi ile 452 m² radyoterapi makine odalarının, 01/03/2000 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi ile kütüphane, konferans salonu ve kemoterapi merkezi alanının kiralandığı hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır… 

O halde mahkemece alınacak bilirkişi raporu ile hor kullanım nedeniyle oluşan zarar ve hasar belirlenirken her bir kira sözleşmesi ve kiralananın cinsi ve durumu ayrı ayrı değerlendirilerek yine her bir kiralananın kullanım süresi her bir kira sözleşmesine göre ayrı ayrı hesaplanarak kullanım süresi ile orantılı olarak yıpranma payının hesap edilip alacaktan düşülmesi gerekir…Mahkemece gerçek zararın belirtilen şekilde tespit edilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken kira sözleşmelerinin yıl ortalamasının alınması suretiyle hatalı hesaplama yapılan bilirkişi raporuna dayalı olarak yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş bozmayı gerektirmiştir…”

İfadelerine yer verilmiştir. Görüldüğü üzere hor kullanım yani olağan olmayan bir kullanım ve hasardan söz ederken, her bir kiralananın cinsi, kiralanma süresi ve kullanım amacı kendine özgü şekilde değerlendirilmelidir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin  09.12.2019 tarihli kararında; “…Bu durumda, Mahkemece, uzman bilirkişi marifetiyle inceleme yaptırılarak hor kullanım ve olağan kullanım nedeniyle oluşan zarar ve hasar ayrımı yapıldıktan sonra kullanım süresi ile de orantılı olarak yıpranma payları da hesaplanarak alacaktan düşülmek suretiyle hor kullanma tazminatına hükmedilmesi gerekirken eksik araştırma ve inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmediğinden hükmün bozulması gerekmiştir…”

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin  30.05.2019 tarihli kararında; Sözleşmenin hususi şartlar bölümünün 1. maddesinde; “kiracı, kiralanan yerde ihtiyaçları veya kiralanan yerin güzelleşmesi için uygun göreceği her türlü değişikliği ve sabit olan ve olmayan tesisleri, masrafları kendisine ait olmak üzere yapmaya yetkilidir. Kiracı, kiralanan mecurun cephelerine ve içinde yaptıracağı her ne cins olursa olsun değişiklik ve tesisleri, dilediği takdirde kiralanan yerde binaya tehlike ve önemli hasar vermeyecek şekilde, kısmen veya tamamen söküp götürülebilecektir.” düzenlemesi bulunmakta olup, sözleşmenin 8.maddesi ise; “Kiralanan yer, 1.madde hükmü saklı kalmak kaydı ile kiracı banka tarafından kullanıldığı gibi iade edilecektir” düzenlemesi yer almıştır.

Bu itibarla mahkemece, … özellikle sözleşmenin 8.maddesi gereği “1.madde hükmü saklı kalmak kaydı ile kiracı banka tarafından kullanıldığı gibi iade edileceği”nin gözetilmesi, davalı tarafça meydana getirildiği iddia edilen hasarlardan hangilerinin hor kullanım, hangilerinin olağan kullanımdan kaynaklandığı ayrı ayrı tespit edilerek, hor kullanmadan kaynaklanan hasar bedelinden yıpranma payı da düşülmek suretiyle hor kullanma bedelinin tespit edilmesi ve sonucuna uygun hüküm tesisi yoluna gidilmesi gerekirken, eksik inceleme ve yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde hüküm tesisi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir…”

Yargı kararlarından da anlaşıldığı üzere, kiralananın hor kullanıldığı sonucuna ulaşmak için her vakıanın ayrı değerlendirilmesi gerekmekte olup, konunun detaylıca ele alınması, özgün değerlendirilmeler yapılması, doğru tespitlerde bulunulması hak kaybı yaşanmaması adına oldukça önem taşımaktadır.

 Av. MELEK ATALAN

 

BELEDİYE TAŞINMAZLARININ KİRALANMASI VE TAHLİYESİ

Belediyenin mülkiyetinde bulunan, kullanım, yönetim hakkı Belediyeye tarafından belirlenen taşınmazlar, kamu hukukuna tabi olmaları dolayısıyla kamu malıdırlar.

Kamu Mali Yönetimi ve Kontrol Kanunu 3. Maddesi;  Kamu geliri: Kanunlarına dayanılarak toplanan vergi, resim, harç, fon kesintisi, pay veya benzeri gelirler, faiz, zam ve ceza gelirleri, taşınır ve taşınmazlardan elde edilen her türlü gelirler ile hizmet karşılığı elde edilen gelirler, borçlanma araçlarının primli satışı suretiyle elde edilen gelirler, sosyal güvenlik primi kesintileri, alınan bağış ve yardımlar ile diğer gelirleri olarak belirlenmiştir.

Bu bilgi, Belediyeye ait taşınmazların hukuki statüsü ve bu taşınmazların getirilerine yönelik önemli bir kriterdir.  Bu  taşınmazların, kiraya verilmesi durumunda gelirleri kamuya gelir kaydedilmektedir. Bu sebeple Belediye taşınmazlarının kiralanması ve elde edilecek gelirin, kamunun yararına olacak şekilde gözetlenmesi gereklidir.  Zira Belediyelere ait taşınmazların kiralanması her durumda kamunun yararına sonuç doğurmayabilmektedir.

Belediye taşınmazlarının kiralanmasına ilişkin mevzuata yer vermek gerekir ise;

  • 393 sayılı Belediye Kanunu’nun 15. maddesinde; “2886 sayılı Devlet İhale Kanununun 75 inci maddesi hükümleri belediye taşınmazları hakkında da uygulanı” denilmiştir.
  • 2886 sayılı Devlet İhale Kanunun 1.maddesi; Genel bütçeye dahil dairelerle katma bütçeli idarelerin, özel idare ve belediyelerin alım, satım, hizmet, yapım, kira, trampa, mülkiyetin gayri ayni hak tesisi ve taşıma işleri bu Kanunda yazılı hükümlere göre yürütülür” hükmü mevcut olup, Belediye kiralama ilişkisi 2886 Devlet İhale Kanununda belirlenmiştir. Bu sebeple Belediye taşınmazlarının 2886 Devlet İhale Kanununa uygun şekilde, ihale yapılmaksızın kiraya verilmesi mümkün değildir.
  • Bahsi geçen kanunun 64. Maddesi;  Kiraya verilecek taşınır ve taşınmaz malların kira süresi, on yıldan çok olamaz. Turistik tesis kurulacak yerlerin ve turistik tesislerin ve doğal gaz iletim, dağıtım ve depolama tesis ve şebekelerinin ihtiyacı olan arazilerin  ve enerji üretimi tesisleri ile iletim ve dağıtım tesis ve şebekelerinin ihtiyacı olan arazilerin on yıldan fazla süre ile kiraya verilmesi mümkündür. Üç yıldan fazla süre ile kiraya verme işlerinde, önceden Maliye Bakanlığından izin alınması şarttır. Katma bütçeli idarelerde bu izin, idarelerin bağlı bulundukları bakanlıktan alınır. Özel İdare ve belediyeler için kendi özel kanunları uygulanır. Üç yıldan fazla süre ile kiraya verme işlerinde, kira bedeli her yıl şartname ve sözleşmesindeki esaslara göre yeniden tespit edilir.

Belediye taşınmazlarının kiralanma süresine dair yukarıdaki maddenin belirleyici olduğuna dair tartışmalar olmakla birlikte, bu hususta verilen yargı kararları süreye açıklık getirmektedir.

Yargıtay’ın 14. Hukuk Dairesi’nin 2009 tarihli aşağıdaki kararı örnek verilebilir. “(…) Gerçekten, işlemlerin yapıldığı tarihte yürürlükte bulunan 1580 sayılı Belediye Kanunun 70/10. maddesinde ‘3 seneden fazla müddetle veya 10.000 liradan fazla bedeli senevi ile akdedilecek icar ve isticar mukaveleleri yapmak’ Belediye Meclisinin yapacağı işler arasında sayılmıştır. 2886 sayılı İhale Kanununun 64. maddesinde de belediye encümenince ayni hak tesisi ve kiraya verme süresi 10 yılla sınırlandırılmıştır. Görülüyor ki, açıklanan yasal düzenlemeler karşısında belediye encümeninin belediyeye ait taşınmaz üzerinde yapılacak tesislerin 100 milyon lira karşılığı 20 yıl süre ile davalının kullanımına terk edilmesi mümkün değildir. Kaldı ki, 1580 sayılı Belediye Kanununu yürürlükten kaldıran 13.7.2005 tarihli ve 25874 sayılı Resmi Gazete’de yayınlanarak yürürlüğe giren 5393 sayılı Belediye Kanununun 18. maddesi Belediye Meclisinin görev ve yetkilerini açıkça düzenlemiştir. Anılan maddenin 18/e hükmü; ‘Taşınmaz mal alımına, satımına, takasına, tahsisine, tahsis şeklinin değiştirilmesine veya tahsisli bir taşınmazın kamu hizmetinde ihtiyaç duyulmaması hâlinde tahsisin kaldırılmasına; üç yıldan fazla kiralanmasına ve süresi otuz yılı geçmemek kaydıyla bunlar üzerinde sınırlı aynî hak tesisine karar vermek’ şeklindedir. Bu düzenleme ile belediyeye ait taşınmazların üç yılı aşan kiralanması ve üzerinde otuz yılı aşan ayni hak tesisi işlemlerinde belediye meclisinin yetkili kılındığı açıkça hüküm altına alınmıştır.”

Ancak, kira ilişkisinin sürdürülmesi amacıyla tahliyenin gerçekleştirilmemesi veya fesih bildiriminin yapılmamış olmasının sözleşmenin yenilendiği şeklinde yorumlanması halleri ile sıklıkla karşılaşılmaktadır.

Burada ortaya çıkan soru, ihale yolu ile ve en fazla 10 yıllık süreyle kiralama akdi kurulabileceğine dair hükme rağmen, sözleşme süresi biterken sözleşmeyi fesih bildirimi yapmamak veya tahliye gerçekleştirmemek suretiyle sözleşme süresinin uzatılması mümkün müdür?

Kira süresi sona eren belediyeye ait gayrimenkullerin 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu hükümlerine uygun olarak ihale yapılmaksızın yenilenmesi veya uzatılması hukuka aykırı sonuçlar doğuracaktır.

Şöyle ki; kiraya verilecek taşınır ve taşınmaz malların kira süresinin on yıldan fazla olamayacağına dair hüküm sözleşme süresinin de bu süre ile sınırlı ve kesin olduğu anlamına gelmektedir. Bu sebeple, ihalede belirlenen sözleşme süresinin çeşitli yollara başvurmak suretiyle (fesih bildirimi yapmamak, tahliye etmemek gibi) uzatılması mümkün değildir.  Diğer bir ifadeyle, ihale şartnamesinde kira süresi 7 yıl olarak öngörülen bir kira sözleşmesinde, 7 yılın sonunda kira ilişkisi sona erecek, yeniden ihale yapılmaksızın sözleşmenin (en fazla 10 yıl kiralama mümkün olacağı için) 3 yıl daha uzatılması mümkün değildir. Aynı şekilde 10 yıllık kira akdinin de uzatılması mümkün değildir.

Sözleşme süresinin bu şekilde belirlenmiş olmakla birlikte, sürenin bitiminde ise aynı taşınmaz malın kiraya verilebilmesi için yeniden 2886 sayılı Kanundaki usullerden biriyle ihaleye çıkılması gerekmekte olup, yeniden ihale düzenlenmeksizin meclis kararı ile dahi kiraya verilmesi mümkün değildir. Bu hükme aykırı şekilde encümen veya meclis kararlarıyla yapılan işlem mevcut dahi olsa, bu kiralama ilişkisinin kurulduğu anlamına gelmeyecektir.

Yargıtay 6. HD. vermiş olduğu 14.10.2015 tarihli bir kararında “…Hazine, Vakıflar Genel Müdürlüğü, İl Özel İdareleri ve belediyeler 2886 Sayılı Yasa uyarınca kiraya verdikleri taşınmazlarını, kira süresi sonunda, işgal ne kadar süre devam ederse etsin kiralananın 6570 Sayılı Yasaya ya da Borçlar Kanununa tabi olup olmadığına bakılmaksızın her zaman gerek mahkemeden gerekse mülkiye amirinden tahliyesini isteyebilirler. Ecrimisil olarak alınması gereken paranın “kira parası” adı altında alınmış veya ödenmiş olması, taraflar arasındaki kira sözleşmesinin yenilendiği anlamına gelmez. Vakıflar Genel Müdürlüğünün 2886 Sayılı yasanın 75.maddesinden yararlanma tarihi olan 27.2.2008 tarihinden sonra kira sözleşmesinin 01.01.2009 tarihinde sona erdiğinin, sözleşmede kira süresinin uzatıldığına ilişkin bir hüküm de bulunmadığından kiracının bu tarihten itibaren 2886 Sayılı Yasanın 75.maddesi uyarınca haksız işgalci durumunda bulunduğunun kabulü gerekir. ..”denilmektedir.

Hükümden de anlaşıldığı üzere, 2886 sayılı yasa uyarınca kiraya verilmiş taşınmazların sürenin sonunda tahliye edilmemesi durumunda hukuken sözleşmeye dayalı olmayan bir yararlanma gerçekleştiriyor olduğundan “işgal” den söz edilecek, bu da ecrimisili gündeme getirecektir. Bu durumda taşınmazı haksız işgal eden için fuzuli şagil tanımı uygun olacaktır.  Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik’in 194 4. Maddesinde yer alan tanıma göre, “hazine taşınmazının, İdarenin izni dışında gerçek veya tüzel kişilerce işgal veya tasarruf edilmesi sebebiyle, İdarenin bir zarara uğrayıp uğramadığına veya işgalcinin kusurlu olup olmadığına bakılmaksızın idarece talep edilen tazminatı” ifade etmektedir.

Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik’in İşgalin devamı başlıklı 88. Maddesinde;  Fuzuli şagilin işgal veya tasarruf ettiği taşınmazdan tahliyesinin herhangi bir nedenle sağlanamamış olması, aynı taşınmazdan ikinci ve müteakip defa ecrimisil istenmesine engel teşkil etmez. Ecrimisilin tahsil edilmesi, taşınmazdaki kullanımın devamı hakkını vermez.

Görüleceği üzere, ecrimisilin bir kez tahsil edilmesi, işgal sona ermemiş ise bir daha edilemeyeceği anlamına gelmemektedir. Fuzuli şagilin tahliyesi gerçekleşmemiş ise, idarenin tekrar ecrimisil istemesi mümkündür. Bununla birlikte, yukarıda yer alan yönetmelik maddesi ve yargı kararında da belirtildiği üzere, idareye ait taşınmazı kira sözleşmesi sona eren eski kiracının tahliye etmemesi ve kira bedeli amaçlı idareye ödeme yapması bu durumu hukuka uygun hale getirmeyecektir. Ecrimisil idarenin uğradığı zararın tazmini olup, idare tarafından kiralama ilişkisinin sürdürülmesi maksatlı kira gibi sürekli ecrimisil tahsil edilmesi kamu mallarının işgalinin idare onayı ile sürdürülmesi anlamına gelecek olduğundan hukuka uygun olduğu düşünülemez.

O halde tahliye hususuna da değinmek gerekmektedir.

Öncelikle belirtmek gerekir ki; kiralanan gayrimenkullerin ilamsız icra yoluyla tahliyesi İİK.nun 269 ve devamı maddelerinde yer almakla birlikte, maddede yer aldığı üzere,  ilamsız icra takibi yapabilmesinin koşulu taraflar arasında mutlaka ve halen mevcut bir kira ilişkisinin bulunmasıdır. Ancak burada, sözleşmenin sona erdiği tarih itibariyle taraflar arasındaki kira ilişkisi sona ermekte ve kiracı da işgalci durumuna geçmektedir. Dolayısı ile artık kira sözleşmesi niteliğinde olmayan sözleşmelere dayanılarak ilamsız tahliye takibi yapılamayacaktır. Bu sebeple İİK.nun 269 ve devamı maddelerine göre kiralanan gayrimenkulün ilamsız icra yoluyla tahliyesi istenemeyecektir.

Tahliyenin nasıl gerçekleşeceğine ilişkin esas ve usuller; 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nun 74. maddesine dayanılarak çıkarılan “Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik” in “Tahliye” başlıklı 89. maddesinde düzenlenmiştir.

Bahsi geçen madde; (1) Kiraya verilen, irtifak hakkı kurulan veya kullanma izni verilen taşınmazlardan süresi dolduğu hâlde tahliye edilmeyen, sözleşmesi feshedilen veya herhangi bir sözleşmeye dayanmaksızın fuzuli olarak işgal edilen Hazine taşınmazlarının tahliyesi; hasat sezonu, iş ve hizmetlerin mevsimlik faaliyet dönemi de dikkate alınarak defterdarlık veya mal müdürlüğünün talebi üzerine, bulunduğu yer mülki amirince en geç on beş gün içinde sağlanarak, taşınmaz İdarece görevlendirilecek memurlara boş olarak teslim edilir. (2) Üzerinde sabit tesis bulunan taşınmazların tahliyesinden ve teslim alınmasından sonra, eski kiracısı veya fuzuli şagiline bu tesisler kendilerine ait ise yıktırılıp enkazının en geç otuz gün içinde götürülmesi, aksi hâlde masrafları kendisinden tahsil edilmek üzere yıkım ve enkaz götürme işinin İdarece yapılacağı tebliğ olunur. Verilen bu süre sonunda tesis yıktırılıp enkaz götürülmediği takdirde masrafları bilahare eski kiracı veya fuzuli şagilden alınmak üzere bu işlem İdarece yapılır…

Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmeliğin 68. maddesinde, kiraya verilecek taşınmazların kira süresinin on yıldan çok olamayacağı, 74. maddesinde, kira sözleşmesinin, sürenin bitimiyle sona ereceği, 89. maddesinde ise, kiraya verilen, irtifak hakkı kurulan veya kullanma izni verilen taşınmazlardan süresi dolduğu hâlde tahliye edilmeyen, sözleşmesi feshedilen veya herhangi bir sözleşmeye dayanmaksızın fuzuli olarak işgal edilen Hazine taşınmazlarının tahliyesinin defterdarlık veya mal müdürlüğünün talebi üzerine, bulunduğu yer mülki amirince en geç on beş gün içinde sağlanarak, taşınmaz İdarece görevlendirilecek memurlara boş olarak teslim edileceği hükmüne yer verilmiştir. Maddenin devamında yer alan 89/2. maddesinde ise; “Üzerinde sabit tesis bulunan taşınmazların tahliyesinden ve teslim alınmasından sonra, eski kiracısı veya fuzuli şagiline bu tesisler kendilerine ait ise yıktırılıp enkazının en geç otuz gün içinde götürülmesi, aksi hâlde masrafları kendisinden tahsil edilmek üzere yıkım ve enkaz götürme işinin İdarece yapılacağı tebliğ olunur. Verilen bu süre sonunda tesis yıktırılıp enkaz götürülmediği takdirde masrafları bilahare eski kiracı veya fuzuli şagilden alınmak üzere bu işlem İdarece yapılır.” hükmü mevcuttur.

Konuya dair Danıştay 17. Daire tarafından verilmiş olunan 18.02.2015 tarihli kararda; 2886 sayılı Kanun’ un 75. maddesinde işgal edilen taşınmaz malın, idarenin talebi üzerine, bulunduğu yer mülkiye amirince en geç 15 gün içinde tahliye ettirilerek, idareye teslim edileceği düzenlendiğinden, sözü edilen madde gereğince tahliye talebinin idare tarafından yapılması gerektiği, bu nedenle idarenin vekilleri tarafından yapılan tahliye talebinin Kanun gereği yerine getirilmesinin mümkün olmadığı…” ifade edilmiştir.

Yine Bölge İdare Mahkemesi İstanbul 9. İdari Dava Dairesi’nin 26.12.2017 tarihli kararında da; 2886 sayılı Devlet İhale Kanun’unun 74. maddesinde; ” …Olayda; hazineye ait taşınmazın davacı tarafından fuzulen işgal edildiği nedeniyle tahliyesi konusunda o yer mülki amirine bildirim yapılarak tahliye ile ilgili sürecin işletilmesi gerekirken doğrudan Emlak Müdürü tarafından tahliye konusunda tesis edilen işlemde yetki unsuru yönünden hukuka uyarlık bulunmadığı…”  şeklinde hüküm tesis etmiştir. Burada yer alan tahliyenin; 2577 sayılı kanunun 75.maddesi uyarınca ancak mal sahibi idarenin talebi üzerine o yer mülki amiri tarafından bizzat yerine getirilmesi gerekmektedir, mal sahibi idarenin doğrudan tahliye yetkisi bulunmamaktadır.

Av.MELEK ATALAN

İŞYERİ KİRA SÖZLEŞMELERİNDE GÜNCEL DURUM

Mevcut 6098 sayılı Borçlar Kanunumuz 04.02.2011 tarihinde Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir. Ancak bazı düzenlemeleri aynı tarihte uygulamaya girmemiştir.

Nitekim 14..04.2011 tarihinde yayınlanan 6217 sayılı Yargı Hizmetlerinin Hızlandırılması Amacıyla Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanunun Geçici 2. maddesiyle “Kiracının Türk Ticaret Kanununda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında, TBK’nın 322, 324, 330, 339, 341, 342, 343, 345, 346 ve 353 üncü maddeleri 01.07.2012 tarihinden itibaren 5 yıl süreyle uygulanmaz. Bu halde, kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümleri tatbik olunur.” hükmü getirilmiştir.

Buna bağlı olarak da; Geçici madde 2 ile ; 04.07.2012 tarihli 6353 sayılı Bazı Kanun ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun değişikliği madde 53 ile “Kiracının Türk Ticaret Kanunu’nda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında, 11/1/2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354 üncü maddeleri 1/7/2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanmaz. Bu halde, kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümleri tatbik olunur. Kira sözleşmelerinde hüküm olmayan hallerde mülga Borçlar Kanunu hükümleri uygulanır.” şeklinde değiştirilerek işyeri kirasına ilişkin hükümler yönünden 6098 sayılı Kanunu’nun yürürlüğü 8 yıl ertelenmiştir.

Yürürlüğü sekiz yıl süreyle ertelenen bu hükümler kiracısı tacir veya tüzel kişi olan işyeri kiraları bakımından geçerlidir. O halde, erteleme için kiracının Türk Ticaret Kanunu (TTK) anlamında tacir olması yahut tacir sıfatını taşımasa bile özel veya kamu hukuku tüzel kişisi olması gerekmektedir.

Bir diğer koşul ise, kiralanan yerin işyeri kirasına konu olmasıdır.

Bu kapsamda 01.07.2020 tarihi itibariyle, 6098 sayılı Borçlar Kanunu’nun Kira Sözleşmesine ilişkin hükümler, kiracısı tacir veya tüzel kişi olan işyeri kiraları için de uygulamaya girmiştir.

Kamu düzenine ilişkin olan bu düzenlemeler ile 01.07.2020 tarihi itibariyle yürürlükte olan işyeri kira sözleşmelerinde kiracı aleyhine öngörülen kira bedeli ve yan giderler dışındaki diğer ödeme yükümlülükleri ortadan kalkacak, muacceli yet kayıtları ve ceza koşulları da kendiliğinden geçersiz olacaktır.

Aşağıda madde başlıkları ile düzenleme sırasına göre, söz konusu değişikliklere yer verilecektir.

  1. 323 (Kira İlişkisinin Devri)– Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça, kira ilişkisini başkasına devredemez. İşyeri kiraları bakımından Kiraya Veren, işyeri kiralarında haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz. Yine, işyeri kiralarında devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olmaya devam edecektir.

Burada eski düzenlemeden farklı olan ilk husus, kira ilişkisinin devredilebileceği ve haklı bir sebep olmaksızın Kiraya verenin rıza göstermekten kaçınamayacağıdır. Madde metni içerisindeki haklı sebep ise somut olayın özelliklerine göre tespit edilecektir.

İkinci olarak ise, devreden kiracının en çok 2 yıl süreyle müteselsil sorumluluğu düzenlenmiştir. Böylece devreden de devralan ile birlikte sorumlu olmaya devam edecektir.

  1. 325 (Kiralananın Sözleşmenin Bitiminden Önce Geri Verilmesi)- Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer. Kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlüdür.

Kira sözleşmesinin sona erme halini düzenleyen ilgili bu hüküm, derhal yürürlük ilkesine tabidir. Dolayısıyla ilgili bu hüküm işyeri kiracıları bakımından derhal uygulanacaktır.

3.                  m. 331 (Önemli Sebeplerle Olağanüstü Fesih)- Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir. Hâkim, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlar.

Kanun’un kira sözleşmesine ilişkin genel hükümler kısmında, olağanüstü fesih sebebi olarak düzenlenen TBK’nın 331. maddesi, tarafların her ikisine de kira ilişkisinin sürdürülmesini kendisi için çekilmez hale getiren önemli sebeplerin varlığı halinde, sözleşmeyi feshetme imkânı tanımıştır.

Kira sözleşmesinin sona erme halini düzenleyen ilgili bu hüküm bakımından da derhal uygulanma ilkesi geçerlidir.

  1. 340 (Bağlantılı Sözleşme Yasağı)- Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin kurulması ya da sürdürülmesi, kiracının yararı olmaksızın, kiralananın kullanımıyla doğrudan ilişkisi olmayan bir borç altına girmesine bağlanmışsa, kirayla bağlantılı sözleşme geçersizdir.

Kanun gerekçesinden anlaşıldığı üzere, buradaki geçersizlik kesin hükümsüzlük hali olup hakim tarafından re’sen gözetilmesi gerekir.

Bağlantılı sözleşmenin hükümsüz olduğu durumlarda, kira sözleşmesi geçerliliğini korumaya devam edecek olduğundan geçersizlik de kısmi uygulanacaktır.

  1. 342 (Kiracının Güvence Vermesi)- Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz. Güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır, kıymetli evrakı ise bir bankaya depo eder. Banka, güvenceleri ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir. Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür.

Konut veya iş yeri gibi taşınmaz mülkleri kiralarken, mülk sahibinin kiracılardan istediği, mülke zarar gelmesi durumunda kendilerini güvenceye aldığı paraya depozito denmektedir.

Söz konusu yeni düzenleme ile, depozito alınıp alınmayacağı taraf iradelerine bırakıldığı gibi, depozito alınması halinde de üst sınır çizilmiştir. Buna göre 2 (iki) kira bedelini aşar miktarda güvence bedeli alınabilmesi mümkün değildir. Ayrıca ilgili bu düzenlemede güvence olarak sadece para ve kıymetli evraktan bahsedilmiş olması karşısında güvence olarak kefil, rehin ya da teminat mektubu gibi sair teminat araçlarının kararlaştırıldığı kira sözleşmeleri bakımından TBK m. 342 hükmünün uygulama alanı dışındadır.

Son olarak, kiraya veren tarafından güvence bedeli olarak para verildiyse bu paranın vadeli hesaba yatırılması gerektiği, kıymetli evrak verildiyse bankaya depo edilmesi gerektiği düzenlenmiştir. Böylece bankanın iki tarafın rızası veya kesinleşen mahkeme kararı/icra takibi akabinde bu güvence bedelini iade edeceği belirlenmiştir. Bu kapsamda bankaya özen yükümlülüğü verilmiş durumdadır.

  1. 343 (Kira Bedeli Dışında Kiracı Aleyhine Değişiklik Yapılamaması)- Kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz.

Bu düzenleme ile, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde sözleşme kurulduktan sonra kiracı aleyhine değişiklik yapılamayacağı kuralı benimsenmiş bulunmaktadır. Tek istisna, kira bedelinin belirlenmesi halidir.

818 sayılı mülga BK döneminde de uygulanmakta olduğundan erteleme hususunun bu maddeye herhangi bir etkisi olmamıştır.

O halde, kira sözleşmesi imzalandıktan sonra, kiracının muvafakati olsa dahi kira sözleşmesindeki herhangi bir hususun kiracı aleyhine değiştirilebilmesi mümkün değildir, kesin hükümsüzdür.

7.                  m. 344 (Kira Bedelinin Belirlenmesi)– Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

 Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.

Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.

Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesinin esaslı unsurlarından olan kira bedeli, sözleşme kurulurken taraflarca serbest bir şekilde belirlenebilmekte olup bu hüküm ile sözleşme yenilenmesi aşamasında kira bedeli artışı sınırlandırılmıştır. Buna göre; tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE’deki) artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.

İlgili bu hüküm de kamu düzenine ilişkin olup, bu nedenle erteleme döneminde yapılan kira sözleşmeleri bakımından da derhal uygulanmaya başlanacaktır. Böylelikle sözleşmede aksi öngörülmüş olsa bile, yürürlük tarihinde artış oranı TÜFE’yi geçemeyecek, yabancı para kiralarında da artış uygulanmayacaktır.

8.                  m. 346 (Kiracı Aleyhine Düzenleme Yasağı / Muacceliyet Kayıtlarının ve Ceza Koşullarının Geçersizliği)- Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir.

İlgili bu hüküm de kamu düzenine ilişkin olup, kiracı aleyhine öngörülen kira bedeli ve yan giderler dışındaki diğer ödeme yükümlülükleri ortadan kalkacak, muacceliyet kayıtları ve ceza koşulları da kendiliğinden geçersiz olacaktır.

Bu hüküm ile, kiracısının tacir ya da tüzel kişisi olduğu işyeri kira ilişkileri bakımından kiracıya ek yükümlülükler getiren her türlü borç ilişkileri ile kira bedeli borcunun zamanında ödenmemesi nedeniyle ceza koşulu ödeneceği ve diğer aylara ilişkin kira borçların da istenilebilir olduğuna dair muacceliyet kayıtları geçersiz hale gelmiş bulunmaktadır.

9.                  m. 354 (Dava Sebeplerinin Sınırlılığı)– Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, kiracı aleyhine değiştirilemez

TBK’nın 350, 351 ve 352. Maddelerinde sayılan sona erme sebepleri dışında herhangi bir sebebe dayanılarak kira sözleşmesinin sona erdirilebilmesi mümkün değildir. Böylelikle, sözleşme serbestisi ilkesi çerçevesinde tarafların, kanunda öngörülen tahliye sebeplerine bir yenisini daha ekleyebilmelerinin de önüne geçilmek istenmiştir. Bunun sonucunda da kiraya verenler, Kanun’daki mevcut tahliye sebeplerini kiracı aleyhine ağırlaştıramadığı gibi dava yoluyla sona erdirmeyi düzenleyen süreleri de kiracı aleyhine değiştirememektedirler.

MÜŞTEREK- MÜTESELSİL SORUMLULUK

 

Bir borç ilişkisinde tarafların birden fazla kişiden oluşması mümkündür. Taraflar birden fazla alacaklıdan oluşabileceği gibi birden fazla borçludan da oluşabilir veya borç ilişkisinin her iki tarafı da birden fazla kişiden oluşabilir. Borçlu tarafın birden fazla kişiden oluştuğu böyle borç ilişkilerinde karşımıza iki önemli kavram çıkmaktadır. Bunlar; müşterek sorumluluk ve müteselsil sorumluluk kavramlarıdır.

1.MÜŞTEREK SORUMLULUK (JOINT LIABILITY)

  • Müşterek kelimesi TDK sözlüğüne göre ortak , birlikte , ortaklaşa ,el birliğiyle yapılan veya hazırlanananlamlarına gelmektedir. Yani Türkçemizde müşterek kelimesi ile ifade edilen genel olarak ortak(lık) kavramıdır.
  • Bu bakımdan müşterek sorumluluk var olan borca ortaklığı ifade etmektedir.Bir ortaklık söz konusu olduğu için her bir ortağın kendi payına düşeni kadar borçtan sorumlu tutulması söz konusu olacaktır.Yani müşterek sorumlulukta, birden fazla borçlu borcun tamamından değil, borcun belirli bir payından sorumlu olmaktadırlar.
  • Birden fazla kişi için yalnızca müştereken sorumlulukkararı verilmiş ise alacaklı kişi, o borçluların her birinden yalnızca borçlunun kendi payına düşen kısmı tahsil edebilme hakkına sahip olur. Borçlu , alacaklının borcunun tamamını ödeme yükümlülüğü altında olmayıp kendi payına düşen kısmı ödediği zaman borcu sona ermektedir.
  • Borçlu tarafın birden fazla kişiden oluşması durumunda , alacaklılının borçlulardan her birinin borcun tamamından sorumlu tutulabilmesi ancak TBK m. 162’de öngörülen müteselsil borçlarda mümkündür.

TBK MADDE 162 – Birden çok borçludan her biri, alacaklıya karşı borcun tamamından sorumlu olmayı kabul ettiğini bildirirse, müteselsil borçluluk doğar.

Böyle bir bildirim yoksa, müteselsil borçluluk ancak kanunda öngörülen hallerde doğar.

  • Bu maddede de hüküm altına alındığı gibi bu durumların söz konusu olmadığı hallerde birden fazla borçludan her biri borcun belirli bir kısmından sorumlu tutulabilmektedir.

 

2.MÜTESELSİL SORUMLULUK (SEVERAL LIABILITY)

  •  Müteselsil kelimesi ise TDK sözlüğüne göre zincirleme anlamına gelmektedir. Zincirleme borçluluk tabiri ile anlatılmak istenilen mütesilsil borçluluk kavramıdır.
  • Müteselsil Borçluluk : Borçlu tarafın birden fazla kişiden oluştuğu hallerde alacaklı(lar)ın borçluyu borcun bir kısmından değil tamamından sorumlu tutabilmesidir.
  • Bu durum alacaklının yararına olup borcun ifa edilmemesi halinde alacaklı her bir borçluyu borcun tamamından sorumlu tutabilmektedir.
  • TBK m.162 müşterek borçlulukta da belirttiğim üzere , müteselsil borcun iki kaynağını öngörmektedir. Buna göre müteselsil borç ya taraf iradelerinden ya da kanundan doğabilir. Müteselsil borcun bu iki kaynağı dışında doktrinde mahkeme kararına dayanan bir kaynağının olabileceği de kabul edilmektedir.
  • Müteselsil sorumluluk halleri çeşitli kanunlar kapsamında hüküm altına alınmış olup sadece Borçlar Hukuku’na özgü bir kavram değildir. Aile Hukuku dalı altında düzenlenen müteselsil sorumluluk halleri olduğu gibi Ticaret Hukuku veya Tüketici Hukuku’nda da müteselsil sorumluluk halleri öngörülmüştür.
  • Bu doğrultuda aşağıda çeşitli kanunlar çerçevesinde müteselsil sorumluluk halleri incelenip akabinde Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenen hükümlere yer verilecektir.

 A)Türk Ticaret Kanunu

 1) Ticari Borçlarda Teselsül Karinesi

  •  6102 sayılı TTK’da hüküm altına alındığı üzere ; bir borç ilişkisinin ticari nitelik taşıması durumunda taraflar aksine bir anlaşma yapmadığı sürece borçlular müteselsil olarak alacaklıya karşı sorumlu olmaktadır.

TTK MADDE 7 – (1) İki veya daha fazla kişi, içlerinden yalnız biri veya hepsi için ticari niteliği haiz bir iş dolayısıyla, diğer bir kimseye karşı birlikte borç altına girerse, kanunda veya sözleşmede aksi öngörülmemişse müteselsilen sorumlu olurlar.

  •  TTK m.7de de hüküm altına alındığı üzere ticari borçlarda müteselsil borçluluk karinesi vardır. Burada önemli olan şudur ; kanun koyucu ticari borçlar ile adi borçlar arasında bir ayrım yaratmış ve ticari borç sebebiyle oluşmuş bir borç ilişkisinde borçlu taraf birden fazla kişiden oluşuyorsa borçlular bu borç sebebiyle müteselsil olarak sorumlu kılınmışlardır. Bu kapsamda alacaklı bu borcun tamamını herhangi bir borçludan tahsilini talep edebilme yetkisine haizdir.
  • Ancak bu mutlak ve zorunlu bir kural değildir ve bu sebeple taraflar bunun aksini kararlaştırabilirler.

2) Kollektif Şirkette Ortakların, Şirketin Borç Ve Taahhütlerinden Dolayı Müteselsilen Sorumluluğu (TTK m.236/1)

3)Türk Ticaret Kanunu m. 724’ten Kaynaklı Müteselsil Borçluluk

 TTK m.724/1 : Bir poliçeyi düzenleyen, kabul eden, ciro eden veya o poliçeye aval veren kişiler hamile karşı müteselsil borçlu sıfatıyla sorumludurlar.

  • Senedin asıl borçlusunun borcunu ödemediği durumda senette imzası
    bulunan diğer tüm ilgililer, borçtan müteselsil olarak
    Dolayısıyla alacağını asıl borçludan tahsil edemeyen hamil, senette imzası olan herhangi bir ilgiliye, herhangi bir sıra gözetmeden müracaat edebilir ve böylece borcunun tamamının ödemesini isteyebilir.

 B)Türk Medeni Kanunu

 1) Mirasçıların Murisin Borçlarından Dolayı Kanunen Müteselsil Sorumluluğu

 TMK Madde 641 – Mirasçılar, tereke borçlarından müteselsilen sorumludurlar.

  • Buna göre murisin birden fazla mirasçısı varsa bu mirasçılar murisin borçlarından dolayı müteselsilen sorumludurlar.
  •  YARGITAY’ın Hukuk Dairesi Esas: 2003 / 11479 Karar: 2004 / 2091 Karar Tarihi: 24.02.2004 tarihli kararına göre : Mirasçılar murisin borçlarından dolayı üçüncü kişilere karşı müteselsilen sorumludur. Bunun sonucu olarak da alacaklı mirasçılardan birine, bir kısmına veya tamamına karşı dava açabilir. Eldeki davanın niteliği itibariyle mirasçılar arasında mecburi dava arkadaşlığı değil, ihtiyari dava arkadaşlığı vardır. Bu nedenle de her bir davalı (mirasçı) hakkındaki dava diğerinden bağımsız olduğundan davalılar ayrı ayrı iddia ve savunmada bulunabilirler.

 2)Evlilik Birliğinin Temsilinde Eşlerin Üçüncü Kişilere Müteselsil Sorululuğu (TMK m. 189)

 3) Aile Malları Ortaklığında Ortakların Borçlardan Dolayı Müteselsilen Sorumluluğu

 TMK m.379/2 : Ortaklar, ortaklığın borçlarından müteselsil olarak sorumludurlar.

 C)Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun

 1)TKHK m.11’den Kaynaklı Müteselsil Sorumluluk

 TKHK m.11/2 : ‘‘… Bu fıkradaki hakların yerine getirilmesi konusunda satıcı, üretici ve ithalatçı müteselsilen sorumludur…’’

  •  Yasa koyucu bu hükümle tüketicileri korumayı amaçlayıp fıkrada sayılan hakların yerine getirilmesi hususunda satıcıyı , üreticiyi ve ithalatçıyı müteselsilen sorumlu tutmuştur.

 D) Türk Borçlar Kanunu

  •  Haksız Fiillerden Sorumlulukta Müteselsil Borçluluk

 Haksız fiil nedeniyle doğan zararlar sebebiyle birden fazla kişinin birlikte sorumlu tutulabilmesi mümkündür. TBK m.61-62de birden fazla kişinin bu çerçevede ortak olarak sorumlu olduğu haller düzenlenmiştir.

TBK MADDE 61 – Birden çok kişi birlikte bir zarara sebebiyet verdikleri veya aynı zarardan çeşitli sebeplerden dolayı sorumlu oldukları takdirde, haklarında müteselsil sorumluluğa ilişkin hükümler uygulanır.

 BK m. 612in uygulama alanı bulabilmesi için ; birden fazla kişinin ortak kusurlu davranışları ile zarara sebebiyet vermiş olmaları gerekir.

 Bu oluşan zarar dolayısı ile alacaklı borçlulardan zararın tümünü veya bir kısmını müteselsil borçluların tümünden veya sadece biri ya da bir kısmından talep edebilir. Müteselsil borçlu kavramı, alacaklıya borçlu sayısı kadar alacak hakkı tanımamaktadır. Müteselsil borçlulardan herhangi birinin alacaklıyı tatmin ettiği oranda diğer borçlularborcundan

 2)İntifa ve Otuma Hakkı Sahiplerinin Binanın Bakımındaki Eksikliklerden Doğan Zararlardan Malike Karşı Birlikte Sorumluluğu

TBK m.69/2 : İntifa ve oturma hakkı sahipleri de, binanın bakımındaki eksikliklerden doğan zararlardan, malikle birlikte müteselsilen sorumludurlar.

Kanun koyucunun mülkiyet dışında öngördüğü sorumluluk sebepleri intifa ve oturma hakkı sahipleri ile sınırlı tutulmuştur.

 Ayrıca dikkat etmek gerekir ki, yapı malikinden farklı olarak intifa ve oturma hakkı sahibi yapıların yapım bozukluğundan değil , bakım yükümlülüğüne aykırılıktan sorumluluk altına alınabilmektedir.

3) İşletme Sahibi ve Varsa İşletenin İşletme Tehlikesi Sebebiyle Ortaya Çıkan Zararlardan Sorumluluğu

MADDE 71 – Önemli ölçüde tehlike arzeden bir işletmenin faaliyetinden zarar doğduğu takdirde, bu zarardan işletme sahibi ve varsa işleten müteselsilen sorumludur.

 Yasa bu hükmüyle tehlike esasına dayanan genel bir kusursuz sorumluluk halini kabul etmiştir.

 İşletme sahibi ve varsa işleten ortaya çıkan işletme tehlikesi sebebiyle ortaya çıkan zararlardan kusursuz olarak ve müteselsilen sorumludurlar.

4)Borca Katılan ile Borçlunun Alacaklıya Karşı Müteselsil Sorumluluğu

TBK m.201/2 :Borca katılan ile borçlu, alacaklıya karşı müteselsilen sorumlu olurlar.

Aralarında müteselsil borçluluk ilişkisi bulunan borca katılan ve asıl borçludan her biri borcun tamamından sorumludur.

5)Malvarlığı veya İşletmenin Devralınması Halinde Önceki Borçlunun Devralanla Birlikte 2 Yıl Boyunca Müteselsil Sorumluluğu (TBK m.202/2)

TBK m. 202 ile devreden ile devralanın pasifler bakımından 2 (iki) yıllık müteselsil sorumluluğu ve bunun ertesinde borcun nakli öngörülmüştür.

Kanun koyucu bu madde düzenlemesi ile, borcun nakline iişkin karşı tarafın rızasının aranması geçerlilik şartını ortadan kaldırmıştır.

6)Sözleşmeye Katılan ile Yanında Yer Aldığı Tarafın Müteselsil Sorumluluğu (TBK m.206/2)

6)İşyeri Kiralarında Devreden Kiracı ve Devralanın Müteselsil Sorumluluğu (TBK m.323/3)

7)Bir Şeyi Birlikte Alanların Müteselsil Sorumluluğu ( TBK m.382)

8)İşyerinin Tamamı veya Bir Kısmının Devrinde Devreden ve Devralanın Müteselsil Sorumluluğu (TBK m. 428/3)

9)Bir Kişiye Birlikte Vekalet Verenlerin Müteselsil Sorumluluğu (TBK m. 511)

10)Bir şeyi Birlikte Saklamak Üzere Alanların Müteselsil Sorumluluğu (TBK m.567)

11)Adi Ortaklık İlişkilerinden Ortakların Ortaklık İlişkisi Kapsamında Üstlendikleri Borçlardan Müteselsil Sorumluluğu (TBK m.638/3)

 

İşbu içerik Stj. Av. Melikenur ÖZDEMİR tarafından hazırlanmıştır.