Yazar: Gamze Atalan

  1. Home
  2. Author: Gamze Atalan
POSTS BY : Gamze Atalan

İKİ HAKLI İHTAR NEDENİYLE KİRACININ TAHLİYESİ DAVASI

Hukukumuzda konut ve çatılı işyerleri yönünden kiraya veren tarafından kira ilişkisinin istenildiği zaman (10 yıldan önce) sona erdirilmesi mümkün değildir. Ancak kanunda tahdidi olarak sayılmış şartların varlığı halinde kiraya verenin kira sözleşmesini feshi ve kiralananın tahliyesini isteme hakkı mevcuttur. Bunlardan bir tanesi kira sözleşme süresi içerisinde kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle kiraya veren tarafından kiracıya iki haklı ihtar gönderilmiş olmasıdır.

TBK 352nci maddenin ikinci fıkrası “Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.” hükmü amirdir.

İki haklı ihtara dayalı, tahliye davasının açılabilmesi için kanun açık lafzından anlaşıldığı üzere, birtakım dava şartları öngörülmüş olduğu gibi dayanağı olan ihtarnamelerin usul ve esas açısından belli koşulları bulunmaktadır.

  • Şartlardan ilki, bir kira yılı içerisinde farklı aylara ait İKİ HAKLI İHTAR yapılmış olmasıdır. Dolayısıyla aynı aya ait ya da iki ayrı kira yılı içerisinde yapılmış ihtarlar söz konusu hükmün uygulanması imkanını vermemektedir.
  • Şartlardan ikincisi, iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasının, bir yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde ihtarların yapıldığı kira yılı bitiminden başlayarak BİR AY içinde açılması gereğidir. Bu süre, hak düşürücü süre niteliğinde olup hakim tarafından re’sen de dikkate alınacaktır. Kira dönemi sona ermeden ya da 1 aylık hak düşürücü süre geçtikte sonra tahliye davasının açılması halinde dava usulden reddedilecektir.
  • Şartlardan bir diğeri, iki haklı ihtar nedeniyle açılan davada tahliyeye karar verilebilmesi için kiracıya bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için YAZILI olarak iki haklı ihtarda bulunulmasıdır.  İhtardan kasıt, kiracı (borçluya) karşı ihtarname gönderilmesi ya da icra takibi başlatılmasıdır. Bir diğer ifade ile, noter kanalıyla gönderilecek ihtarname ya da icra dairesinden gönderilecek bir ödeme emri ile yapılması iki haklı ihtar şartının sağlanabilmesi için yeterli olacaktır.

İhtarın içeriğinde, kiracıya hangi ayın kirasının ödenmediği veya ne kadar eksik ödendiği açıkça bildirilmeli ve borcunu ödemesi için kiracıya en az otuz günlük süre verilmeli, bu süre içerisinde de borcun ödenmemesi halinde sözleşmenin feshedileceği, tahliye talebinde bulunulacağı bildirilmelidir.

Belirtildiği üzere, ihtar sadece ihtarname şeklinde kabul edilmemiş olup kira borcunun icra takibine konu edilmesi halinde de ihtar şartının yerine getirildiği kabul edilmektedir. Bu kapsamda İİK 269 ve devamı maddeleri kapsamında, taşınmazların tahliyesi düzenlenmiş olup kiracıya ihtarname çekilmesinin yanı sıra, eksik kira bedeli yönünden kiraya veren, tahliye ihtarlı ödeme emri yolu ile de kiracıya icra takibi başlatılabilmektedir. Bu takip yolu genel haciz yoluyla takip yolundan farklı olarak, hem ödenmeyen kira bedelinin kiracıdan tahsilinin hem de kiracının tahliyesinin talep edildiği bir yoldur. Bu kapsamda tahliye ihtarlı ödeme emri de Kanunen haklı ihtar niteliğinde olduğundan Yargıtay tarafından dava şartının yerine getirilmiş olduğu kabul edilmektedir.

Nitekim Bursa BAM, 4. HD., E. 2020/788 K. 2020/1553 T. 21.12.2020 sayılı kararında; “Davacının, davalı kiracı hakkında Bursa 2.İcra Dairesi′nde iki ayrı icra takibi yaptığı, 2018/9955 esas sayılı takip dosyasında 2018 yılı 7 ve 8. aylar kiralarının talep edildiği, ödeme emrinin borçluya 31.10.2018 tarihinde tebliğ edildiği, borçlunun borca itiraz etmediği gibi 30 günlük süre içinde takip dosyasına borcu ödemediği görülmektedir.

İcra takibinde tebliğ edilen örnek 13 ödeme emrinde Kanunda belirtilen 30 günlük süre verilmiş olup, bu ödeme emri TBK′nın 315.maddesindeki bildirim yerine geçer. O halde borçlu kiracı hakkında TBK′nın 315.maddesi uyarınca temerrüt nedeniyle tahliye koşulları oluşmuş olup, tahliyeye yönelik istinaf isteminin reddi gerekmiştir.” hükmüne yer verilmiştir.

  • Bir başka dava şartı olarak İHTARLARIN HAKLI OLMASI aranmaktadır. Bundan kasıt, ihtarın yapıldığı tarihte kiracının borcu mevcut ve muaccel olmalıdır. Bir başka ifade ile, kira bedeli borcunun sözleşme veya yasa hükmü gereği taraflarca belirlenmiş ifa zamanında yerine getirilmemesi üzerine gönderilmişse haklı kabul edilmektedir. Kiranın eksik ödenmesi de haklı ihtar niteliği taşıyacaktır. Yargıtay görüşü doğrultusunda, ihtar tebliğinden sonra yapılan ödemeler iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmemektedir. Ancak kiracının icra takibinden sonra ödeme yapması durumunda artık kiracının icra takibi ile tahliyesinin istenebilmesi mümkün değildir.

Buna karşılık, kira borcu ihtarname tebliğ edilmeden önce ödenirse, yapılan ihtar haklı sayılmayacağı gibi tahliye davası da açılamayacaktır.

Süresiz sözleşmelerde ve kira parasının yıllık ödenmesi gereken hallerde iki haklı ihtar oluşmaz (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 05.06.2018 tarihli 2018/3126E. 2018/6396K.)

O halde özetlemek gerekir ise, iki haklı ihtarın tebliğinden önce ödeme yapılmış olması, muaccel olmayan kira alacağı için gönderilen ihtarlar, iki haklı ihtarın farklı kira dönemlerine ait olması, ihtarların kiracı yerine tebliğe mezun olmayan birine tebliğ edilmiş olması, birden çok kiracıya hitaben gönderilmemesi ya da mirasçı kiralayanların tamamı tarafından gönderilmemesi halinde ihtar şartı yerine getirilmiş sayılmayacaktır.

  • Kiracının birden fazla olduğu hâllerde ihtar, her bir kişiye yapılmalı ve iki haklı ihtar nedeniyle tahliye dava dilekçesi tüm kiracılara tebliğ edilmelidir.
  • HMK 4/1-a maddesine göre “Sulh hukuk mahkemeleri, dava konusunun değer veya tutarına bakılmaksızın; a) Kiralanan taşınmazların, 9/6/1932 tarihli ve 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununa göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler ayrık olmak üzere, kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dâhil olmak üzere tüm uyuşmazlıkları konu alan davalar ile bu davalara karşı açılan davalara…” Sulh Hukuk Mahkemesi bakmakla yükümlüdür. Bu kapsamda iki haklı ihtar nedeniyle açılacak tahliye davası, taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesinde açılacaktır.
  • 7445 sayılı İcra ve İflas Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile gelen düzenlemeye göre, iki haklı ihtar nedeniyle tahliye için aranan tüm şartların varlığı halinde dahi, 01.09.2023 tarihinden itibaren açılacak tahliye davaları öncesinde arabulucuya başvuru sürecinin işletilmesi zorunlu olduğundan dava açılmadan önce dava şartı arabuluculuk sürecinin yerine getirilmesi de gerekmektedir.

 

 

 

 

8. YARGI PAKETİ DEĞİŞİKLİĞİ KAPSAMINDA HÜKMÜN AÇIKLANMASININ GERİ BIRAKILMASI KARARI

Anayasa Mahkemesi 1/6/2023 tarihinde E.2022/120 numaralı dosyada, 5271 sayılı Ceza Muhakemesi Kanunu’nun 231. maddesine 5560 sayılı Kanun’un 23. maddesiyle eklenen (5) numaralı fıkranın birinci cümlesinin Anayasa’ya aykırı olduğuna ve iptaline, kararın Resmî Gazete’de yayımlanmasından başlayarak bir yıl sonra yürürlüğe girmesine karar vermiştir.

Daha sonra 12.03.2024 tarihli ve 32487  sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan ve 01.06.2024 tarihinde yürürlüğe giren 8. yargı paketiyle birlikte hükmün açıklanmasının geri bırakılması kurumu, eski düzenlemesine birkaç noktada değişiklikler getirilerek hukukumuza tekrardan girmiştir.

Bu kapsamda, yazımızda,  hükmün açıklanmasının geri bırakılması kararı ve Anayasa Mahkemesi’nin iptal kararı incelenecek olup 8. Yargı paketi kapsamında getirilen değişiklikler kapsamında hükmün açıklanmasının geri bırakılması kararının akıbeti açıklığa kavuşturulacaktır.

HÜKMÜN AÇIKLANMASININ GERİ BIRAKILMASI KARARI

Hükmün açıklanmasının geri bırakılması kurumu ile amaçlanan, hakkında bu yönde karar verilen sanığın, cezası çektirilmeksizin ona bir şans daha tanımaktır. Ancak bu kararın verilebilmesi için belli şartların varlığı aranmaktadır.

CMK’ nın 231. maddesi uyarınca hükmün açıklanmasının geri bırakılması kararı verilebilmesi için sanığa yüklenen suçtan dolayı yapılan yargılama sonunda hükmolunan cezanın, iki yıl veya daha az süreli hapis veya adlî para cezası olması gerekir. Ayrıca buna ek olarak, sanığın daha önce kasıtlı bir suçtan mahkûm olmamış bulunması, mahkemece, sanığın kişilik özellikleri ile duruşmadaki tutum ve davranışları göz önünde bulundurularak yeniden suç işlemeyeceği hususunda kanaate varılması ve suçun işlenmesiyle mağdurun veya kamunun uğradığı zararın, aynen iade, suçtan önceki hale getirme veya tazmin suretiyle tamamen giderilmesi gereklidir.

Hükmün açıklanmasının geri bırakılması kararı 5 yıl için verilir. Bu süre içerisinde kişinin kasıtlı bir suç işlememesi ve denetimli serbestlik tedbirine uygun davranması gerekmektedir.

ANAYASA MAHKEMESİ’NİN İPTAL KARARI

Anayasa Mahkemesi 01/06/2023 tarihli, 2022/120 Esas ve 2023/107 Karar sayılı ilamıyla 5271 sayılı Ceza Muhakemesi Kanunu’nun 231. maddesine 5560 sayılı Kanun’un 23. maddesiyle eklenen (5) numaralı fıkranın birinci cümlesinin Anayasa’ya aykırı olduğu gerekçesiyle iptal edilmiştir.

Bu iptal kararının Resmi Gazete’de yayımlanmasından başlayarak 1 yıl sonraya tekabül eden 1 Ağustos 2024 tarihinde yürürlüğe gireceği ifade edilmiştir.

Anayasa Mahkemesi söz konusu iptal kararını şu şekilde değerlendirmiştir:

“HAGB uygulanmasını yargılamanın henüz başında kabul eden sanıklar hakkında yargılamanın sonraki aşamalarında adil yargılanma hakkı güvencelerinin ilk derece mahkemesince sağlanıp sağlanmadığının denetimi istinaf kanun yolunda yapılamamakta ve bu durum hak ihlallerine yol açabilmektedir. 

 HAGB kurumunun müsadere işlemleri yönünden de bazı eksik düzenlemeler içerdiği değerlendirilmiştir. HAGB kararı verilmesi durumunda müsadere işlemlerinin hangi aşamada infaz edileceğine ilişkin olarak açık bir kanun hükmü bulunmamaktadır. Mülkiyet hakkına müsadere yoluyla yapılan sınırlamaya ilişkin istinaf kanun yoluna başvuru imkânının askıya alınarak HAGB kararı ile birlikte müsadere kararının infazına yol açabilecek şekilde infaz zamanında belirsizliğin olduğu görülmüş ve yeterli güvencelerin sağlanmadığı dikkate alındığında kuralın maliklere aşırı bir külfet yüklediği sonucuna ulaşılmıştır.

 Diğer yandan kişi hakkında verilen HAGB kararı, ceza niteliğinde olmayıp kişiyi ceza tehdidi altında bırakmaktan ibarettir. HAGB kararının bu niteliğini gözeten Anayasa Mahkemesi daha önceki birçok kararında, kötü muamele iddiaları yönünden HAGB kurumunun uygulanmasının sanığın infaz edilebilir bir ceza almaması sonucunu doğurduğunu ve bu kurumun uygulanmasında mağdurun muvafakati ya da mağdur açısından manevi bir telafinin sağlanmasının da aranmadığını dikkate alarak anılan geri bırakma kararının mağdur açısından yeterli ve etkili bir giderim sağlamadığını değerlendirmiştir.”

  1. YARGI PAKETİYLE GELEN DEĞİŞİKLİKLER :Yargı Paketi Anayasa Mahkemesi’nin 01.08.2024 tarihinde yürürlüğe girecek kararından önce 12.03.2024 tarihli ve 32487  sayılı Resmî Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir. Bu değişiklikle beraber konuyla alakalı soru işaretleri ortadan kalkmıştır. Şöyle ki, Anayasa Mahkemesi’nin iptal kararıyla ortadan kalkan hükmün açıklanmasının geri bırakılması kurumu 8. Yargı paketiyle tekrardan hukukumuza girmiştir.

Konunun daha iyi anlaşılabilmesi için eski düzenlemeyle yeni düzenleme karşılaştırılarak ele alınacaktır.

5271 SAYILI CEZA MUHAKEMESİ KANUNU
7499 SAYILI KANUN ÖNCESİ 7499 SAYILI KANUN SONRASI
Madde 231-(5) Sanığa yüklenen suçtan dolayı yapılan yargılama sonunda hükmolunan ceza, iki yıl veya daha az süreli hapis veya adlî para cezası ise; mahkemece, hükmün açıklanmasının geri bırakılmasına karar verilebilir. Uzlaşmaya ilişkin hükümler saklıdır. Hükmün açıklanmasının geri bırakılması, kurulan hükmün sanık hakkında bir hukukî sonuç doğurmamasını ifade eder. Madde 231-(5) Sanığa yüklenen suçtan dolayı yapılan yargılama sonunda hükmolunan ceza, iki yıl veya daha az süreli hapis veya adlî para cezası ise; mahkemece, hükmün açıklanmasının geri bırakılmasına karar verilebilir. Uzlaşmaya ilişkin hükümler saklıdır. Hükmün açıklanmasının geri bırakılması, müsadereye ilişkin hükümler hariç, kurulan hükmün sanık hakkında bir hukukî sonuç doğurmamasını ifade eder.
(6) Hükmün açıklanmasının geri bırakılmasına karar verilebilmesi için; a) Sanığın daha önce kasıtlı bir suçtan mahkûm olmamış bulunması, b) Mahkemece, sanığın kişilik özellikleri ile duruşmadaki tutum ve davranışları göz önünde bulundurularak yeniden suç işlemeyeceği hususunda kanaate varılması, c) Suçun işlenmesiyle mağdurun veya kamunun uğradığı zararın, aynen iade, suçtan önceki hale getirme veya tazmin suretiyle tamamen giderilmesi, gerekir. Sanığın kabul etmemesi hâlinde, hükmün açıklanmasının geri bırakılmasına karar verilmez. (6) Hükmün açıklanmasının geri bırakılmasına karar verilebilmesi için; a) Sanığın daha önce kasıtlı bir suçtan mahkûm olmamış bulunması, b) Mahkemece, sanığın kişilik özellikleri ile duruşmadaki tutum ve davranışları göz önünde bulundurularak yeniden suç işlemeyeceği hususunda kanaate varılması, c) Suçun işlenmesiyle mağdurun veya kamunun uğradığı zararın; aynen iade, suçtan önceki hâle getirme veya tazmin suretiyle tamamen giderilmesi, gerekir.
(12) Hükmün açıklanmasının geri bırakılması kararına itiraz edilebilir. İtiraz mercii, karar ve hükmü inceler; usul ve esasa ilişkin hukuka aykırılık tespit ettiği takdirde, gerekçesini göstererek karar ve hükmü kaldırır ve gereğinin yapılması için dosyayı mahkemesine gönderir. (12) 272 nci maddenin üçüncü fıkrası hükümleri saklı kalmak üzere, hükmün açıklanmasının geri bırakılması kararına karşı istinaf yoluna başvurulabilir. Bölge adliye mahkemesi tarafından verilen kararlar hakkında 286 ncı madde hükümleri uygulanır. 272 nci maddenin üçüncü fıkrası hükümleri saklı kalmak üzere, hükmün açıklanmasının geri bırakılması kararının ilk derece mahkemesi sıfatıyla bölge adliye mahkemesi veya Yargıtay tarafından verilmesi hâlinde temyiz yoluna gidilebilir. İstinaf ve temyiz yolunda karar ve hüküm, usul ve esasa ilişkin hukuka aykırılıklar yönünden incelenir.

(Bu karşılaştırma tablosu Ankara Barosu’nun sayfasından alınmıştır)

  1. yargı paketiyle gelen düzenlemeleri özetlemek gerekirse:
  • Hükmün açıklanmasının geri bırakılması kararının sanık hakkında hiçbir hüküm doğurmayacağını ancak müsadere kararının infazının hüküm doğurabileceği ifade edilerek müsadere konusundaki tartışmalara son verilmiştir.
  • Eski düzenlemede yer alan hükmün açıklanmasının geri bırakılmasının sanık tarafından kabul edilmediği takdirde karar verilemeyeceği düzenlemesi kalkmış olup hükmün açıklanmasının geri bırakılması için sanığın kabulüne gerek kalmamıştır.
  • Eski düzenlemede yer alan hükmün açıklanmasının geri bırakılması kararına itiraz kalkmış olup artık 272’nci maddenin 3.fıkrası hükümleri saklı olmak üzere istinaf yolu açılmıştır.

Hazırlayan: Stj. Av. AHSEN VURUCU

YAZLIK İHTİYACI SEBEBİ İLE TAHLİYE DAVASI

Bilindiği üzere, konut ve çatılı işyerlerinde kiraya veren sözleşme süresi 10 yılı geçmedikçe kiracıyı taşınmazdan çıkartamamaktadır. Bunun istisnası TBK’nın 350nci maddesinde düzenlenmiş olup buna göre kiraya verenin kendisinin, eşinin, altsoy ve üst soyunun ihtiyacı, kiralananın yeniden inşasının gerekli olması durumlarında dava yoluyla kiralananın tahliyesinin talep edilebilmesi mümkündür.

Bunlardan en önemlisi ve uygulamada en çok karşılaşılan, kiraya verenin taşınmaza ihtiyacının olması durumudur. İlgili madde hükmü gereğince kiraya verenin konut veya işyeri ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekmektedir.

Gereksinim sebebiyle tahliye durumunda, kiraya verenin yazlık ihtiyacı nedeniyle tahliye sebebinin bulunup bulunamayacağı durumu da tartışmalıdır. Yazlık ev teriminden ne anlaşılması gerektiği kanun koyucu tarafından açıkça düzenlenmemiştir. Ancak Yargıtay’ın yerleşmiş görüşü kapsamında, yazlık ihtiyacı yaşam biçimi olarak sürekli konut ihtiyacının bir devamı niteliğindedir.

İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arzetmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekmektedir. Bu kapsamda, kiraya verenin yazlık ihtiyacının da dava süreci boyunca devam ediyor olması esastır.

Yazlık ihtiyacı sebebiyle tahliye davasının kabul edilebilmesinde bir diğer kriter ise, taşınmazın yazlık vasfına uygun olup olmadığıdır. Bu ihtimalde kiralayan, tahliyesi talep edilen taşınmazın yazlık vasfına sahip olduğunu ispatla yükümlüdür. Nitekim bu hususta Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2014/11609 T. 27.10.2014 “… Davacı yazlık konut ihtiyacına dayanarak kiralanan taşınmazın tahliyesini talep etmiş, Mahkemece yazlık konut ihtiyacının gerçek anlamda konut ihtiyacı olarak değerlendirilemeyeceği gerekçesiyle ihtiyaç sebebiyle tahliye davasının reddine karar verilmiştir. TBK, kiraya verene kiralananı kendisi, eşi, alt soyu, üst soyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut ihtiyacı için tahliye isteme hakkı tanımıştır. Yasada öngörülen ihtiyaç devamlılık arz eden bir ihtiyaç olup, geçici ihtiyaç tahliye nedeni olarak kabul edilmemiştir. Ancak uygulamada yazlık ihtiyacı yaşam biçimi olarak sürekli konut ihtiyacının bir devamı olarak nitelendirilmiştir. Bu ilkeden hareketle taraflara yazlık ihtiyacına yönelik delillerinin ibrazı için imkân tanınarak davaya konu taşınmazın bulunduğu yer ve mimari yapısı itibariyle yazlık nitelikte olup olmadığı hususunun araştırılması gerekirken eksik inceleme ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir…”şeklinde kurulan bir hüküm mevcuttur.

Burada dikkat edilmesi gereken bir başka nokta, ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin kanun hükümlerinin, geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay ve daha kısa süreyle kiralanmalarında uygulanamayacağı hükmüdür. Bu kapsamda tatil amaçlı yapılar da dahil olmak üzere 6 ay ve daha kısa süreli kiralanmış taşınmazlar yönünden konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümlerin uygulanabilmesi söz konusu değildir. Bu halde, kiraya verenin taşınmazı 6 ay ve daha kısa süreli şekilde kiralanmış ise bu durumda yazlık ihtiyacı sebebiyle tahliye davası açılabilmesi mümkün olmayacaktır.

Konuya ilişkin, Yargıtay’ın yazlık veya geçici kullanım ihtiyacı sebebiyle tahliye davalarına ilişkin vermiş olduğu bazı esaslı kararlara yer vermekte fayda görmekteyiz:

YARGITAY HUKUK GENEL KURULU E. 1992/6-776 K. 1993/109 T. 10.3.1993 kararında “…Davacının köydeki baba evinin çok küçük ve aile nüfus sayısı itibariyle yetersiz bulunduğu anlaşıldığı gibi eş ve 6 çocuk ile birlikte otel veya motel türü bir yerde tatil geçirmenin aile bütçesine getireceği külfetin ağırlığı da aşikârdır. Yıllarını çalışarak yurt dışında geçirmiş, belirli bir ekonomik birikime ulaşmış, bu birikimi ile bir mesken edinmiş olan kimsenin, yurt ve akraba özlemi duyacağı, çocuklarının da mümkün olduğu oranda vatanından kopmamalarının arzu edebileceği gayet doğal görülmelidir.

Davalı kiracı, bunun aksini kanıtlamak için herhangi bir delil de göstermiş değildir. Kaldı ki, 6570 sayılı Yasa, kiralayanın ihtiyaç sebebi ile kiralananın boşatılmasından sonra muayyen bir süre içerisinde bu yeri başka bir şahsa yeniden kiraya vermesi halinde cezai müeyyideyi de getirmiştir. Bu durumda, davacının içerisinde bulunduğu özel şartlan itibariyle, yıllık tatilini geçirmek üzere Türkiye’ye geldiğinde kalmak üzere açılan bu boşaltma davasında, ihtiyacın gerçek ve samimi olduğunun kabulü gerekir. Nitekim Hukuk Genel Kurulu’nun 31.5.1989 gün 291-402 ve 28.11.1990 gün 1990/6-466 E.1990/593 K. sayılı kararlarında da aynı görüş benimsenmiştir…” hükmü mevcuttur.

Yargıtay HGK 23.12.1992 Tarihli 1992/6-667E. ve 1992/755 K. sayılı kararında ise; Yurda kesin dönüş yapmamakla birlikte, tatillerde kullanım için konut ihtiyacı ise bir çok Yargıtay kararında gerçek ve samimi ihtiyaç olarak kabul edilmiştir. Bunun için konutun, yazlık niteliklerine sahip olması da aranmamıştır.

Yargıtay HGK  10.3.1993 Tarihli 1992/6-776 E. ve 1993/109 K. Sayılı kararında yer alan gerekçe;”… Almanya’da çalışan ve kesin dönüş yapmamış olan davacının, yıllık tatilini geçirmek üzere Türkiye’ye geldiğinde kalmak üzere açtığı tahliye davasında; ihtiyacın gerçek ve samimi olduğunun kabulü gerekir. Mecurun hem muhit itibariyle, hem de yapı itibariyle, yazlık niteliğinde olup olmadığının araştırılmasına gerek yoktur…”

İlgili Yargıtay kararlarından hareketle burada bir paragraf açarak değinmek isteriz ki, yurtdışında yaşayan vatandaşlarımızın Türkiye’de bulunan kiralanan taşınmazlarının, ülkeye geldikçe kullanım imkanının tanınması da yazlık gibi geçici süreli kullanım ihtiyacı olarak nitelendirilebileceğinden tahliye davasının açılabilmesi mümkündür.

Son olarak, Yargıtay’ın bir başka kararında ise ihtarnamede yahut dava dilekçesinde tahliye isteminin konut ihtiyacına dayandırılması ve fakat yargılamanın ilerleyen safhalarında tahliye isteminin “taşınmazın yazlık olarak kullanılacağı” hususuna dayandırılmasının, iddia ve savunmanın genişletilmesi ve değiştirilmesi yasağına aykırılık teşkil etmediği ifade edilmiştir.

Yukarıda izah edilenler doğrultusunda, yazlık konut ya da yurtdışında yaşayan kişilerin ülkeye geldiklerinde kullanabilecekleri geçici süre ile konut ihtiyacını gidermek amacıyla kullanılacak olan konutların kiraya verenin gereksinim nedeniyle tahliyesi davasına konu edilebilmesi mümkündür. Bu konuda kiraya veren tarafından ihtiyacın zorunlu, gerçekçi ve samimi olduğunun kanıtlanması şart olup bu hususun kanıtlanması halinde tahliye kararının alınabilmesi mümkündür.

LİMİTED VE ANONİM ŞİRKETLERDE MÜDÜRÜN SORUMLULUĞU

 

 

 ANONİM ŞİRKET

Anonim şirketlerde yönetim ve temsil yetkisi, kural olarak şirketin yönetim kurulunda bulunmaktadır.

Türk Ticaret Kanunu’na göre, yönetim yetkisi ve temsil yetkisi birbirinden ayrı kavramlar olup her biri yönetim kurulu üyesi olmayan üçüncü kişilere (genel müdür ve müdürlere) ayrı ayrı devredilebilir.

  1. Yönetim Yetkisi Bakımından Genel Müdür

TTK’nın  367nci maddesi “- (1) Yönetim kurulu esas sözleşmeye konulacak bir hükümle, düzenleyeceği bir iç yönergeye göre, yönetimi, kısmen veya tamamen bir veya birkaç yönetim kurulu üyesine veya üçüncü kişiye devretmeye yetkili kılınabilir. …

 (2) Yönetim, devredilmediği takdirde, yönetim kurulunun tüm üyelerine aittir. “ hükmüne amirdir.

Bu kapsamda asıl olan Anonim Şirketin Yönetim Kurulu tarafından yönetilmesidir ancak iç yönergede düzenlenmesi koşulu ile yönetimin bir veya birkaç yönetim kurulu üyesine veya herhangi bir üçüncü kişiye devredilmesi mümkündür.

Yönetimin 3. Kişiye devredilmesi halinde bu kişi Genel Müdür sıfatı ile adlandırılmaktadır.

Genel Müdürün yetkilerinin mutlaka iç yönerge ile belirlenmesi bir kanuni zorunluluktur.  Genel müdür, temsil yetkisini iç yönergede kendisine çizilen sınırlar içerisinde kullanmakla yükümlüdür. Genel müdürün iç yönergede yetkisinin tanınmadığı her işlem için temsil yetkisi Yönetim Kuruluna aittir.

Genel müdüre iç yönerge ile tam temsil yetkisi tanınmış olsa bile, Genel müdür, şirketi yönetirken şirket menfaatlerini gözetme ve görevlerini tedbirli bir yöneticinin özeniyle yerine getirme sorumluluğu altındadır. Yalnızca TTK’da şirketler topluluğu yönünden özen yükümlülüğüne bazı istisnalar getirilmiştir.

Kendisine tam yetki tanınmamış bir Genel Müdür, iç yönergede kendisine yetki verilmeyen bir hususta karar alır ise, bu durumda yönetim kurulunun yetki alanına girmiş olacak ve TBK “ vekaletsiz iş görenin sorumluluğu”na ilişkin hükümler uygulama alanı bulacaktır.

  1. Temsil Yetkisi Bakımından Genel Müdür

TTK 37nci madde kapsamında; Esas sözleşmede aksi öngörülmemiş veya yönetim kurulu tek kişiden oluşmuyorsa temsil yetkisi çift imza ile kullanılmak üzere yönetim kuruluna aittir.

Yönetim kurulu, temsil yetkisini bir veya daha fazla murahhas üyeye veya müdür olarak üçüncü kişilere devredebilir. En az bir yönetim kurulu üyesinin temsil yetkisini haiz olması şarttır.

Yönetim kurulunun devredilemez nitelikteki görev ve yetkilerine dahil olan konularda temsil yetkisinin devredilebilmesi mümkün değildir. Bunlar TTK 375nci maddesinde sayılmıştır.

Şirketi temsile yetkili olan bir genel müdür, şirketin amacına ve işletme konusuna giren her tür işi ve hukuki işlemi, şirket adına yapabilir ve bunun için şirket unvanını kullanabilir. Bu anlamda, temsil yetkisinin kapsamı, “şirketin amacına ve işletme konusuna giren” her çeşit işler ve hukuki işlemlerdir.

Yönetim ve temsil yetkisine sahip bir genel müdürün, eylemlerinden kanunen şirket sorumludur. Ancak genel müdürün haksız fiilinden ya da şirketin amacı ve işletme konusu dışında gerçekleştirdiği eylemleri nedeniyle şirketin kendisine rücu hakkı saklıdır.

Yönetim kurulu tarafından temsile yetkili kişiler ve bunların temsil şekillerini gösterir karar alınır, noterlikçe onaylanır ve Ticaret Sicilinde tescil ve ilan edilir.

 

  1. LİMİTED ŞİRKETLERDE

TTK m. 623/1 ve m. 616/1-(b) uyarınca şirketin yönetim ve temsil yetkisi esas sözleşme veya ortaklar genel kurulu kararıyla bir veya birden fazla ortağa tanınabileceği gibi üçüncü kişilere de bırakılabilir. Bununla birlikte, şirketin yönetimi ve temsili tamamen üçüncü kişilere bırakılamaz. En azından bir ortağın şirketi yönetim ve temsil hakkının bulunması gerekir.

Müdür gerçek kişi olabileceği gibi, tüzel kişi de olabilir. Şirket müdürlerinin Türk vatandaşı olması veya yerleşim yerinin Türkiye’de bulunması şartı da yoktur.

Müdürün birden fazla olması durumunda, müdürler kurulu oluşturulması söz konusu olur ve anonim şirketlerdeki düzenlemeler kıyasen burada da uygulama alanı bulur. Bu kapsamda TTK 624ncü maddeye göre, birden fazla müdür olması halinde bunlardan bir tanesi müdürler kurulu başkanı olarak atanır. Başkan olan müdür, genel kurulun toplantıya çağrılması ve genel kurul toplantılarının yürütülmesinde yetkilidir, bununla beraber genel kurul başka bir yönde karar almadığı veya esas sözleşmede farklı bir düzenleme öngörülmediği hallerde tüm açıklamaları ve ilanları da başkan olan müdür yapar.

Müdürler, genel kurula bırakılmamış bulunan yönetime ilişkin tüm konularda karar almaya ve bu kararların yürütülmesini sağlamaya yetkilidir.

Müdürlerin birden fazla olması halinde kararlar oy çoğunluğuyla alınmakta olup eşitlik durumunda ise başkan olan müdürün oyu üstün sayılmaktadır.

Tüzel kişinin müdür olarak atanması, sorumluluk bakımından önem taşır. Tüzel kişilerin müdür olarak atanması durumunda, sorumluluk, tüzel kişi adına eylemde bulunan ve işlem yapan gerçek kişiye değil, doğrudan tüzel kişiye ait olur.

Limited şirket müdürlerinin sorumluluğu aşağıdaki hükümler çerçevesinde düzenlenmiştir:

TTK m. 632 hükmü gereğince, limited şirketin yönetimi ve temsili ile yetkilendirilen kişi, şirkete ilişkin görevlerini yerine getirmesi sırasında işlediği haksız fiilden şirket sorumlu tutulmuştur. Limited şirket müdürleri, kanundan ve esas sözleşmeden doğan yükümlülüklerini kusurlarıyla ihlal ettikleri takdirde hem şirkete hem pay sahiplerine hem de şirket alacaklılarına karşı verdikleri zarardan sorumludurlar. Bu kapsamda, müdürler, kusurlu hareket etmediklerini ispat ettikleri oranda, sorumluluktan kurtulacaklardır.

Yukarıda bahsedilen genel sorumluluk hali dışında müdürlerin sorumlulukları aşağıdaki gibidir:

  • Belgelerin ve Beyanların Kanuna Aykırı Olması (TTK m. 549)
  • Sermaye Hakkında Yanlış Beyanlar ve Ödeme Yetersizliğinin Bilinmesi (TTK m. 550)
  • Değer Biçilmesinde Yolsuzluk (TTK m. 551)
  • Kurucuların, Yönetim Kurulu Üyelerinin, Yöneticilerin ve Tasfiye Memurlarının Sorumluluğu (TTK m. 553)
  • Kamu Borçlarından Dolayı Sorumluluk: 6183 sayılı “Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkındaki Kanun” uyarınca; limited şirketten tahsil edilemeyen (vergi vb.) kamu borçlarından, şirket ortakları ve müdürleri “şahsen” ve “şahsi mal varlıkları ile” herhangi bir sınırlamaya tabi olmaksızın sorumlu tutulmuştur. Ortaklar şirket payları oranında sorumlu iken, sorumluluk şirket müdürleri açısından genişletilmiş olduğundan borcun tamamından sorumlulukları söz konusudur. Bu kapsamda şirket ortağı olan müdür bakımından sorumluluk pay oranı ile sınırlı olmaksızın tamamı yönündendir.

Buna karşılık, Limited şirketlerin özel nitelikteki ticari borçlarından şirket müdürlerinin şahsi olarak sorumlulukları mevcut olmamaktadır.

  • Son olarak, Limited şirketlerde “cezai sorumluluk” yönünden TTK’ya göre, yasal temsilci olan yönetim kurulu üyeleri veya müdürler sorumludur. Cezaların şahsiliği ilkesi gereği, hakim ve savcılar tarafından fail belirlenmesinde, somut olay yönünden şirket yapısı içerisindeki her üye veya müdürün durumu tek tek ele alınmaktadır. Bu sebeple şirket müdürlerinin, suçun işlenmesinde herhangi bir kastının, kusurunun olmadığını, talimat ve prosedürleri gereği gibi yerine getirdiğinin ispat edilmesi; sorumluluktan kurtulmaları için son derece önemlidir. Aynı zamanda, şirket müdürlerinin görevlerinin sınırlarının belirlenmesi ve bu kapsamda sicil gazetesinde ilan edilmesi de 3. Kişiler ve olaylar bakımından önemlidir.

 

 

 

HÜKMÜN AÇIKLANMASININ GERİ BIRAKILMASI KARARININ AYM TARAFINDAN İPTAL EDİLMESİNE İLİŞKİN GENEL BAKIŞ

Hükmün açıklanmasının geri bırakılması Ceza Muhakemesi Kanunu 231. Maddesinde düzenlenmiştir. Ceza yargılaması sonunda verilen ceza, 2 yıl veya daha az süreli hapis veya adli para cezası ise, gerekli olan koşulların varlığı halinde verilerek hükmün açıklanmasının 5 yıl süreyle geriye bırakılmasıdır.  Hükmün açıklanmasının geri bırakılmasına karar verilebilmesi için;

–Sanığın daha önce kasıtlı bir suçtan mahkum olmamış bulunması,

-Mahkemece, sanığın kişilik özellikleri ile duruşmadaki tutum ve davranışları göz önünde bulundurularak yeniden suç işlemeyeceği hususunda kanaate varılması,

-Suçun işlenmesiyle mağdurun veya kamunun uğradığı zararın, aynen iade, suçtan önceki hale getirme veya tazmin suretiyle tamamen giderilmesi,

Gerekir. Sanığın kabul etmemesi halinde, hükmün açıklanmasının geri bırakılmasına karar verilemez.

Hükümleri amir bulunmaktadır.

HAGB kurumu, Türkiye’nin de tabi bulunduğu Kıta Avrupa’sı hukuk düzeninde ve özellikle 19. Yüzyılda onarıcı adalet anlayışının bir sonucu olarak, Anglo Sakson hukuk düzeninde ortaya çıkmıştır. Hükmün açıklanmasının geri bırakılması kurumuna göre, yukarıda belirtmiş olduğumuz kanuni şartları sağlayan kişiler hakkındaki mahkûmiyet hükmü, denetim süresi içerisinde, mahkeme kararıyla kendisine yüklenmiş yükümlülükleri yerine getirmeleri ve kasıtlı bir suç işlememeleri kaydıyla, verilmiş olan ceza haklarında bir sonuç doğurmamasını ifade etmektedir.

Hükmün açıklanması kurumunun getirilmesinin amacı şu şekilde ifade edilmiştir; Bu kurum, çağdaş ceza hukukunun amaçlarından biri olan kişiyi mümkün olduğu kadar damgalamamayı ve toplum ile uyum sağlamasını gerçekleştirici bir uygulama niteliğindedir. … Sanık, denetim süresi içinde denetim koşullarına uygun olarak hareket ettiğinde hakim, adı geçen hakkında açılmış bulunan kamu davasının düşmesine karar verecektir. Böylece hükmün geri bırakılmasına tabi tutulan kişiye suçlu damgası vurulmamış olacaktır Nitekim HAGB kurumu kanuni düzenleme ile getirilirken de şu hususların sanığın lehine olacağı kanaatiyle düzenlenmiştir.

1) Hükmün Açıklanmasının Geri Bırakılması (HAGB) kararları ile ilgili kayıtlar adli sicilde tutulmayıp kendine özgü başka bir sistemde toplanır. Hükmün açıklanmasının geri bırakılması bir mahkûmiyet kararı olmadığından, adli sicile kaydı yapılmadığı gibi sanık sabıkalı kabul de edilmez.

2) Sanık, denetim süresi olarak belirlenen 5 yıl içerisinde kasten yeni bir suç işlemediği veyahut da 1 yıl süre ile denetimli serbestlik tedbirine karar verildiği takdirde bu tedbire uymuşsa davanın düşmesine karar verilir ve hükmün açıklanmasının geri bırakılmasına ilişkin kayıt tutulduğu sistemden çıkarılır.

 

3) Sanığın geçmişinde kasıtlı bir suçtan dolayı başkaca bir mahkumiyeti bulunmamasına rağmen ceza verilmesi sanık üzerinde yıkıcı bir etki bırakacağından, suça meyilli olmadığından hareketle HAGB hükmü verilmesi sayesinde bireyin topluma kazandırılması mümkün olur.

 

4) HAGB kurumu ile getirilmek istenen bir diğer fayda ise sanığın HAGB uygulamasını kabul etmesine bağlı olması ile alakalıdır. Genel anlamda HAGB kurumu sanığın lehine bir düzenleme olarak görülmekle beraber her olayın kendi içerisinde farklı özellikler taşıması sebebi ile  HAGB mutlak olarak ‘’kabul edilmeli’ ya da ‘’kabul edilmemeli’’ demek mümkün olmamaktadır. Bu sebeple karar sanığa bırakılmıştır. Fakat bu durumun düşünüldüğü gibi olmadığı, tam tersine sanığın aleyhine de olabileceği hususuna makalenin devamında değinilecektir.

 

5) HAGB kararı neticesinde kişi 5 yıllık bir denetimli serbestlik süresine tabi olacağından bu 5 yıllık süreçte suç işlememe konusunda çok daha titiz davranacaktır. Bu sayede kişinin suça yatkınlığı varsa dahi azalacaktır.

 

Fakat ülkemizde yapılan yargılamalar neticesinde verilmiş olan Hükmün Açıklanmasının Geri Bırakılması kararının, uygulama sırasında karşılaşılan birçok sıkıntı ve toplum açısından meydana getirmiş olduğu olumsuz etkiler günden güne artarak devam etmektedir. Ülkemizde söz konusu kurum ile ilgili olarak Anayasa Mahkemesine birçok bireysel başvuru yapılmış ve defalarca ihlal kararları verilmiştir. Nitekim Anayasa Mahkemesi’nin ilgili kurumu iptal etmesine gerekçe olarak, HAGB kurumunun cezasızlıkla bağlantılı olarak yaşam hakkı ile işkence ve kötü muamele yasağıyla ilgili sorunlara neden olduğunu, bunların yanı sıra başta ifade özgürlüğü ile toplantı ve gösteri yürüyüşü düzenleme hakkı olmak üzere birçok temel hak ve özgürlüğe müdahale teşkil ettiğini, kamu otoritelerinin keyfi uygulamalarına karşı koruyucu önlem içermediğini ve hak ihlallerine neden olduğunu tespit ettiği, anılan kurumun Anayasa’ya aykırı yönlerine birçok defa dikkat çektiği görülmekte olduğu belirtilmiştir. (Atilla Yazar ve diğerleri[GK], B No: 2016/1635, 5/7/2022 , Seyfullah Torun ve Diğerleri, B, No; 2014/1982 , 9/11/2017, Necla Kara ve diğerleri, Osman Erbil 2013/2394, Memduh Yılmaz ve Naciye Yılmaz, No:2018/36717 , 7/10/2021

Anayasa mahkemesinin iptal kararı vermesine gerekçe olan bir diğer husus ise Hükmün Açıklanması Kararının Anayasa’nın 36. Maddesine aykırılık teşkil etmesidir.  Anayasa’nın 36. Maddesi, bir mahkeme tarafından verilen hükmün hangi kanun yoluna tabi olacağı ve üst dereceli mahkemelerden hangisi tarafından hükmün denetleneceği yönünde bir güvence içermemekte olup anılan hususlar kanun koyucunun takdir yetkisi kapsamındadır. Ceza yargılamasında –hapis cezasından çevrilen adli para cezaları hariç olmak üzere– sonuç olarak  belirlenen üç bin Türk Lirası dahil adli para cezasına mahkumiyet hükümleri, üst sınırı beş yüz günü geçmeyen adli para cezasını gerektiren suçlardan beraat hükümleri ve kanunlarda kesin olduğu yazılı bulunan hükümler dışında ilk derece mahkemesinin vermiş olduğu hükümlere karşı asıl derece kanun yolu olarak istinaf kanun yolu kabul edilmiştir. Bu durumda kanunen tanınan istinaf yoluna başvuru hakkını kısıtlayan hükümler hükmün denetlenmesini talep etme hakkı ile mahkemeye erişim hakkına müdahale oluşturacaktır. Bununla birlikte hukuka uygun bir rıza beyanının müdahaleyi ortadan kaldırabileceği belirtilmelidir. Anayasa Mahkemesi bu gerekçeler ile HAGB düzenlemesinin kişinin hak arama hürriyetine ciddi şekilde müdahale edildiği ve sınırlandırıldığı tespitlerinde bulunmuştur.

Hükmün Açıklanmasının Geri Bırakılması(HAGB) kararı verilen yargılamalar bakımından 5271 sayılı Kanun’un 231. Maddesinin (12) numaralı fıkrası uyarınca itiraz kanun yolu kabul edilmiştir. Diğer bir ifadeyle istinaf kanun yoluna tabi olması öngörülen bir yargılama sanığın HAGB kararı verilmesini kabul etmesiyle itiraz yoluna tabi hale getirmektedir. Bir diğer deyişle, sanık, hakkında HAGB kararı verilmesini kabul etmekle birlikte istinaf kanun yoluna başvurma hakkından feragat etmektedir. Kanunda kişilerin verilecek kararlara karşı öngörülen yargı yollarına başvurma haklarından feragat edemeyeceğine dair bir düzenleneme bulunmamaktadır. Bununla birlikte feragatin Anayasa’ya uygun olabilmesi için feragat iradesinin açık olması, sonuçlarının kişi yönünden makul olarak öngörülebilir olması ve adil yargılanma hakkına ilişkin asgari güvencelerin de sağlanmış olması gerekir. Ayrıca feragati meşru olmaktan çıkaran üstün bir kamu yararının da bulunmaması gerektiğine defaatle Anayasa Mahkemesi tarafından dikkat çekilmiştir.

Bunlara ek olarak HAGB kurumunun uygulamada; mahkeme tarafından sabit görülen suç ve karşılığında bir mahkumiyetin varlığı anlamını taşıdığı görülmektedir. Bu temelde sanığın HAGB’yi kabulü, suçun ikrarı anlamı taşımakta olup hiçbir Ceza Hukuku ilkesiyle bağdaşmamaktadır. Hem mevcut yasal düzenlemede müdafii yardımının şart olmayışı, hem de sanığın HAGB’yi lehe kurum olarak algılaması, genel nitelikteki yorumların tersine bir sonuç doğuracak, böylece kabul beyanı, sanık hakkında devam eden veya aynı konuda bir başka yargılamada delil olarak değerlendirilecektir.

Hukuk kurallarının, keyfiliğe izin vermeyecek şekilde belirli ve öngörülebilir nitelikte olması gerekmektedir. Bu sebeple yukarıda sayılmış olan sebepler ve genel hukuk düzeni göz önünde bulundurulduğu takdirde Anayasa Mahkemesi tarafından verilmiş olan HAGB kurumunun iptaline ilişkin karar yerinde bir karar olarak değerlendirilebilir. Söz konusu iptal kararı, Resmi Gazete’de yayımlandığı tarih olan 01.08.2023 tarihinden bir yıl sonra yürürlüğe girecek şekilde karara bağlanmıştır.  

Buna göre Ceza Yargılamasında HAGB kurumunun iptal edilmesine ilişkin Anayasa Mahkemesi kararı yürürlüğe girmesi ile birlikte hüküm ve sonuç doğurmaya başlayacak olup yürürlük tarihinden itibaren sanığa verilen cezanın 2 yıl veya daha az süreli hapis veya adli para cezası olması halinde sanık hakkında verilecek ceza HAGB’ye tabi tutulamayacaktır. Dolayısıyla sanığın doğrudan bir hapis cezası ile karşı karşıya kalması muhtemel olup, sanık için önemli hüküm ve neticeleri olacaktır. Bu noktada hak kaybı yaşanmaması adına alanında uzman avukatlardan hukuki destek alınması önem arz etmektedir.

 

Av. Burhan Atakan ALTAN

 

Kaynak: Resmi Gazete

TAHLİYE TAAHHÜDÜ

Tahliye taahhütnamesi, kısaca, kiracının kiralananı belirli bir tarihte boşaltacağına dair sunduğu irade beyanı olup TBK’nın 352nci maddesi kapsamında kiracıdan kaynaklı kira sözleşmesinin sona erdirilmesi halidir. Nitekim Türk Borçlar Kanunun 352. maddesinin birinci fıkrasında; “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği halde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir” denmektedir.

 

Tahliye taahhütnamesi, tek taraflı bir irade beyanı olup kiracının kiralananı belli bir boşaltmayı yazılı olarak taahhüt etmesidir. Taahhütnamenin geçerli olabilmesi için kanunda düzenlenen birtakım şartlar bulunmaktadır. Bu şartların mevcut olması halinde, kiracının taahhüt ettiği tarihte taşınmazı tahliye etmemesi durumunda kiralayan yasal yollara başvuru yaparak kiracıyı icra ile veya tahliye davası suretiyle taşınmazdan çıkarabilecektir.

 

Tahliye taahhüdünün geçerlilik şartlarını şöyle sıralayabiliriz:

  • Yazılı olmalı: taahhüt yazılı olarak yapılmalı ve kiracının imzasını taşımalıdır. Adi yazılı şekilde yapılmış olması yeterlidir. Herhangi bir şarta bağlı olmamalıdır. Kiracı veya varsa yasal temsilcisi tarafından imza atılması mümkündür.
  • Kira sözleşmesinden sonra yapılmış olmalı: taahhütname içeriğinde iki tarih yer alır. Bunlardan biri düzenleme tarihi, diğer tahliye tarihidir. Düzenleme tarihinin yapılan kira sözleşmesinden sonra olması gerekir. Kira sözleşmesinden önce veya aynı tarihteki taahhüt geçersizdir.
  • Tahliye tarihi açık şekilde belirlenmeli: Tahliye tarihi, düzenleme tarihinden sonra herhangi bir tarih olabilir. Bu hususta belirli bir sınırlama bulunmamaktadır.
  • Kiraya verilen mecur adresi yer almalı: Hangi taşınmaza ilişkin taahhüt verildiği açık
  • Kiralanan taşınmazın aile konutu olarak kullanılması halinde özel bir şart olarak eşin imzası da bulunmalıdır. Taşınmaz aile konutu olarak kullanılmakta ise, kira sözleşmesinde ismi yazılı olan eşin tek başına tahliye taahhüdünü imzalaması yeterli değildir. Her iki eşin de imzası bulunmayan tahliye taahhüdüne dayanılarak aile konutu tahliye edilemez.

 

Yukarıda yer alan şartların varlığı halinde taahhütname geçerli olacaktır. ancak Yerleşik Yargıtay İçtihatları ile bazı unsurlarda eksiklik bulunsa dahi, bu unsurların sonradan tamamlanması ile de taahhütnamenin geçerli olacağı düzenlenmiştir. Örneğin; Tarih kısmı boş olan tahliye taahhütlerinin ev sahibi tarafından sonradan doldurulmasını Yargıtay, hukuka uygun görmektedir. Bu noktada irade bozukluğunu iddia eden tarafın yani kiracının iddiasını ispat ile taahhüdün geçerliliğinin kaldırılabilmesi mümkün olmaktadır. Şöyle ki;

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, tahliye taahhütnamesinin, kira sözleşmesinden önce imzalanıp imzalanmadığı hususunu hangi tarafın ispat etmesi gerektiği yönünde inceleme yapmıştır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararında;

“… Kira sözleşmesinin yapılması sırasında tarihleri boş olan ve kiracı tarafından imzalanan tahliye taahhüdü alınması durumunda, bu belgenin kiralananın teslimi öncesinde tarihlerinin boş olarak verildiği ve anlaşmaya aykırı olarak sonradan tamamlandığına ilişkin savunmanın kanıtlanması gerekir. Düzenleme ve boşaltma tarihlerinin sonradan tamamlanması belgenin geçersizliğini gerektirmediği gibi bu tarihlerin anlaşmaya aykırı olarak tamamlandığına ilişkin iddia kiracı tarafından ispatlanmalıdır.

 Türk Medeni Kanunumuzun 6.  ve Hukuk Muhakeme Kanunumuzun 190. maddesi gereği ispat yükü, iddia edilen vakıaya bağlanan hukuki sonuçtan kendi lehine hak çıkaran tarafa aittir.

Tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesinden önce imzalatıldığını iddia eden kiracı bu iddiasını ispat etmekle yükümlüdür. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır…” hükmü amirdir.

Kararda; kiracı tarafından tarihleri boş olarak imzalanıp verilen tahliye taahhütnamesinin, kiraya veren tarafından sonradan doldurulması tahliye taahhütnamesinin geçersizliğine sebep vermeyeceği, boş olarak verilen ve kiraya veren tarafından sonradan doldurulan tahliye taahhütnamesine dayalı olarak kiracının tahliyesinin yapılabileceği hüküm altına alınmıştır. Ancak tahliye taahhütnamesinin, kiralanan yerin kiracıya teslim edilmeden önce imzalandığı ve tahliye taahhütnamesinin kanunda belirtilen şartlara aykırılığından dolayı geçersizliği iddia edildiğinde bu durumun kiracı tarafından ispatının gerektiği, ancak irade sakatlığının ispatından sonra taahhütnamenin iptalinin mümkün olacağı belirtilmiştir.

Geçerli bir tahliye taahhüdünün mevcut olması halinde kiralayan bu belgeye dayalı olarak kira akdini iki şekilde sona erdirebilir;

  • İcra takibi yoluyla tahliye talebinde bulunmak
  • Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açmak

Taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde tahliye talebiyle icra takibi başlatılmalı ya da doğrudan tahliye davası açılmalıdır. Bir aylık süre hak düşürücü süredir. Dolayısıyla bu süre kaçırılırsa, tahliyeye ilişkin talep hakkı düşer. Bu bir aylık takip talebinde bulunma süresi hak düşürücü nitelikte olup bu durum hem icra dairesi hem de mahkeme tarafından resen dikkate alınmasını gerektiren bir durum ihtiva eder.TBK’nin 353ncü maddesi gereği, bir aylık dava açma süresi içinde kiracıya bildirimde bulunularak dava açılacağı ihtar edilirse, dava açma süresi o kira yılı boyunca uzamış olur.

 

Tahliye talepli icra takibi tebliğ olduktan sonra kiracı 7 gün içinde itiraz edebilir. Bu durumda kiralayanın itirazın kaldırılması talebiyle dava açması gerekir. Ancak kiracının itirazı içeriğinde imzaya da itiraz var ise bu durumda itirazın kaldırılması davası açılamaz. Aynı zamanda tahliye taahhüdü noterde yapılmamışsa yine itirazın kaldırılması talep edilemeyeceğinden genel görevli mahkeme olan sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası veya itirazın iptali davası açılması gerekecektir. 7 gün içinde yapılan itiraz takibi durdurur.

 

İcra takibinde 15 gün içerisinde taşınmazın tahliye edilmesi gerekmektedir. Bu nedenle kiracı tarafından takibe itiraz edilmez ise 15 gün içerisinde kiralananın boşaltılması gerekecektir.

 

Dolayısıyla düzenlenen tahliye emrine süresi içerisinde itiraz edilmez veya itiraz kaldırılırsa kiralanan taşınmaz sürenin bitiminde zorla tahliye ve kiralayana teslim olunur.

Yazılı tahliye taahhüdünün icraya konu olması halinde imzaya itiraz edilmemiş ise kiracı açılacak itirazın kaldırılması davasında imza itirazında bulunamaz. Zira icra hukuk mahkemesinde açılacak dava takip hukukuna ilişkindir. Kiracı icra dairesine bildirdiği itirazları ile bağlıdır. Ancak sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali davası açılması halinde kiracı icra dairesindeki itirazları ile bağlı değildir.

Kira taahhüdünün adi yazılı şekilde yapılmış olması halinde imzaya itiraz mümkündür ancak taahhütname noter huzurunda yapılmış ise resmi yazılı şekilde yapılmış olacağından bu durumda imzaya itiraz edilebilmesi mümkün olmayacaktır.

Kiraya verenin taşınmazın tahliyesini sağlayabilmek için başvurabileceği bir diğer yol tahliye davası açmaktır. Burada da tahliye taahhütnamesinde belirtilen tarihten itibaren 1 ay içerisinde tahliye davasının açılması gerekmektedir. Ancak belirtilmelidir ki, TBK m.353 maddesine göre, kiraya veren dava açma süresi içerisinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, bu durumda dava açma süresi bir kira yılı uzamış sayılacaktır.

Geçersiz tahliye taahhütleri:

  • Kira sözleşmesinin imzalanması sırasında verilen tahliye taahhütleri geçersizdir. Yani, kira sözleşmesi ile tahliye taahhüdünün düzenlenme tarihi aynı ise taahhütname geçersizdir.
  • Kiracının iradesi fesada uğratılmak suretiyle alınan tahliye taahhütleri geçersizdir. Ancak böyle bir durumda kiracı iradesinin fesada uğradığını 6098 sayılı TBK’nın 39. Maddesi gereği tahliye taahhüdünün geçersizliği ve iptaline ilişkin dava açması gerekir.
  • Kiracı sayısı birden fazla olmasına rağmen sadece bir kiracı tarafından imzalanan tahliye taahhüdü geçersizdir.
  • Yetkisi olmayan vekilin düzenlediği, şirket yetkilisi olmayan ortağın imzaladığı tahliye taahhüdü geçersizdir.
  • Tahliye taahhüdü imzalanıp kiralayana verildikten sonra aynı taşınmaza ilişkin olarak yeni bir kira sözleşmesi imzalanmış ise tahliye taahhüdü geçersiz hale gelir. Örneğin; 01.01.2017 başlangıç tarihli ve beş yıl süreli kira sözleşmesi imzalanmış, iş bu sözleşmeye göre tahliye taahhüdü verilmiş ise aynı kişiler arasında akdedilecek yeni bir kira sözleşmesi ile imzalanan tahliye taahhüdü geçersiz hale gelecektir.

YABANCILIK UNSURU TAŞIYAN UYUŞMAZLIKLARDA YETKİLİ YER

Milletlerarası Özel Hukuk ve Usûl Hukuku Hakkında Kanun’un 1’inci maddesi “Yabancılık unsuru taşıyan özel hukuka ilişkin işlem ve ilişkilerde uygulanacak hukuk, Türk mahkemelerinin milletlerarası yetkisi, yabancı kararların tanınması ve tenfizi bu Kanunla düzenlenmiştir” şeklinde ifade edilmiştir. Buna göre Milletlerarası Özel Hukuk ve Usûl Hukuku Hakkında Kanun ancak yabancılık unsuru taşıyan işlem veya ilişkilere uygulanacaktır..” hükmüne amir olup yalnızca yabancılık unsurunun mevcut olduğu durumda MÖHUK uygulanacağı düzenlenmiştir. Bu kapsamda öncelikle yabancılık unsurunun ne olduğunun belirlenmesi gerekmektedir.

Yabancılık unsuru MÖHUK 2nci maddesinde düzenlenmiş olup yabancılık unsuru iki gruba ayrılmıştır. Yer yönünden yabancılık şu şekilde tanımlanmıştır: “Tahkim anlaşmasının taraflarının yerleşim yeri veya olağan oturma yerinin ya da işyerlerinin ayrı devletlerde bulunması” veya “tarafların yerleşim yeri veya olağan oturma yerinin ya da işyerlerinin ya tahkim anlaşmasında belirtilen veya bu anlaşmaya dayanarak tespit edilen hâllerde tahkim yerinden veyahut asıl sözleşmeden doğan yükümlülüklerin önemli bir bölümünün ifa edileceği yerden veya uyuşmazlık konusunun en çok bağlantılı olduğu yerden başka bir devlette bulunması” halinde yabancılık unsuru mevcut kabul edilir”

Sermaye niteliği yönünden yabancılık ise, “tahkim anlaşmasının dayanağını oluşturan asıl sözleşmeye taraf olan şirket ortaklarından en az birinin yabancı sermayeyi teşvik mevzuatına göre yabancı sermaye getirmiş olması” veya “bu sözleşmenin uygulanabilmesi için yurt dışından sermaye sağlanması amacıyla kredi ve/veya güvence sözleşmeleri yapılmasının gerekli olması” yahut “tahkim anlaşmasının dayanağını oluşturan asıl sözleşme veya hukukî ilişkinin, bir ülkeden diğerine sermaye veya mal geçişini gerçekleştirmesi”şeklinde tanımlanmıştır.

Bu tanımlar kapsamında, yabancılık unsurunun söz konusu olması halinde Türk Mahkemelerinin yetkili olup olmadığının belirlenmesi gerekmektedir. Milletlerarası sözleşmelerin alanına girmeyen konularda Türk hukukunda mahkemelerin milletlerarası yetkisi 5718 sayılı Milletlerarası Özel Hukuk ve Usul Hukuku Hakkında Kanun ile düzenlenmiştir. Buna göre, “Türk mahkemelerinin milletlerarası yetkisini, iç hukukun yer itibariyle yetki kuralları tayin eder.”

Bahsi geçen madde kapsamında genel yetki kurallarına atıf yapılmış olduğundan 6100 sayılı HMK’nın yetkiye dair hükümlerini uygulamak gerekmektedir. Buna göre, genel yetkili mahkeme, davalı gerçek veya tüzel kişinin davanın açıldığı tarihteki yerleşim yeri mahkemesidir.

MÖHUK madde 40’ta ise genel yetki kurallarının yanı sıra özel yetki kurallarına da yer verilmiştir. 41nci maddede Türklerin, 42nci maddede yabancıların kişi hallerine ilişkin davalar, 43ncü maddede yabancılık unsuru taşıyan miras davaları, 44ncü maddede iş sözleşmesi ve iş ilişkisinden kaynaklanan davalar, 45nci maddede tüketici sözleşmesine ilişkin davalar ve 46’da sigorta sözleşmesinden kaynaklanan davalar için özel yetki kuralları düzenlenmiştir.

Bu noktada belirtmek gerekir ki, yabancılık unsuru içeren bir uyuşmazlığın Türk mahkemelerinde görülmesi için uyuşmazlık ile Türkiye arasında bir bağlantı kurabilmek gerekir. Aksi takdirde, Türkiye ile hiçbir bağlantısı bulunmayan bir konuda Türk mahkemesinin milletlerarası yetkisi doğmayacak ve dava Türkiye’de görülemeyecektir.

Özetle, yabancılık unsuru taşıyan uyuşmazlık yönünden Türk mahkemelerinin milletlerarası yetkisi iç hukuk kurallarına göre tayin edilmektedir. Dolayısıyla yetkisizlik itirazı olur ise söz konusu itiraz da HMK kurallarına göre çözüme kavuşturulacaktır.

HMK madde 19/2’de, yetkinin kesin olmadığı davalarda, yetki itirazının, cevap dilekçesinde ileri sürülmesi gerektiği düzenlenmiştir. Yine 116/1’de kesin yetki kuralının bulunmadığı hallerde yetki itirazının ilk itiraz olduğu belirtilmiş, 117/1’de ise ilk itirazların hepsinin cevap dilekçesinde ileri sürülmek zorunda olduğu hükme bağlanmıştır.

Yetki bir ilk itiraz olduğundan, zamanında yetki itirazında bulunulmaması halinde davanın Türk Mahkemesinde görülerek bir sonuca bağlanmasında da herhangi bir engel bulunmamaktadır.

Ancak birden fazla ülke mahkemesi davaya bakmakta yetkili ise milletlerarası derdestlik terimi ile karşı karşıya kalmak mümkündür. Zira her devlet kendi mahkemelerinin milletlerarası yetkisini düzenlerken diğer devlet mahkemelerinin milletlerarası yetkisini ortadan kaldıramaz. Bu durumdan davaya bakmakta birden fazla ülkenin yetkisi söz konusu olabilir. Ancak, yabancı ülkede açılan bir davada Türk Mahkemelerinin milletlerarası yetkisine derdestlik itirazı ile engel olunabilmesi mümkündür. Bu kapsamda tarafların aynı olması, davaya esas teşkil eden maddi vakıaların aynı olması ve davada ileri sürülen taleplerin aynı olması durumunda derdestlik söz konusu olacağından derdestlik itirazının kabulü gerekecektir.

Türk Hukukunda MÖHUK 47 ve 41nci maddeler ile milletlerarası derdestlik dolaylı da olsa düzenlenmiş durumdadır. Bunların dışında kalan konularda, milletlerarası derdestlik açısından kanunumuzda bir düzenleme olmadığından, milletlerarası derdestliğin ileri sürülmesi de mümkün olmamaktadır. Bu durumun altında yatan sebep, ülke mahkemelerinin yargılama yetkisi, ülkenin egemenliğinin bir görünümü olması ve bir ülke mahkemesinin, başka bir ülke mahkemesi lehine yargılama yetkisinden feragat etmesinin, feragatte bulunan mahkeme ülkesinin egemenlik yetkisine aykırılık teşkil edecek olmasıdır. 47nci maddede yetki anlaşması hali ve 41nci maddede Türklerin kişi hallerine ilişkin davalar düzenlenmiştir. Yargıtay’ın istikrarlı kararları ile de bu maddeler dışında Türk hukukunda milletlerarası derdestliğin söz konusu olamayacağı, yabancı ülke mahkemesi kararının ancak tenfiz veya tanıma ile sonuç doğurabilecek, bekletici mesele veya derdestlik sebebiyle yabancı ülke mahkemesi kararının dikkate alınamayacağı belirtilmiştir (Yargıtay Hukuk Genel Kurul Kararı E. 2000/19-1074, K. 2000/1126, T. 5.7.2000)

O halde, derdestlik itirazı yönünden yetki sözleşmesi bağlayıcı olduğundan Türk Mahkemelerinin yetkili olduğunun belirlenebilmesi amacıyla kısaca HMK’da düzenlenen yetki sözleşmesinin şartlarına yer vermekte fayda görmekteyiz. Buna göre, yetki sözleşmesi sadece tacirler veya kamu tüzel kişilerinin aralarında doğmuş veya doğabilecek bir uyuşmazlık hakkında yapılabilecek olup yazılı yapılması şartı mevcuttur. Ayrıca tarafların üzerinde serbestçe tasarruf edemeyecekleri konular ile kesin yetki hallerinde yetki sözleşmesi mahkemelerinin milletlerarası yetkisinin münhasır yetki esasına göre tayin edilmemiş olması da diğer bir şarttır. Örneğin, Türk hukukunda, Türkiye’de bulunan taşınmazların yapılamayacaktır. Bunun yanında, yetki sözleşmesinin geçerli olabilmesi için yazılı olarak yapılması, uyuşmazlığın kaynaklandığı hukuki ilişkinin belirli veya belirlenebilir olması ve yetkili kılınan mahkeme veya mahkemenin gösterilmesi şartları aranmaktadır.

Peki, yetki sözleşmesi ile yabancı mahkemelerinin yetkili kılınması da mümkün müdür? Türk mahkemelerinin yer itibariyle yetkisinin münhasır yetki esasına göre tayin edilmediği hallerde, tarafların aralarındaki yabancılık unsuru taşıyan ve borç ilişkilerinden doğan ihtilaflarının yabancı bir ülke mahkemesinde görülmesini kararlaştırmaları mümkündür (MÖHUK md. 47). Bu durumda Türk mahkemelerinin münhasır yetkili olduğu durumları belirtmek gerekmektedir. Türk aynına ilişkin davalarda Türk mahkemelerinin münhasır yetkili olduğu kabul edilmektedir. Ayrıca, iş sözleşmelerinden, tüketici sözleşmelerinden ve sigorta sözleşmelerinden doğan uyuşmazlıklarda, işçi, tüketici, sigorta ettiren, sigortacı veya lehdar lehine Türk mahkemeleri münhasır yetkili kabul edilmiştir.

Türk mahkemelerinin münhasır yetkili olmaması ilk şart olup diğer bir şart da taraflar arasında borç ilişkisinden doğan bir uyuşmazlığın söz konusu olmasıdır. Son şart ise, borç ilişkisinin yabancılık unsuruna sahip olmasıdır.

Yetki unsurunun yazılı delil ile ispat edilmesi gerekmektedir. Yazılılık bir geçerlilik şartı değil, ispat şartıdır.

Yukarıda yer verdiğimiz üzere, her koşulda yetki itirazının süresi içerisinde ileri sürülmemesi halinde Türk Mahkemesi davayı yürütecek ve bir karara ulaşacaktır.

Bu durumda “yetki itirazı kaçırıldı, derdestlik itirazında da bulunulamadı, iki ayrı davanın sonucu ne olacak?” sorusu gündeme gelecektir.  Burada iki durum söz konusu olabilir. Türkiye’de görülmekte olan davanın öncelikle sona ermesi halinde, yabancı mahkemeden alınan çelişik bir kararın Türkiye’de bir etkisi olamaz. Zira, Türk mahkemesi kararıyla çelişen bir yabancı mahkeme kararının Türkiye’de tanınması ya da tenfizi mümkün değildir. Yabancı mahkemede dava daha önce sonuçlanırsa, bu mahkemenin kararından fayda elde etmeyi uman tarafın, Türkiye’de görülmekte olan dava içerisinde, yabancı mahkeme kararının tanınmasını talep etmesi beklenir. İlgili yabancı karar tanıma şartlarını sağlıyorsa, Türk mahkemesinden de çelişik bir karar çıkması söz konusu olmaz.

 

 

ÖDÜNÇ SÖZLEŞMELERİ

Kullanım ödüncü ve tüketim ödüncü olmak üzere iki türü vardır.

KULLANIM ÖDÜNCÜ (ARİYET)

6098 sayılı Borçlar Kanununun 379. cu maddesi, ödünç sözleşmesini, “ödünç verenin bir şeyin karşılıksız olarak kullanılmasını ödünç alana bırakmayı ve ödünç alanın da o şeyi kullandıktan sonra geri vermeyi üstlendiği sözleşmedir” şeklinde tanımlamaktadır.

Kullanma ödüncü, karşılıksız bir sözleşme olup rızaidir. Ödünç veren, sözleşmenin konusunu teşkil eden şeyi, geçici bir süre ödünç alana kullanması için karşılıksız olarak verdiğinden ve ödünç alan da kullandıktan sonra geri verme borcunda olduğundan  eksik iki taraflı sözleşmedir. Ödünç sözleşmesinde mülkiyetin devri söz konusu değildir, yalnızca belli bir süre kullanım amacıyla ödünç alana bedava şekilde verilmekte, kullanım amacı veya süresi dolduğunda ödünç alan geri vermekle yükümlüdür.

Bu kapsamda ödünç verenin borcu ödünç sözleşmesine konu şeyi teslim etmektir. Bunun karşılığında ödünç alanın borcu ise ödüncü geri vermek ve kullanım süresi boyunca ödüncün bakım ve koruma giderlerini sağlamaktır.

Ödünç alan, ödünç konusunu ancak sözleşmede kararlaştırılan şekilde, sözleşmede hüküm yoksa niteliğine veya özgülendiği amaca göre kullanabilir.

Ödünç sözleşmeleri, sözleşme serbestisi kuralı gereğince her hangi bir şekle tabi değildir. Ancak ispat hukuku bakımından yazılı olması gerekir.

Ödünç alan, ödünç konusunun olağan bakım ve koruma giderlerini karşılamakla yükümlüdür.

Ödünç sözleşmesinin konusunu taşınır, taşınmaz mallar oluşturabileceği gibi bir hakkın kullanılması da olabilir.

Kullanma için belirli bir süre öngörülmemişse, ödünç alanın, ödünç konusunu sözleşme uyarınca kullanmış olmasıyla veya kullanabilecek kadar bir zaman geçmesiyle sözleşme sona erer. Ödünç alan, ödünç konusunu sözleşmeye aykırı olarak kullanır, onu bozar veya kullanmak için başka bir kimseye verirse ya da önceden bilinmeyen bir durum yüzünden ödünç verenin ivedi gereksinimi ortaya çıkarsa, ödünç veren o şeyi daha önce geri isteyebilir.

Buna karşılık, ödünç konusu, kullanım süresi ve hangi amaçla kullanılacağı belirlenmeden verilmişse, ödünç veren onu dilediği zaman geri isteyebilir.

Borçlar Kanununda ödünç verenin ödünç verdiği şeyin geri istenmesi ve ödünç sözleşmesinden doğan tazminat talepleri ile ilgili zamanaşımı konusunda açık bir hüküm yoktur. Alman medeni kanununda ödünç sözleşmesinden doğan masraf ve tazminat talepleri altı aylık zaman aşımı süresine tabidir. Türk-İsviçre hukuk sisteminde sözleşmelerden doğan alacak davaları on senelik zaman aşımına tabidir. ( B. K. Md. 146 )

TÜKETİM ÖDÜNCÜ (KARZ)

Borçlar Kanununun 386ncı maddesi: “Tüketim ödüncü sözleşmesi, ödünç verenin bir miktar parayı yada tüketilebilen bir şeyi ödünç alana devretmeyi, ödünç alanın da aynı nitelik ve miktarda şeyi geri vermeyi üstlendiği sözleşmedir.” hükmüne amirdir. Bu kapsamda karz akdi sözleşmelerinin temelini ödünç verilen para veya tüketilebilen bir şey oluşturmaktadır.

Bu kapsamda borcun kaynağı, ödünç verenin yaptığı ödeme değil, sözleşmenin içinde yer alan geri verme vadidir.

Borçlar Kanununda tüketim ödüncü sözleşmesinin kurulabilmesi için herhangi bir şekil şartı öngörülmediğinden sözlü olarak kurulabilmesi de mümkündür. Ancak HMK hükümleri uyarınca ispat hukuku açısından yazılı şekilde yapılması uygun olmaktadır.

Ayrıca tüketim ödüncü sözleşmesi de eksik iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdendir. Zira ödünç veren ödüncü teslim etmekle yükümlü olup ödünç alan aldığı şeyi aynı miktar ve vasıfta geri vermekle yükümlüdür. Ödünç alanın geri verme borcu sözleşmenin yapıldığı anda değil, şeyin kendisine teslim edilmesinden sonra doğar.

Tüketim ödüncünde ödünç verilenin mülkiyeti ödünç alana geçmektedir.

Ödünç olarak verilecek paranın karşı tarafa havale yoluyla gönderilmesi sırasında, açıklama kısmına açıkça BORÇ olarak verildiğinin belirtilmesi halinde bu paranın ödünç olarak verildiği kabul edilmektedir. Aksi halde, dekontta herhangi bir açıklama bulunmazsa, hukuk sistemimizde kabul gören “havale bir ödeme vasıtasıdır” karinesi uygulama alanı bulmaktadır.

Havale bir borç ödeme vasıtasıdır. (TBK 555 m.; BK 457 m.) Havalenin mevcut bir borcun ödenmesi amacıyla yapıldığı yolunda yasal karine mevcuttur. Bu yasal karinenin tersini, yani havalenin borcun ödenmesinden başka bir amaçla yapıldığını ileri süren havale eden, bu iddiasını kanıtlamakla yükümlüdür. (HGK 09.06.2004 tarih, 2004/4–362 E.; 2004/347 K.)

Her ne kadar tüketim ödüncü sözleşmesi ivazsız olsa da, TBK 387nci maddesi uyarınca, ticari olmayan tüketim ödüncü sözleşmesinde, taraflarca kararlaştırılmış olmadıkça faiz istenemez. Tüketim ödüncü sözleşmesinde faiz oranı belirlenmemişse, kural olarak ödünç alma zamanında ve yerinde o tür ödünçlerde geçerli olan faiz oranı uygulanır. Sözleşmede aksine bir hüküm yoksa, belirlenen faiz, yıllık olarak ödenir.

Karz akdinde Borçlar Kanununda özel olarak zamanaşımı süresi öngörülmüştür. 389ncu maddeye göre, Ödünç alanın, ödünç konusunun teslimine ve ödünç verenin de bu şeyin teslim alınmasına ilişkin istemleri, diğer tarafın bu konuda temerrüde düşmesinden başlayarak altı ayın geçmesiyle zamanaşımına uğrar. Zamanaşımı başlangıcı diğer tarafın temerrüde düşürülmesidir.

Borçlar Kanununun 389. cu maddesindeki altı aylık zaman aşımı süresi, ödünç verilmesi taahhüt edilen şeyin ödünç alana teslimine ilişkin bir zaman aşımıdır.

Nitekim Yargıtay 13. H.D. 1984-4247 E.  1984-4740 K. Sayılı ve 21.06.1984 tarihinde verdiği kararında: Borçlar Kanununun 389. maddesindeki zamanaşımı süresi ödünç verilmesi taahhüt olunan şeyin alana teslimi, yahut ödünç alan tarafından tesellüm edilmesi hakkındaki davalara aittir. Ödünç verilen şeyin, borçludan tahsili isteğine ilişkin dava bu nitelikte kabul edilemez. Burada işleyen zamanaşımı, BK.nun 389. maddesinde düzenlenen altı aylık zaman aşımı değil, BK.nun 146.cı maddesinde düzenlenen on yıllık zamanaşımı uygulanacaktır.

Ödüncün geri verilmesi konusunda belirli bir gün ya da bildirim süresi veya borcun geri istendiği anda muaccel olacağı kararlaştırılmamışsa ödünç alan, ilk istemden başlayarak altı hafta geçmedikçe ödüncü geri vermekle yükümlü değildir.

Taraflar ifa yeri belirleyebilirler. Ödünç verilecek şey bir miktar para ise ifa genellikle ödünç verenin yerinde yapılır. Tüketim ödüncünü alan ihtiyaç sahibi olduğu için ödünç verenin ayağına gider.

 

Ariyet sözleşmesi ile karz  sözleşmeleri arasında şu farklar bulunmaktadır: Bunlardan en önemlisi,  Karz (tüketim ödüncü) sözleşmesinin konusu yalnızca misli şeyler olabilir. Misli şeyler, eşi benzeri çokça bulunabilen şeyler demek olup, en büyük örneği “para”dır. Bu sebeple, karz sözleşmesinde, ödünç alan kişi, ödünç konusunun “geri verme zamanına” kadar MALİKİ sayılır. Yani ödüncün mülkiyeti ödünç alana geçmektedir. Kullanım ödüncünde ise böyle bir “malik sayılma” durumu söz konusu olmaz. Ödünç konusu mal özen ve dürüstlük kurallarına göre kullanılır; zamanı geldiğinde de iade edilir. Dürüstlük kurallarına aykırı kullanım halinde ise, ödünç alan, ödünç konusuna vermiş olduğu zararları gidermekle yükümlüdür.

KİRA UYARLAMA ve KİRA TESPİT DAVALARI

Kira uyarlama ve tespit davaları birbirinden farklı iki dava türü olup aşağıdaki yazımızda bu konuya değinilecektir. Öncelikle her iki davanın içeriği, şartları ayrıntılı şekilde anlatılacak ve akabinde iki dava türü arasındaki farklı açık şekilde ortaya konulacaktır.

UYARLAMA DAVASI

Taraflar arasında imzalanan kira sözleşmesinin sonradan değişen hal ve şartlara uydurulması talebi ile açılan dava türüdür.

6098 Sayılı Borçlar Kanunu 138.maddesinde ‘Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır. Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır.’ hükmü yer almaktadır.

Kira uyarlama talebiyle dava açılabilmesi için öncelikle kira edim dengesinin bozulmuş olması gerekir. Meğer ki taraflardan biri açısından borcun ifası çekilemez bir hale gelmiş ise dava açarak kira bedelinde uyarlama talep edilebilmesi mümkündür.

Madde kapsamında, uyarlama davası açılabilmesinin ön koşulları şunlardır:

  • Taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durumun gerçekleşmesi,
  • Gerçekleşen olağan üstü durumun borçludan kaynaklanmamış olması,
  • Gerçekleşen olağanüstü durum nedeniyle ifanın talebinin dürüstlük kuralına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değişmiş olması ve Borçlunun da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olması gerekmektedir.

Uyarlama davası ileri dönük etki eden bir davadır. Bundan kasıt, dava açıldığı andan itibaren kira bedelinde artış talep edilebilmekte olup daha önce ödenen kiralar yönünden herhangi bir talepte bulunabilmesi mümkün değildir. Bir başka ifade ile, dava tarihinden itibaren kira bedelleri uyarlanır.

Kira uyarlama davasını açma hakkı hem kiracıya hem de kiraya verene aittir.

Kira uyarlama davasında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi, yetkili mahkeme ise gayrimenkulün bulunduğu yer mahkemesidir.

Uyarlama davalarında harç nispidir. Uyarlama davalarında, 492 sayılı Harçlar Kanunu gereğince dava değerinin uyarlama istenen bedel ile ödenen kira bedeli arasındaki kira farkının yıllık toplamı üzerinden nispi harç ödenir.

Uyarlama davası, henüz 1 yılı dolmamış kısa süreli sözleşmelerde ya da kira sözleşmesinin bitimine 1 yıl ve daha az kalması durumunda açılamaz. Ancak Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E. 2002/13/852, K. 2002/864 ve T. 30.10.2002 tarihli kararında 1 yıldan kısa süreli kira sözleşmesinde de uyarlama davasının açılabileceği hüküm altına alınmış olduğundan ve TBK 138’de süre yönünden herhangi bir şart belirlenmemiş olduğundan somut olayın şartlarının değerlendirilmesi gereği ortaya çıkmaktadır.

Öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü durumun ortaya çıktığının ispat külfeti davacıdadır. Aynı zamanda ifanın talebinin dürüstlük kuralına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değişip değişmediğinin her sözleşme, gayrimenkul ve taraflar yönünden somut olaya göre değerlendirilmesi de gerekmektedir. Örneğin günümüzde Covid-19 pandemi hastalığı ifa güçsüzlüğünü net bir şekilde ortaya koysa bile pandemi gerekçesiyle açılan her davanın kabul edileceği anlamına da gelmemekte olup somut olay şartlarının mutlaka değerlendirilmesi gerekmektedir.

Öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü durumlara örnek olarak, döviz kurlarında yaşanan artış, pandemi hastalık, savaş hali, devalüasyon yaşanması, ekonomik kriz çıkması, büyük alt yapı ve üst yapı değişikliği olması gösterilebilir.

Kural olarak uyarlama davasında dava sonuçlanıncaya kadar kiracı kira bedelini ödemekle yükümlüdür. Mahkeme kararının kesinleşmesi ile uyarlanan yeni kira bedeli nazara alınarak dava tarihinden itibaren oluşan fark gelecek kira dönemine ait kira bedelinden mahsup edilir.

Hâkim uyarlama miktarı ve yöntemini belirlemede serbest olduğundan davacının talep ettiği uyarlama tarzından farklı olarak taraflar arasındaki çıkar dengesine hakkaniyet ölçüsünde en uygun olan uyarlama yönteminin seçmeye yetkilidir. Hâkim sözleşmenin değişen koşullara uyarlanmasına karar verirse, sözleşmenin her iki tarafının menfaatini de göz önünde bulundurarak, sözleşmenin amaç ve anlamına en uygun düşen uyarlamayı yapmalıdır. Yargıtay 2014 tarihli bir kararında “Uyarlama edim yükümünün azaltılması veya karşı edimin arttırılması şeklinde yapılabileceği gibi vadelerin veya ifa tarzının değiştirilmesi gibi hâkimin uygun bulacağı her şekilde yapılabilir.” demek suretiyle sözleşmede yer alan edim, vade, ifa tarzına ilişkin hükümlerinin uyarlama davası sonucunda değiştirilebileceği belirtilmiştir (Yargıtay 13. Hukuk Dairesi E. 2013/16898 ve K. 2014/18895). O halde, hakimin tarafın talebiyle bağlı olmadığı, takdir yetkisi kapsamında talepten farklı bir uyarlama yöntemine karar verilebilmesi de mümkündür. Bu kapsamda hakim uyarlama dışında, sözleşmenin süresi ve şartlarında da değişiklik yapabilecektir.

Davada basamaklı olarak öncelikle sözleşmenin uyarlanması, bu mümkün değilse de feshi talep edilebilir. Ancak TBK 138nci maddenin açık lafzı karşısında davada sadece sözleşmenin feshinin talep edilebilmesi mümkün değildir, davanın terditli olarak açılması gerekmektedir.

TESPİT DAVASI

Kira tespit davası TBK’nın 344ncü maddesinde düzenlenmiştir: “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.

 Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır”

Kira tespit davasının ön koşulu taraflar arasında imzalanmış yazılı bir kira sözleşmesinin varlığıdır. İşyeri ve konut kiraları için kira tespit davası açılabilmesi mümkün olup diğer kira sözleşmelerinin varlığı halinde tespit davası açılabilmesi mümkün değildir.

Kira tespit davası da kiracı ve kiraya veren tarafından açılabilir. Önemli olan davacının davayı açmakta hukuki yararının bulunmasıdır.

Taraflar kira sözleşmesinde bir sonraki kira dönemi yönünden belli bir artış oranı belirleyebilirler. Ancak bu hükümler TÜFE oranın son on iki aylık ortalamasını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Daha önce bu oran, üretici fiyat endeksindeki artışa göre belirleniyordu. 2019 yılında yapılan değişiklikle tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalama sınır olarak belirlenmiştir. Taraflar arasında bu sınır üzerinde bir orandan anlaşma yapılmışsa, taraflardan her biri mahkemeye başvurarak kira bedelinin kanundaki oranlar üzerinden tespitini talep edebilir.

Kira bedelinin tespitini açma ihtimalleri aşağıdaki gibidir:

  • Taraflar arasında 5 yıldan kısa süreli ve kira bedelinin artışına dair hüküm bulunan bir kira sözleşmesi yapılmış olabilir. Bu sözleşmede belirlenen artış oranı on iki aylık ortalama TÜFE oranından fazla ise kiracının dava açmakta hukuki yararı mevcut olacaktır.
  • Taraflar arasında 5 yıldan kısa süreli ve kira bedelinin artışına dair hüküm bulunmayan bir kira sözleşmesi yapılmış olması halinde; kira bedeli on iki aylık ortalık TÜFE oranını geçmeyecek şekilde kira artış oranı hakim tarafından belirlenecektir. Bu durumda hakim hakkaniyete uygun bir artış oranı belirleyecektir.
  • 5 yıldan uzun süreli veya 5 yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ise taraflar arasında anlaşma olup olmadığı önem taşımamaktadır. Hakim tarafından on iki aylık ortalama TÜFE artış oranı, kiralananın durumu, emsal kira bedelleri ve hakkaniyet esas alınarak bir karar verilecektir.
  • Taraflar arasında kira bedelinin döviz cinsinden ödenmesi gerektiği kararlaştırılmış olabilir. Bu durumda 5 yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamayacaktır. 5 yıl sonrasında ise yukarıda belirtilen hüküm geçerli olacaktır. Ancak m. 344’teki aşırı ifa güçlüğü nedeniyle dava açılması hali saklıdır.

Tespit davası yeni dönemin başlangıcından en geç 30 gün önce açıldığı veya bu süre içerisinde kiraya veren tarafından kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir ihtarname gönderildiği takdirde, dava yeni kira döneminin sonuna kadar açılmış olursa mahkeme tarafından tespit edilen kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olur. Aksi takdirde gelecek kira dönemi için etkili olması için dava her zaman açılabilir.

Kira tespit davası neticesinde belirlenecek kira bedeli, söz konusu yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olacaktır. Bu kapsamda kira tespit davası geriye etkili sonuç doğurmaktadır.

Kira tespit davasında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi, yetkili mahkeme ise gayrimenkulün bulunduğu yer mahkemesidir.

UYARLAMA VE TESPİT DAVALARI ARASINDAKİ FARKLAR

  • Kira uyarlama davası, kira tespit davasında olduğu gibi kira döneminin sona ermeden 1 ay önce ihtarname gönderilerek yeni kira dönemi için açılması gereken bir dava değildir! Aşırı ifa güçlüğünün mevcut olduğu durumda derhal zaman kaybetmeksizin açılması gerekmektedir.
  • Kira tespit davasının en önemli farkı sözleşmenin 5 yıldan uzun mu yoksa kısa mı olduğu yönünden ortaya çıkan sonuçtur. Uyarlama davası ise 1 yıldan kısa süreli sözleşmelerde bile somut olayın durumuna göre mümkün olabilir.
  • Uyarlama davası ileriye etki eden bir dava türüdür. Dava açılmasında herhangi bir süre sınırlaması olmamakla birlikte ihtirazı kayıtla ödenmeyen geçmiş kira bedellerine yönelik uyarlama talebinde bulunulamaz. Kira tespit davası ise, kira dönemi başlangıcına kadar gidecek geriye etkilidir. Yeni kira dönemi başlangıcından en geç otuz gün önce ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.
  • Uyarlama davasında hakimin takdiri kararında etkilidir. Talepten ayrı bir şekilde uyarlamaya da karar verilebilmesi mümkündür. Her kira sözleşmesinin özelliği, koşulları, süresi, beklenilmeyen ekonomik değişiklikler, kiralananın nitelikleri, sözleşmenin anlamına aykırı olmayacak şekilde her iki tarafın menfaatleri gibi tüm objektif ve sübjektif hal ve şartlar tartışılıp kıymetlendirilir. Kira tespit davasında ise, hakimin takdir yetkisi o kadar geniş kapsamlı değildir, tarafın talepte bulunduğu kira bedelini aşar şekilde karar verilmesi de mümkün olmaz, taleple bağlıdır. Kira bedeli taşınmazın yeri, bulunduğu yöre, yapının kalitesi, büyüklüğü, değeri, özellikleri ve o bölgedeki rayiç kiralar göz önünde bulundurarak belirlenir.

 

İŞYERİ KİRA SÖZLEŞMELERİNDE GÜNCEL DURUM

Mevcut 6098 sayılı Borçlar Kanunumuz 04.02.2011 tarihinde Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir. Ancak bazı düzenlemeleri aynı tarihte uygulamaya girmemiştir.

Nitekim 14..04.2011 tarihinde yayınlanan 6217 sayılı Yargı Hizmetlerinin Hızlandırılması Amacıyla Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanunun Geçici 2. maddesiyle “Kiracının Türk Ticaret Kanununda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında, TBK’nın 322, 324, 330, 339, 341, 342, 343, 345, 346 ve 353 üncü maddeleri 01.07.2012 tarihinden itibaren 5 yıl süreyle uygulanmaz. Bu halde, kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümleri tatbik olunur.” hükmü getirilmiştir.

Buna bağlı olarak da; Geçici madde 2 ile ; 04.07.2012 tarihli 6353 sayılı Bazı Kanun ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun değişikliği madde 53 ile “Kiracının Türk Ticaret Kanunu’nda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında, 11/1/2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354 üncü maddeleri 1/7/2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanmaz. Bu halde, kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümleri tatbik olunur. Kira sözleşmelerinde hüküm olmayan hallerde mülga Borçlar Kanunu hükümleri uygulanır.” şeklinde değiştirilerek işyeri kirasına ilişkin hükümler yönünden 6098 sayılı Kanunu’nun yürürlüğü 8 yıl ertelenmiştir.

Yürürlüğü sekiz yıl süreyle ertelenen bu hükümler kiracısı tacir veya tüzel kişi olan işyeri kiraları bakımından geçerlidir. O halde, erteleme için kiracının Türk Ticaret Kanunu (TTK) anlamında tacir olması yahut tacir sıfatını taşımasa bile özel veya kamu hukuku tüzel kişisi olması gerekmektedir.

Bir diğer koşul ise, kiralanan yerin işyeri kirasına konu olmasıdır.

Bu kapsamda 01.07.2020 tarihi itibariyle, 6098 sayılı Borçlar Kanunu’nun Kira Sözleşmesine ilişkin hükümler, kiracısı tacir veya tüzel kişi olan işyeri kiraları için de uygulamaya girmiştir.

Kamu düzenine ilişkin olan bu düzenlemeler ile 01.07.2020 tarihi itibariyle yürürlükte olan işyeri kira sözleşmelerinde kiracı aleyhine öngörülen kira bedeli ve yan giderler dışındaki diğer ödeme yükümlülükleri ortadan kalkacak, muacceli yet kayıtları ve ceza koşulları da kendiliğinden geçersiz olacaktır.

Aşağıda madde başlıkları ile düzenleme sırasına göre, söz konusu değişikliklere yer verilecektir.

  1. 323 (Kira İlişkisinin Devri)– Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça, kira ilişkisini başkasına devredemez. İşyeri kiraları bakımından Kiraya Veren, işyeri kiralarında haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz. Yine, işyeri kiralarında devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olmaya devam edecektir.

Burada eski düzenlemeden farklı olan ilk husus, kira ilişkisinin devredilebileceği ve haklı bir sebep olmaksızın Kiraya verenin rıza göstermekten kaçınamayacağıdır. Madde metni içerisindeki haklı sebep ise somut olayın özelliklerine göre tespit edilecektir.

İkinci olarak ise, devreden kiracının en çok 2 yıl süreyle müteselsil sorumluluğu düzenlenmiştir. Böylece devreden de devralan ile birlikte sorumlu olmaya devam edecektir.

  1. 325 (Kiralananın Sözleşmenin Bitiminden Önce Geri Verilmesi)- Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer. Kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlüdür.

Kira sözleşmesinin sona erme halini düzenleyen ilgili bu hüküm, derhal yürürlük ilkesine tabidir. Dolayısıyla ilgili bu hüküm işyeri kiracıları bakımından derhal uygulanacaktır.

3.                  m. 331 (Önemli Sebeplerle Olağanüstü Fesih)- Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir. Hâkim, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlar.

Kanun’un kira sözleşmesine ilişkin genel hükümler kısmında, olağanüstü fesih sebebi olarak düzenlenen TBK’nın 331. maddesi, tarafların her ikisine de kira ilişkisinin sürdürülmesini kendisi için çekilmez hale getiren önemli sebeplerin varlığı halinde, sözleşmeyi feshetme imkânı tanımıştır.

Kira sözleşmesinin sona erme halini düzenleyen ilgili bu hüküm bakımından da derhal uygulanma ilkesi geçerlidir.

  1. 340 (Bağlantılı Sözleşme Yasağı)- Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin kurulması ya da sürdürülmesi, kiracının yararı olmaksızın, kiralananın kullanımıyla doğrudan ilişkisi olmayan bir borç altına girmesine bağlanmışsa, kirayla bağlantılı sözleşme geçersizdir.

Kanun gerekçesinden anlaşıldığı üzere, buradaki geçersizlik kesin hükümsüzlük hali olup hakim tarafından re’sen gözetilmesi gerekir.

Bağlantılı sözleşmenin hükümsüz olduğu durumlarda, kira sözleşmesi geçerliliğini korumaya devam edecek olduğundan geçersizlik de kısmi uygulanacaktır.

  1. 342 (Kiracının Güvence Vermesi)- Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz. Güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır, kıymetli evrakı ise bir bankaya depo eder. Banka, güvenceleri ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir. Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür.

Konut veya iş yeri gibi taşınmaz mülkleri kiralarken, mülk sahibinin kiracılardan istediği, mülke zarar gelmesi durumunda kendilerini güvenceye aldığı paraya depozito denmektedir.

Söz konusu yeni düzenleme ile, depozito alınıp alınmayacağı taraf iradelerine bırakıldığı gibi, depozito alınması halinde de üst sınır çizilmiştir. Buna göre 2 (iki) kira bedelini aşar miktarda güvence bedeli alınabilmesi mümkün değildir. Ayrıca ilgili bu düzenlemede güvence olarak sadece para ve kıymetli evraktan bahsedilmiş olması karşısında güvence olarak kefil, rehin ya da teminat mektubu gibi sair teminat araçlarının kararlaştırıldığı kira sözleşmeleri bakımından TBK m. 342 hükmünün uygulama alanı dışındadır.

Son olarak, kiraya veren tarafından güvence bedeli olarak para verildiyse bu paranın vadeli hesaba yatırılması gerektiği, kıymetli evrak verildiyse bankaya depo edilmesi gerektiği düzenlenmiştir. Böylece bankanın iki tarafın rızası veya kesinleşen mahkeme kararı/icra takibi akabinde bu güvence bedelini iade edeceği belirlenmiştir. Bu kapsamda bankaya özen yükümlülüğü verilmiş durumdadır.

  1. 343 (Kira Bedeli Dışında Kiracı Aleyhine Değişiklik Yapılamaması)- Kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz.

Bu düzenleme ile, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde sözleşme kurulduktan sonra kiracı aleyhine değişiklik yapılamayacağı kuralı benimsenmiş bulunmaktadır. Tek istisna, kira bedelinin belirlenmesi halidir.

818 sayılı mülga BK döneminde de uygulanmakta olduğundan erteleme hususunun bu maddeye herhangi bir etkisi olmamıştır.

O halde, kira sözleşmesi imzalandıktan sonra, kiracının muvafakati olsa dahi kira sözleşmesindeki herhangi bir hususun kiracı aleyhine değiştirilebilmesi mümkün değildir, kesin hükümsüzdür.

7.                  m. 344 (Kira Bedelinin Belirlenmesi)– Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

 Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.

Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.

Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesinin esaslı unsurlarından olan kira bedeli, sözleşme kurulurken taraflarca serbest bir şekilde belirlenebilmekte olup bu hüküm ile sözleşme yenilenmesi aşamasında kira bedeli artışı sınırlandırılmıştır. Buna göre; tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE’deki) artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.

İlgili bu hüküm de kamu düzenine ilişkin olup, bu nedenle erteleme döneminde yapılan kira sözleşmeleri bakımından da derhal uygulanmaya başlanacaktır. Böylelikle sözleşmede aksi öngörülmüş olsa bile, yürürlük tarihinde artış oranı TÜFE’yi geçemeyecek, yabancı para kiralarında da artış uygulanmayacaktır.

8.                  m. 346 (Kiracı Aleyhine Düzenleme Yasağı / Muacceliyet Kayıtlarının ve Ceza Koşullarının Geçersizliği)- Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir.

İlgili bu hüküm de kamu düzenine ilişkin olup, kiracı aleyhine öngörülen kira bedeli ve yan giderler dışındaki diğer ödeme yükümlülükleri ortadan kalkacak, muacceliyet kayıtları ve ceza koşulları da kendiliğinden geçersiz olacaktır.

Bu hüküm ile, kiracısının tacir ya da tüzel kişisi olduğu işyeri kira ilişkileri bakımından kiracıya ek yükümlülükler getiren her türlü borç ilişkileri ile kira bedeli borcunun zamanında ödenmemesi nedeniyle ceza koşulu ödeneceği ve diğer aylara ilişkin kira borçların da istenilebilir olduğuna dair muacceliyet kayıtları geçersiz hale gelmiş bulunmaktadır.

9.                  m. 354 (Dava Sebeplerinin Sınırlılığı)– Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, kiracı aleyhine değiştirilemez

TBK’nın 350, 351 ve 352. Maddelerinde sayılan sona erme sebepleri dışında herhangi bir sebebe dayanılarak kira sözleşmesinin sona erdirilebilmesi mümkün değildir. Böylelikle, sözleşme serbestisi ilkesi çerçevesinde tarafların, kanunda öngörülen tahliye sebeplerine bir yenisini daha ekleyebilmelerinin de önüne geçilmek istenmiştir. Bunun sonucunda da kiraya verenler, Kanun’daki mevcut tahliye sebeplerini kiracı aleyhine ağırlaştıramadığı gibi dava yoluyla sona erdirmeyi düzenleyen süreleri de kiracı aleyhine değiştirememektedirler.