Ağustos 2023

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 27. maddesinde ana gayrimenkulün kat malikleri kurulunca yönetileceği, 34. maddesinde ise kat maliklerinin, ana gayrimenkul yönetimini kendi aralarından veya dışardan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilecekleri bu kimseye yönetici, kurula da yönetim kurulu denileceği ifade edilmiştir.

Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 20/10/1997 tarihli kararında; “Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre, anagayrimenkulün yönetiminin tüzel kişiliği yoktur. Yönetici, yasa ile belirlenen görevleri kendi adına ve bu sıfatla yapar. Kat malikleri kurulunun yetki vermesi gereken hallerde de bu yetkiye dayanarak dava açar.” Şeklinde hüküm tesis edilmiştir.

Bu noktada Kat Malikleri Kurulunun tüzel kişiliği olmadığını belirtmekte fayda vardır. Bu sebeple apartman veya site yöneticisinin, yönetim planından doğan ya da kat malikleri kurulu tarafından alınan kararları uygulamak noktasında, temsil yetkisi olduğu gibi, olası anlaşmazlıklarda da taraf ve temsil yetkisi vardır. Bu yetki kat maliklerinin bir arada hareket etmeleri, ayır ayrı temsil edilmeleri gibi usul yönünden doğabilecek pek çok işlemde süre ve maliyet yönünden fayda sağlamaktadır.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 23.12.1992 tarihli kararında; “Kat maliklerinin veya kat malikleri kurulunun ayrı bir tüzel kişiliğinin bulunmaması, yöneticinin Özel Kanundan doğan temsil yetkisini ortadan kaldırmaz. Yasa koyucu burada, ayrıca bir tüzel kişiliğin varlığını aramamıştır. Buna rağmen bir yönetici atanmasını ve yöneticinin ortak işlerin yürütülmesinde kat maliklerini temsil etmesini gerekli görmüştür. Böylece, ayrı ayrı kat malikleri olmakla birlikte, aynı taşınmazda bir arada yaşayan kişilerin ortak ihtiyaçlarının kolayca karşılanması istenmiştir. Aksi halde kat mülkiyetinin yürütülmesi mümkün değildir. Bu düşüncenin doğal sonucu olarak, yöneticinin, temsil yetkisine giren işlerden dolayı üçüncü kişilerle yaptığı sözleşmelerden doğan uyuşmazlıklarda, aktif ve pasif dava ehliyetinin bulunduğunun kabulü gerekir. Aksinin benimsenmesi durumunda ise, bu kez üçüncü kişilerin yönetici ile sözleşme yapmaktan kaçınacakları ve bundan kat maliklerinin zarar görecekleri kuşkusuzdur. O itibarla husumetin yöneticiye yöneltilmesinde kat maliklerinin de yararı bulunduğu göz ardı edilemeyecek bir gerçektir. Kaldı ki yönetici, temsil yetkisini kullanırken gerekli özeni göstermezse, kat maliklerine karşı bir vekil gibi sorumlu olacağı da izahtan varestedir.” yönünde hüküm kurulmuştur.

Kat malikleri kurulu tarafından seçilecek 3 kişilik yönetim kurulu da aynen yöneticinin yetkilerine sahip olup, kat maliklerini temsil etme görevini yasadan almaktadırlar. Burada kurul ya da yönetici arasında hiçbir ayrım öngörülmemiştir. Kurulun da tüzel kişiliği bulunmadığını belirterek, kurula seçillmiş bulunan kimselerden herhangi birinin kat malikleri kurulu kararlarını uygularken veya vekil tutmak, dava açmak, icra takibi yapmak gibi yasanın ve mevzuatın kendisine yüklediği yükümlülükleri yerine getirirken her türlü işleme tek başına imza koymak hak ve yetkisine sahip olduğunu belirtmekte fayda vardır. Diğer bir ifade ile her ne kadar kurul olarak ifade edilse de kurulda yer alan her bir üyenin, tek başına yöneticiye tanınan tüm hak ve yetkilere sahip olduğunun altını çizmek gerekmektedir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 20.03.2002 tarihli kararında; Kat Mülkiyeti Yasası’nın 35. maddesi; kat maliklerinin ana gayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışarıdan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebileceklerini, bu kimseye yönetici, kurula da yönetim kurulu deneceğini belirtmiştir. Yasada yer alan bu maddenin dışında konu ile ilgili tüm maddelerde; yönetim kurulundan bahsedilmemekte ve sadece yönetici ifadesi kullanılmaktadır. Yasa koyucu, Kat Malikleri Kurulu tarafından seçilen bir kişiye yönetici denileceğini belirttikten sonra aynı kurul tarafından seçilen üç kişinin Yönetim Kurulu olarak adlandırılmasının, bunların birden ziyade yönetici olduklarını belirtmekten başka bir anlamı bulunmamaktadır. Bu hususa ilişkin olarak yönetim planında özel bir düzenlemeye yer verilmedikçe ve kat malikleri kurulunca da aksine bir karar alınmadıkça bu kurula mensup üç kişiden herhangi birinin tek başına veya ikisinin birlikte yasanın yöneticiye tanıdığı tüm hak ve yetkileri kullanmalarının olanaklı bulunduğunda duraksama yoktur. Ana taşınmaza birden ziyade yönetici atanması, bunların tüm işlemleri her üçünün birlikte imzalayıp yapmaları anlamına gelmez.. Yönetim Kuruluna dahil yöneticilerin, aralarında iş bölümü bulunmadığı gibi bir başkan seçmelerine de gerek olmadığını ifade etmiştir. (Millet Meclisi Tutanak Dergisi, Birleşim 68. 03.03.1965 gün, Sayfa 196 ve Birleşim 71, 09.03.1965 tarih, sayfa 192, Ali Arcak – Kat Mülkiyeti Kanunu, Ankara 1988 ikinci baskı, sayfa 991). Hal böyle olunca; yönetim kurulu olarak görevlendirilen yöneticilerden herhangi birisinin tanzim ettiği veya ettirdiği işlemlere yazdırdığı Yönetim Kurulu adına yahut Yönetim Kurulunu Temsilen gibi ibareler onun sadece yönetici olduğunu belirtmekten başka bir anlam ifade etmez, zira gerek kat malikleri kurulunun ve gerekse üç kişiden müteşekkil yönetici gurubunu ifade eden yönetim kurulunun, tüzel kişiliği bulunmamaktadır. Açıklanan hususlar göz önüne alındığında usulüne uygun tarzda yönetici seçilmiş bulunan kimselerden herhangi birinin kat malikleri kurulu kararlarını uygularken veya vekil tutmak, dava açmak, icra takibi yapmak gibi yasanın ve mevzuatın kendisine yüklediği yükümlülükleri yerine getirirken her türlü işleme tek başına imza koymak hak ve yetkisine sahip olduğunun kabulü gerekir. Kaldı ki; bu davada yöneticilerden ikisinin vekil tutmak için düzenlenen vekaletnameyi birlikte imzalamış olmaları da onların çoğunluk görüşünü temsil ettiklerini göstermektedir…” şeklinde ifade edilmiştir.

Kat malikleri adına ve yararına 3. Kişilerle sözleşme akdetme yetkisi verilmiş olan yöneticinin bu sözleşmeden kaynaklı alacaklara dair icra takibi başlatma ve dava açma gibi konularında da dava ve takip ehliyeti tanınmış olduğunu belirtmekte de fayda vardır. Bunun yanısıra 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesinin 2. fıkrasında gider veya avans payını ödemeyen kat malikine yönelik olarak yönetici, tek başına dava açma ve icra takibi yapma yetkisine sahiptir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 22.11.1989 tarihli kararında; “Sitenin, kalorifer yakıt ihtiyacını karşılayan davacı şirketle site kat malikleri yararına ve fakat kendi adına alım satım sözleşmesi yapan ve taahhüt altına giren yönetim kurulunun, genel gider ve yönetimle ilgili alacak davalarında kat maliklerini yasadan doğan temsil etme yetkisinin bulunduğunu toplumun gelişen ihtiyaçları karşısında kabul etmek gerekir.” yönündeki kararı da kat maliklerinin tek bir yetki altında temsil edilmesinin adeta ihtiyaç olduğuna vurgu yapmıştır.

Apartman görevlilerinin, işçilik alacakları veya hizmet tespitine ilişkin açacakları davalar ilişkin olarak, Konut Kapıcıları Yönetmeliğinde Yönetmeliğin 4. maddesinde “Konut yöneticisi, İş Kanunu ve bu Yönetmelik hükümlerinin uygulanmasında ve yargı uyuşmazlıklarında işverenin temsilcisidir.”  yönünde düzenlemeler mevcuttur.

Bu bağlamda, kapıcılık sözleşmesi de yönetici tarafından, kat maliklerini temsilen ve Kanundan doğan temsil yetkiye dayanılarak yapılmaktadır.  Buradan hareketle kapıcılık sözleşmesine dayalı işçilik alacaklarına dair açılacak davalarda dava şartı olan arabuluculuk görüşmelerinin de yönetici tarafından işveren olan kat maliklerini temsilen yürütülebileceğini ve davada taraf olarak gösterilebileceğini belirtmekte fayda vardır.

Yargıtay 9. Hukuk Dairesi’nin 07.02.2023 tarihli kararında da; “Dava şartı arabuluculuk görüşmelerinin kat maliklerini temsil yetkisine sahip yönetici ile yapılmadığı hâlde yönetici aleyhine husumet yöneltilerek dava açıldığından bahisle dava şartının gerçekleşmediği kabul edilmiş ise de davacı işçinin kat maliki … ile dava konusu asgari geçim indirimi alacağı dışındaki tüm alacaklar yönünden arabuluculuk sürecini işlettiği anlaşılmış olup bu nedenle kat maliki … yönünden asgari geçim indirimi alacağı dışındaki tüm alacaklar için arabuluculuk dava şartının yerine getirildiği kabul edilmelidir. Ancak kabul edilebilir bir yanılgıya dayandığı anlaşılan hatasından kaynaklı olarak davacı vekiline 6100 sayılı Kanun’un 124 üncü maddesine göre taraf değişikliği için kesin süre verilmeli ve daha sonra işin esası incelenmelidir.” yönünde hüküm tesis edilmiştir.

Davada taraf olarak gösterilmesi, kat maliklerinin yasal temsilcisi olmasından sıfatından kaynaklanan yöneticinin, dava sonucunda verilen hükmün sonuçlarına şahsi olarak katlanması elbette söz konusu değildir. Davada verilecek hükmün sonucu, yöneticinin şahsı hakkında değil, kat malikleri hakkında verilecektir. Bu hususun gözden kaçırılmaması gerekmektedir.

Yargıtay 12. Hukuk Dairesi’nin 09/06/2011 tarihli kararı; “Somut olayda icra takibine dayanak yapılan ilamın incelenmesinde, alacaklının, apartmanın kapıcısı olup, lehine kıdem tazminatı, ihbar tazminatı, bakiye senet alacağı vs. alacaklara hükmedildiği, ilamda davalı olarak Ç… Apartman Yönetimi adına yönetici A. Ü.’ın gösterildiği ve mahkemece adı geçen hakkında hüküm tesis edildiği görülmektedir. Bu durumda alacaklı, 634 Sayılı Kanunun 35. maddesine göre apartman yönetimi hakkında takip yapabileceği gibi, aynı kanunun 20. maddesi uyarınca da ilama konu borcun yasal sorumlusu olan kat malikleri hakkında da takip yapabilir. Bir diğer ifade ile alacaklının bu konuda seçimlik hakkı bulunmaktadır. Sonuç olarak, alacaklının, yukarda belirtilen ilama dayalı olarak kat malikleri hakkında takip başlatması 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesi hükmüne uygun olmakla…” şeklinde hüküm içermektedir.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 30.12.2014 tarihli kararında; “Gerek işçilik alacakları gerekse hizmet tespitine ilişkin davalar işveren vekili olan yöneticiyi hasım göstererek açılabilirse de dava sonucunda hüküm yönetici hakkında değil hüküm yerinde işveren olan kat malikleri belirtilip kat maliklerinin yönetim planında aksi belirtilmemiş ise eşit oranda sorumlu tutulmaları gerekir. Kat mülkiyeti kurulmamış gayrimenkullerde davanın tüm ortaklara veya kat mülkiyeti kurulmakla birlikte yönetici veya yönetim kurulu oluşturulmamış gayrimenkullerde ise kat malikleri kuruluna (tüm kat maliklerine) karşı açılması gerekir. “

Son olarak, her ne kadar hükmün sonuçları yönünden kat malikleri sorumlu ise de, ilamın tahsilatı aşamasında yapılacak icra takiplerinin de yöneticiye yöneltilerek başlatılması mümkündür. Burada dikkatle üzerinde durulacak olan hukuki durum, yapılacak tahsilat işlemlerinin yöneticinin mal varlığına ilişkin değil, kat maliklerinin mal varlığına yönelik yapılacağıdır.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 23/12/1992 tarihli kararında da; “Yönetici, vekâletname ile tayin edilen bir vekil gibi değildir. Yasal bir temsilcidir, yetkisini Yasadan almaktadır. Bu sıfatla yaptığı sözleşmelerden dolayı kendisine husumet yöneltilebilir. Kat malikleri ile yönetici arasındaki ilişki ise Kat Mülkiyeti Kanununda ayrıca düzenlenmiştir. Temsil yetkisi Kanundan doğduğu için, verilecek kararın mali sonuçları kat maliklerine ait olacaktır. Nitekim 1475 sayılı İş Kanunu’na 2184 sayılı Kanun ile eklenen ek madde ile kapıcılık sözleşmesinden doğan yargı uyuşmazlıklarında yöneticinin işveren temsilcisi olduğu ve verilecek kararın mali sorumluluğunun işveren sayılan kat maliklerine ait olduğu kabul edilmiştir… Kapıcılık sözleşmesini de yönetici, kat maliklerini temsilen ve Kanundan doğan temsil yetkisine dayanarak yapmaktadır… Bu şekildeki bir yorum, sosyal ve ekonomik ihtiyaçlardan doğan kat mülkiyeti sisteminin amacına da uygundur.” yönünde hüküm kurmuştur.

Yargıtay 12.Hukuk Dairesi 11.01.2016 tarihli kararında; “Somut olayda, kat malikleri yerine apartman yöneticisi aleyhine icra takiplerine girişildiği görülmektedir. Apartman yöneticisine husumet yöneltilmesi mümkün olduğu gibi, apartman yöneticiliğinin gelirlerinden olan apartman aidatlarına haciz konulması için kat malikleri ve kiracılara haciz müzekkeresi gönderilmesinde de hukuka aykırılık bulunmamaktadır. “şeklinde hüküm tesis etmiştir.

Av. MELEK ATALAN

Ebeveynlik kanun koyucu tarafından her yönü ile ele alınan ve çocuk menfaatinin üstün tutulduğu, beraberinde duygusal sorumluluklar getirdiği kadar maddi yükümlülükler de doğuran bir süreçtir. Hukuken, evlilik birliği içinde olduğu kadar sona erdikten sonra da, anne ve babanın çocuğun bakım, eğitim ve gözetimine özen göstermesi, eğitim ve korunması için gerekli olan giderleri karşılaması beklenmektedir. (TMK 327.m) Diğer bir anlatımla anne ve babanın çocuğu eğitme ve yetiştirme görevleri evlilik ilişkileri devam ederken de evlilik ilişkileri sona erdiğinde de aynı şekilde geçerliliğini korumaktadır.

Bu noktada önemle üzerinde durulması gereken husus, ana ve babanın çocuklarına bakma, onu koruma ve eğitme ödevleri ile velayet hakkının birbirlerinden ayrı ve bağımsız olduğudur. Bazı durumlarda evlilik birliği sona ererken taraflardan velayet hakkı kendisinde olmayan taraf,  ebeveyn olmaktan doğan sorumluluklarının sona erdiği, ya da velayet hakkına sahip olan ebeveyne devredildiği düşüncesine kapılabilmektedir.

Tam bu noktada iştirak nafakası kavramı ortaya çıkmaktadır. İştirak nafakası, çocuğun velayeti kendisine verilmeyen tarafın, çocuğun bakım ve eğitim giderlerine mali gücü oranında parasal katkı sunma yükümlülüğüdür. Söz konusu yükümlülük parasal ihtiyaçların karşılanmasını kapsamakta olup, çocuğun diğer psikolojik-gelişimsel ihtiyaçlarının yalnızca iştirak nafakası ödemek suretiyle sağlanacağını düşünmek elbette mümkün değildir.

Ancak maddi ihtiyaçlar yönünden bakıldığında, çocuk yönünden mağduriyet doğmaması adına iştirak nafakası hakkının oldukça önemli olduğunu belirtmek gerekmektedir. İştirak nafakasını talep etme hakkı velayet hakkına sahip olan tarafa tanınmıştır. (TMK 329.m) Bu hak aile hukukundan doğan bir hak olup, nafaka borçlusunun iştirak nafakasını ödemesini kapsamaktadır. Ancak nafaka ödemekte olan bir tarafın ayrıca müşterek çocuk yararına maddi yardımda bulunması da mümkün ve olasıdır. Bu noktada haricen veya ilaveten yapılan ödemelerin hukuken kişinin tasarrufunda bulunduğunu belirtmekte de yarar vardır. Ancak taraflar arasında yazılı bir anlaşma ile haricen yapılan ödemelerin, nafakadan mahsup edileceğine dair bir anlaşma olması durumunda, ödemelerin nafakadan mahsup edilmesi de hukuken kabul görmektedir.

Zira Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 05.11.2019 tarihli kararında “…Somut olayda; davacı tarafından, davalıya verdiği kooperatif kartı ile davalının bir kısım harcamalar yaptığı ve bu harcamaların nafaka alacağından mahsup edilmesi gerektiği ileri sürülmüş ise de yapılan harcamaların, nafakaya mahsuben yapıldığına dair açıklama bulunmadan nafakaya mahsuben yapıldığı kabul edilemez. Zira; davacı baba, TMK’nun 327/1.maddesi gereğince; çocuğun bakımı, eğitimi ve korunması için gerekli giderleri karşılamak zorundadır. Ayrıca, yapılan bu ödemeler ahlaki bir görevin yerine getirilmesi niteliğindedir. O halde, davacının rızaen verdiği kart ile davalının yaptığı harcamaların nafakaya mahsuben yapıldığına dair bir şerh de bulunmadığından, nafakaya mahsuben yapıldığı kabul edilemeyeceği gözetilerek, bu yönden talebin reddine karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme sonucu yazılı şekilde davanın kabulüne karar verilmiş olması doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir” gerekçeleri ile hüküm tesis edilmiştir.

Kararda ifade edilen ”ahlaki bir görevin yerine getirilmesi” ifadesini Türk Borçlar Kanunu’nun 78. maddesinin 2. Fıkrasında görmek mümkündür. Söz konusu maddede  “Zamanaşımına uğramış bir borcun ifasından veya ahlaki bir ödevin yerine getirilmiş olmasından kaynaklanan zenginleşmeler geri istenemez.”  hükmü mevcuttur. Nafaka borçlusunun yapmış olduğu harici ödemeler, çocuk için yapılmış olmakla, ahlaki ödevlerden kabul edilir ve geri istenmesi veya nafaka borcundan mahsup edilmesi hukuken kabul edilmez.

Nafaka borcuna dair kanun koyucu bakış açısını ifade ettikten sonra, çocuğun bakım, eğitim ve diğer giderleri yönünden 3. Kişilerin, ebeveynlere karşı TMK’dan kaynaklı alacak taleplerine dair yakın tarihte verilen Yargıtay kararına da değinmek faydalı olacaktır.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun yakın tarihli kararında; “Somut olayda tartışma konusu olan özel okula kayıt işlemi, yapan ebeveynin velayet hakkı çerçevesinde çocuğun yasal temsilcisi olarak borç altına girdiği ve diğer eşin rızasıyla hareket ettiğinin karineten kabul edildiği bir durumdur. Ancak bu durum, yukarıda ayrıntılı şekilde açıklandığı üzere, eşin diğerinin bilgisi ve rızasına ihtiyaç duymaksızın gerçekleştirebileceği alelade bir karara ilişkin olmadığı gibi ekonomik olarak ailenin gündelik hayat ihtiyaçlarından çok daha fazlasını evlilik birliğine yüklediğinden birliğin sürekli ihtiyacı olarak değerlendirilemez. Bu sebeple de dava dışı babanın Kanun’un 188’inci maddesinin birinci fıkrası çerçevesinde olağan temsil yetkisini kullandığından bahsedilemez. Olağan dışı temsile ilişkin kanun koyucunun aradığı koşulların somut olayda mevcut olmadığı da tartışma konusu değildir. Evlilik birliğini olağan temsile ilişkin maddenin işlerlik kazanmadığı bir durumda, bu maddeyle verilen temsil yetkisinin kısıtlanması veya kaldırılmasıyla ilgili bir talebin bulunup bulunmadığı da tartışılmaz. Tüm bu hususlar karşısında davacının, 4721 sayılı Kanun’un 188 inci maddesine dayanılarak okula kayıt işlemini gerçekleştiren dava dışı eşle birlikte davalıya karşı müteselsilen sorumlu olduğu kabul edilemez.” Şeklinde hüküm tesis etmiştir.

Karardan anlaşıldığı üzere; Türk Medeni Kanunun 327.maddesinde çocuğun bakımı eğitimi ve korunması için gerekli giderlerin anne baba tarafından karşılanacağının tereddüde yer vermeyecek kadar açık ise de, buradaki yükümlülük çocuğa karşı kurulmuştur. Bu madde hükmü, anne ve babanın çocuğun ihtiyaçlarından dolayı 3. Kişilere karşı birlikte sorumlu oldukları şeklinde yorumlanamaz. Diğer bir ifade ile, sözleşmeden doğan hak ve yükümlülükler ile sözleşmeye ilişkin her türlü talep hakkı sözleşmenin yine kendi taraflarına aittir.

Av. MELEK ATALAN

Türk Borçlar Kanunun 299 ve devamı maddelerinde yer alan kira sözleşmesine dair maddelerde kira ilişkilerinde uygulanacak olan hükümlere yer verilmiştir.  Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.

Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlü olup, kiracı da kiralananı özenle kullanmak ve kira bedelini kiraya verene ödemekle yükümlüdür.

Bu noktada kira borcunun nerede ödeneceğine değinmekte fayda vardır. Türk Borçlar Kanunu’nun 89. Maddesinde, kira borcunun ifa yerinin tarafların iradelerine göre belirlenebileceği, eğer böyle bir belirleme yok ise kira borcunun, alacaklının ödeme zamanındaki yerleşim yerinde ödenmesi gerekeceği hüküm altına alınmıştır. Diğer bir anlatımla kira borcu para borcudur ve bu borç götürülecek borçlardan kabul edilmektedir. Ancak taraflar aralarında kira borcunun ödeme yerini alacaklının yerleşim yeri haricinde bir yer olarak da kararlaştırabilirler.

Kira sözleşmesinde belirlenen ödeme yeri kiraya veren tarafından sonradan değiştirilirse bu değişikliğin kiracıya bildirilmesi kiraya verenin yükümlüğüdür, aksi halde kiracının kiraya verenden kaynaklanan sebeplerle, ödeme yerini bilmediği kabul edilecektir. Bundan kaynaklanan kira bedelinin ödenememesi durumundan da kiracı sorumlu tutulmayacaktır. Kiraya veren kiracının temerrüdü iddiasında bulunamayacak ve kiracıyı bu sebeple tahliye edemeyecektir.

Ayrıca sözleşmede belirlenen koşullara uygun olarak, yerleşim yerinde ya da diğer belirlenen ödeme yöntemi ile kiralaya verene gönderilen kira bedelinin, kiraya veren tarafından alınmaması durumunda, kiraya veren temerrüde düşmüş olacaktır. Kiracı Türk Borçlar Kanunun 107.maddesi hükmüne göre kiraya verenin kabulünden bağımsız olarak kira bedelini tevdi edebilecek ve borcundan kurtulabilecektir.

Bu noktada belirtmek gerekir ki; kira bedelinin ödendiği hususunda ispat yükü kiracıda olup, kiraya verenin kira bedelini teslim almaktan kaçındığını kiracı tanıkla da ispat edebilecektir.

Taraflar arasında, kira borcunun ödeme yeri hususunda herhangi bir anlaşma yok ise, kira borcu ödeme kiraya verenin ikametgâhında ödenecektir. Bu ödeme yöntemi günümüz koşullarında pratik ve kolay bir yöntem olmadığından çok tercih edilmemektedir. Bu sebeple uygulamada genellikle kira borcunun, kiraya verenin banka hesabına gönderilerek ödenmesi ve PTT aracılığıyla ödenmesi yoluna gidilmektedir.

Kiracının ödemeyi PTT aracılığı ile göndermesi durumunda kira bedelinin kiraya verene teslim edilmesi sorumluluğu yine kiracıdadır. Bu şekilde yapılacak ödemelerde kiraya verenin kira bedelini PTT’ye giderek teslim almak zorunluluğu yoktur. Diğer bir ifade ile adi PTT havalesi ile yapılan ödemelerde, kiraya verenin PTT’den ödemeyi teslim almaya gitmesi gerekmekte ise de, bu külfete kiraya verenin katlanma zorunluluğu olmadığından kiraya veren bu ödemeyi almaya zorlanamaz. Bu hususta Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 17.02.2004 tarihli emsal kararında da aynen “Adi PTT havalesi ile kira bedelinin gönderilmesinin kanuni bir ödeme sayılamayacağı, alacaklının bu parayı almaya zorlanmayacağı” ifade edilmiştir. Bu sebeple PTT aracılığı ile yapılacak kira ödemelerinin konutta ödemeli olarak gönderilmesinin hukuken daha yararlı olacağına şüphe yoktur.

Bununla birlikte kira bedelinin, kiraya verene eksik teslim edilmesi veya tesliminde yaşanan aksaklıklardan dolayı teslim edilmemesi durumunda kira bedelinin sözleşmeye uygun şekilde ödenmediği kabul edilecektir.

Zira kira bedelinin ödenmesine dair sorumluluk, takip yükümlülüğü ve masraflar kiraya verene yükletilemeyeceğinden kira bedeli konutta ödemeli olarak PTT kanalı ile gönderilse dahi eksiksiz ve zamanında teslim edilmesinden kiracı sorumlu olacaktır. Kira bedelinin gerek PTT gerek ise banka havalesi yolu ile ödenmesi durumunda, gönderime dair oluşabilecek masrafların kira bedeli adı ile yatırılan bedelden düşülerek gönderilmesi şüphesiz ki kira borcunun eksik ödenmesi anlamına gelecektir.

Kirayı ödemenin diğer bir yöntemi olan banka havalesi yoluyla ödemede ise, taraflar kira sözleşmesinde kira bedelinin banka yoluyla ödeneceğini belirterek ödemenin yapılacağı banka hesap numarasını belirtmektedirler. Bu durumda kira bedelinin taraflarca kararlaştırılan bu hesap numarasına gönderilmesi durumunda kira bedeli ödenmiş olacaktır. Ancak söz konusu bedelin gönderimi sırasında, bankalar tarafından uygulamada havale/eft gönderim ücreti adı altında ödemeler alınmakta, bu masraf bazı durumlarda gönderim yapan tarafın gönderdiği miktarın içinden alınmaktadır. Bu durumda kira bedelinin içinden masrafa adı altında bedel alınmış olduğundan kira bedelinde azalma meydana gelmekte ve bu da kira bedelinin eksik ödenmesi sonucunu doğurmaktadır.

Bu durumda Türk Borçlar Kanunun 315. Maddesi gereği, muaccel olan kira bedeli borcunun ifa edilmemesinden dolayı kiraya veren tarafından, kiracıya süre verilerek bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceği yazılı olarak bildirebilir. Kiracıya verilecek bu süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlayacaktır. Söz konusu süreye rağmen ödeme yapılmaması durumunda ise kiralananın tahliyesi gündeme gelecektir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 02.11.2021 tarihli yakın tarihli emsal kararında da bu yazımızda belirttiğimiz hususlara değinilmiş ve kira borcunun ödenmesine ilişkin olarak ifa yerinin ve yönteminin önemine değinilmiştir.

Karara göre; kira alacağından kaynaklanan itirazın iptali ve tahliye istemli davada, takibin konusu, sözleşmeden kaynaklı para borcu olduğundan ve sözleşmede aksine bir şart konulmadığından kira bedeline ilişkin para borcu alacaklının ödeme zamanındaki yerleşim yerinde ödeneceğinden, ifa yeri de alacaklının yerleşim yeri kabul edilmiş ve kira parası götürülüp ödenmesi gereken borçlardan olduğundan, kiralayana götürülüp elden ödenmesi veya gideri kiracıya ait olmak koşuluyla banka hesabına yatırılması ya da konutta ödemeli olarak PTT kanalıyla gönderilmesi gerekir. Kira bedelinin kiraya verenin banka hesabına yatırılması durumunda banka tarafından kesilen havale giderinden kiracı sorumludur. Belirtilen şekilde yapılmayan ödemeler yasal ödeme olarak kabul edilemeyeceğinden mahkemece, takibe konu eksik ödenen kira bedelleri üzerinden itirazın iptali ile kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerektiği hüküm altına alınmıştır.

Yukarıda yer alan karardaki durumların yaşanmaması ve tahliyeye mecbur kalınmaması adına banka ve PTT yolu ile yapılan ödemelerde kiracıların, kira bedelinin kiraya verene eksiksiz şekilde teslim edilmesini sağlamakla yükümlü olduklarını yeniden belirtmekte fayda vardır.

İş Kanunu 63. Maddesi ve İş Kanunu’na İlişkin Çalışma Süreleri Yönetmeliği maddelerinde işçilerin çalışma süreleri belirlenmiştir. Yönetmeliğin 3. Maddesinde, “Çalışma süresi, işçinin çalıştığı işte geçirdiği süre” olarak belirtilirken, Kanunun 63. Maddesinde de, işçilerin “normal” çalışma süresinin haftada en çok kırk beş saat olacağını, bunu aşan çalışmaların fazla mesai olarak kabul edileceğini düzenlenmiştir. Bu durumda fazla çalışmalara karşılık ayrıca ücrete hak kazanılmaktadır.

Çalışma sürelerinin ve ara dinlenme sürelerinin belirlenme kıstasları ise kanunun devamı maddelerinde yer almaktadır. Belirtmek gerekir ki ara dinlenme süreleri, işyerinde geçirilmiş olsa dahi çalışma sürelerinden sayılmamaktadır. Bu nedenle, dinlenme süreleri haftalık çalışma saatleri ve fazla çalışma süreleri hesaplanırken hesaplamaya dâhil edilmez.

Bu noktada işçinin fazla mesai olarak kabul edilen çalışmalarının ne şekilde hesaplanacağına değinmek gerekir ise; İş Kanununa İlişkin Fazla Çalışma Ve Fazla Sürelerle Çalışma Yönetmeliği 5. Maddesi, fazla çalışma veya fazla sürelerle çalışma sürelerinin hesabında yarım saatten az olan sürelerin yarım saat, yarım saati aşan sürelerin ise bir saat sayılacağını düzenlemiştir. Bu maddeden yola çıkılarak, fazla çalışmalar sürelerine göre, yarım saat veya bir tam saate tamamlanarak hesaplanacaktır.

Bununla birlikte, fazla mesai yaptığını ancak ücretinin ödenmediğini iddia eden işçi bu iddiasını ispat etmekle yükümlü kılınmış olup, şayet işçinin imzasını taşıyan bordro var ise bunun sahteliği ispat edilinceye kadar imzalı bordro kesin delil niteliğinde kabul edilecektir. İşçinin imzasını taşıyan bordronun gerçek olmadığı veyahut gerçeği içermediği iddia edildiği takdirde bunun da yazılı delille ispatlanması gerekmektedir.

Genel itibariyle 45 saatlik çalışma süresi, işyerlerinde haftanın çalışılan günlerine eşit bir şekilde bölünerek uygulanır; ancak, bunun aksi de kararlaştırılabilir. Örneğin, taraflar arasında her gün için ayrı mesai süreleri kararlaştırılabilir. Ancak burada üzerinde durulması gereken diğer bir husus yalnızca haftalık çalışma süresinin değil günlük en fazla yapılabilecek çalışma süresinin ve yıllık toplam çalışma süresinin de  Kanunda sınırlanarak düzenlenmiş olduğudur.

Çalışma saatlerinin dağılımı farklı kararlaştırılabilecek olsa da, işçinin günlük 11 saati aşan çalışmaları fazla çalışma (fazla mesai) olarak kabul edilecektir. Diğer bir ifade ile, bir işçinin haftalık 45 saati aşmayan ancak günlük 11 saati aşan çalışmaları da fazla mesai hesaplamasına dahil edilmektedir. Örneğin, haftalık çalışma saati toplam 30 saat olmuş ve fakat bu 30 saatlik çalışma haftanın sadece 2 günü 15 er saat olarak yapılmış ise, günlük 11 saati aşan her bir 4 saatlik çalışma fazla mesai olarak kabul edilecek ve buna dair ücret hesaplanması gerekecektir. Bu hesaplama ile fazla mesai çalışması yaptığı anlaşılan işçinin, her bir saat fazla çalışması karşılığında verilecek ücret, normal çalışma ücretinin saat başına düşen miktarının yüzde elli yükseltilmesi suretiyle yapılacaktır.

Ancak İş Kanunu 41. maddesi gereğince, fazla çalışma süresinin toplamının bir yılda iki yüz yetmiş saatten fazla olamayacağı düzenlenmesinin de mevcut olduğunu söylemekte yarar vardır.

Bu noktada belirtilmesi gereken diğer bir husus ise, işveren ve işçinin haftalık çalışma süresini karşılıklı ve yazılı şekilde anlaşmak koşuluyla haftalık 45 saatinde altında da kararlaştırabileceğidir. İş Kanunun 41. maddesinde, haftalık çalışma süresinin sözleşmelerle 45 saatin altında belirlenmesi durumunda, belirlenen sürenin üzerinde yapılan çalışmalar fazla sürelerle çalışma olarak adlandırılmakta ve ücret, her bir saat fazla süreli çalışma için normal çalışma ücretinin saat başına düşen miktarının yüzde yirmi beş yükseltilmesiyle ücret hesaplanmaktadır.

İşçinin hafta tatili gününde çalışma yapılması durumunda da İş Kanunu‘nun 41. maddesi gereği yapılan çalışma fazla çalışma olarak kabul edilecektir. Bu çalışmanın karşılığı da işçinin saatlik ücretinin %50 yükseltilmiş hâliyle ödenecektir.

İşçinin ulusal bayram ve genel tatil günlerinde (bayramlar, vb.) çalışmalarına ilişkin olarak ise İş Kanunu’nun 47. maddesinde düzenleme yapılmış, işçi çalışmaz ise bir iş karşılığı olmaksızın o günün ücretleri tam olarak hesaplanarak ödeneceği, çalışması hâlinde ise çalışılan her gün için bir günlük ücreti ödeneceği hüküm altına alınmıştır.

Son olarak işçinin çalışmalarının karşılığı olan ücret, kanun hükmünde yer aldığı üzere alacak hakkı doğurmakta olmakla, bu alacağın ödenmemesi durumunda işleyecek olan faiz de mevduata uygulanan en yüksek faiz olacaktır.

Bu husus Yargıtay 9. Hukuk Dairesi’nin vermiş olduğu 13.04.2023 tarihli son kararında da belirtilmiştir. Kararda özetle;  4857 sayılı Kanun’un 34. Maddesi gereğince,  işçinin ücretinin ödenmemesi durumunda işçi iş görme borcunu yerine getirmekten kaçınabilir ve gününde ödenmeyen ücretler için mevduata uygulanan en yüksek faiz oranı uygulanacaktır. Mevduat faizi, bankaların belli bir zaman sonunda veya belirli olmayan zamanlarda çekilmek üzere bankaya yatırılan paralara uyguladığı faiz oranına denilmekte olup, ayrıca mevduata uygulanan en yüksek faizin belirlenmesinde kamu bankası, özel banka ayrımı yapılmaz. Bunun gibi, faizin hesaplanmasında bir yıllık mevduata uygulanan faiz göz önünde tutulur (Süzek S., s:381). Bu faiz oranı ücret niteliği taşıyan her türlü̈ alacak hakkında söz konusudur (Süzek S.: … Hukuku, 2018, s:381).  şeklinde hüküm tesis etmiştir.

Av. MELEK ATALAN